DONACIÓN PRIVADA

¿Es un camaleón?
Me comunican que es un Calotes Versicolor, no un camaleón.

Pregunta a Enrique Rajoy: En resumen, se intentó inscribir por Expediente de Dominio (a la sazón judicial) una casa no registrada pero bien catastrada, alegando como título una donación en documento privado y habiendo fallecido ya el donante. Los herederos, hermanos del donatario, reconocen el hecho fáctico de la donación. El Registro de la Propiedad rechaza el Auto resolutorio del Expediente de Dominio por ser el título privado, pero no así Hacienda, que reclama el impuesto. ¿Soluciones?

Respuesta:

La situación que me describe ofrece varias posibilidades, siempre que concurran necesariamente dos condiciones:

--Que la finca esté bien catastrada, a nombre de usted, su padre o la comunidad hereditaria (el catastro tiene presunción de veracidad);

--Que no esté inscrita de momento a nombre de nadie que no sea usted o su padre;

Tal como yo lo veo, el problema básico es que vd. no tiene ningún título, ya que la donación de inmuebles en documento privado no es válida (633CC). Lo urgente es otorgar uno, para lo que parece que sus hermanos están en buena disposición. Tras aconsejarse bien con su abogado y su notario y a la vista de la documentación (que yo ignoro), una posibilidad sería otorgar:

1)      Escritura de adjudicación de herencia por todos sus hermanos y vd., ajustando al milímetro la descripción a la catastral. En la propia escritura, podrían reconocer la voluntad que tenía su padre de darle esa propiedad, que ahora le adjudican mortis causa. (TITULO TRASLATIVO)

2)      Acta de Notoriedad de  título previo otorgado ante Notario competente en el distrito donde radique la casa en la que éste, tras las pruebas y declaraciones que considere, declare notorio que su causante eran titular de la casa desde hace más de un año. Ojo, esta acta, tributa. (TÍTULO PREVIO).

 Cualquier combinación de título previo + título traslativo, separados por al menos un año, es registrable tras una publicación, siempre que no exista oposición razonada de personas que aleguen derechos, en cuyo caso la cuestión se defiere al Juzgado.

El problema básico que tiene es que carece de título válido alguno y, al menos, necesita uno; incluso si quiere tramitar de nuevo el Expediente de Dominio, que ahora se instrumenta ante notario (el Acta de Notoriedad que yo le sugiero viene a producir el mismo efecto, es más rápida que el “Expediente” y el impuesto es el mismo).

Si no puede otorgar al menos un título válido (escritura de adjudicación herencia con todos sus hermanos), es posible que no le quede más que un largo proceso judicial.

P.D.-El concepto de “donación fiscal” es más amplio que el civil, abarcando todo beneficio o ventaja. Supongo que se podrá recurrir alegando la “inexistencia” del acto, por ser solemne y no constar en documento público, pero la oportunidad o no de hacerlo debe consultarla con su abogado, careciendo yo de elementos de juicio.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.