jueves, 30 de enero de 2020

VÍNCULOS JURÌDICOS CON EL CÓNYUGE DEL ADOPTANTE



1.-(29/01/2020):
Pregunta.-El 2º marido de su madre la ha adoptado. Pregunta, dada la confusa redacción del  art. 178.2 del CC si le corresponde algo en el abintestato del 1º marido de su madre, o sea su padre.

La interpretación de las leyes sigue dos reglas básicas: la 1ª, que hay que determinar la razón y el alma de la ley (su “espíritu”, art. 3.1Cc); la segunda, consiste en indagar el significado de todas sus palabras, interpretando las unas por las otras, hasta dar con el sentido de todas.

La ley la da mucha importancia a la familia, como célula básica de la sociedad, y que es única; por eso, cuando somos adoptados, nuestros únicos padre y/o madre pasan a ser los adoptivos, en adelante “padre”  y/o “madre” (sin apellidos de adoptivo, biológico, etc.), produciéndose la extinción de los vínculos jurídicos con la familia de origen que dejan de ser padres y/o madres. Naturalmente, el proceso es tan radical que requiere el consentimiento de todo quisqui y una serie de garantías e informes psicológicos.
Por tanto, esa persona que tú consideras tu padre y que te ha adoptado, es tu padre y punto. Y, al haber sido adoptada, se debería haber producido la ruptura de vínculos con tu familia de origen: tu padre y tu madre.
Pero hay una excepción cuando se trata de una familia ya “en marcha”, con una serie de vínculos afectivos ininterrumpidos: o sea, cuando el adoptado (tu) sea hijo del cónyuge del adoptante (tu madre, que es tu madre, no tu adoptante), subsisten los vínculos jurídicos con la familia “del progenitor que según el caso corresponda: art. 178.2CC” (o sea, tu madre). Quiere decir que se mantienen los vínculos legales entre tú y tu madre (hereditarios, alimentos, tutela…), a pesar de que tu madre pertenece a su “familia de origen” y que, de haberse seguido la regla general, deberían haberse extinguido los vínculos también con ella.
En relación a la duda que se te presenta en relación al 1º esposo de tu madre, creo que no tiene ningún papel: no es el cónyuge del adoptante (tu madre), sino el ex-cónyuge del la esposa del adoptante y no se refiere a él ni la letra ni el espíritu de la norma. Por tanto, careces de la condición de heredera abintestato del mismo así como de cualquier vínculo jurídico con él; por ejemplo, no habrías tenido obligación de cuidarle en su última enfermedad, algo que en derecho se conoce como “alimentos entre parientes”. Pero el caso es que habéis dejado de ser parientes en el acto de la adopción.

Dicen que la veteranía es un grado (aunque no me importaría descargarme de 20 o 30 años de veteranía y degradarme de ese grado) pero, en este caso, era más fácil de entender el antiguo art. 178 CC (“subsistirán los vínculos jurídicos con la familia paterna o materna, según el caso”). Ahora con lo “del progenitor que según el caso corresponda”, puede uno complicarse la vida por culpa del lenguaje inclusivo (para incluir las familias de padre+padre, de madre+madre, de padre+madre, de padre-madre o madre-padre todo en uno…)

2.-(29/01/2020):
Pregunta: ¿En qué consiste la obligación del notario de presentación telemática?

Respuesta: El notario debe remitir al Registro de la Propiedad copia electrónica de los instrumentos que firme (ventas, hipotecas…) en el plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de su autorización, siendo responsable (el notario) de los daños y perjuicios que cause por el retraso (249 RN). El motivo de esto es que el derecho inmobiliario-registral se basa en el principio de prioridad (prior in tempore, potior in iure –el primero en el tiempo es el más fuerte en el derecho-); por ejemplo si el notario presenta en el registro una compra por internet a las 11,05 h., ya no le afecta al comprador un embargo contra el vendedor que se presente sobre la finca a las 12,30 h., o, pongamos por caso, la presentación de una hipoteca suscrita por el vendedor que se presente a las 13,10 h, o una venta a otra persona que llegue a las 13,40 h.
 Eso es lo que hay; lo demás son circunstancias internas de un instrumento sobre las que no debo no quiero inmiscuirme.

3.-(29/01/2020):
Pregunta: ¿Cómo puedo cancelar una hipoteca antigua?

Respuesta:
Para cancelar la hipoteca hay dos vías:
Una: que el Banco firme una escritura de cancelación ante notario, algo a lo que está obligado. Solicíteselo con firmeza. Es el Banco el que tiene obligación de saber si le deben algo o no (que no le mareen con eso del “certificado de deuda cero”, eso es problema del Banco).  Si no le firman la cancelación en un plazo razonable, que estoy seguro que sí lo harán, acuda al Banco de España.
 La escritura es muy económica pues está exenta de impuestos y tiene un arancel reducido.

Dos: Instar del Registro de la Propiedad la cancelación por caducidad que se produce a los veintiún años (veinte + 1 año que se reserva para posible renovación) del día de vencimiento de la obligación. Por ejemplo, una hipoteca suscrita en 1.988 a 10 años de plazo (vencimiento 1.998), estaría caducada.

El 1º procedimiento lo suscribe el Banco y nadie más; el 2º consiste en una instancia que firma el propietario/a y nadie más. No necesitan a la constructora.

lunes, 27 de enero de 2020

COMO ADAPTAR LOS METROS REGISTRADOS A LOS CATASTRADOS

Casco de Leiro, en realidad una corona, pues el oro no detiene los mamporros.


1.-(24/01/2020):
Como pregunta con más miga destacaré esta del viernes ¿Cómo puedo cambiar los metros que figuran en escritura y registro, para adaptarlos a los catastrales?

Respuesta: Existe derecho a modificar las descripciones anticuadas de las fincas “por lo catastral”, adaptándolas a la certificación georreferenciada que emite el Catastro. Como me escribe que la diferencia es sustancial, le citaré los dos procedimientos más básicos, que pueden tramitarse por Acta Notarial: el propio notario ya obtiene vía internet la certificación completa, con georreferencias.
Hachas de Samieira: son miles y equivalen a nuestros "ahorros"

*Si la diferencia no alcanza el 10% de la superficie inscrita, puede hacerse el cambio sin expediente, simplemente adaptando la descripción escrituraria-registral a la catastral (art. 201 LH);

*Sea cual sea la diferencia de metros, el titular del dominio puede pedir al registro de la propiedad la incorporación al folio real de la certificación gráfica catastral, es decir adaptar la descripción de su finca; pero en este caso “con expediente”. Este, consiste en que el Registrador notifica a los colindantes para que, en el plazo de 20 días, aleguen lo que consideren conveniente o se opongan. Si hay oposición, el registrador decide con arreglo a su prudente criterio y si la resolución es negativa, se puede recurrir al juzgado. O sea que es buena idea hablarlo antes con los colindantes (199 LH).

Los problemas suelen venir de que no coincida el aspecto de la finca con la registrada ¡ojo a los linderos fijos! o de colindancias con costas o el dominio público, supuestos en los que habrá que solicitar un certificado de no afectación.
Ambos son procedimientos muy corrientes y económicos.

Tessera hospitalis: con los romanos, o te llevabas bien o mal.
Los gallegos optamos por la modalidad "amiguiños"

OTRAS PREGUNTAS han versado sobre…
2.-(24/01/2020): Coste de una donación en Extremadura.
Respuesta: Los costes de las escrituras dependen de la cuantía del objeto de las mismas y los folios que ocupen; ponga unos 700/800 entre notaría y registro para una finca de unos 100.000 poco historiada. En cuanto lo más gordo, que es el impuesto de donaciones, la variación es infinita: desde unas decenas de euros si le alcanza la reducción del 99% vigente en Extremadura (donaciones de o para vivienda a descendientes) a unas decenas de miles de euros, en los casos más extremos. En cualquier notaría local le informarán con precisión de estas cuestiones.
3.-(24/01/20): Pregunta ¿quién hereda a una persona? y supone que su hijo. Quiere saber además quien administra los bienes de un menor.
Respuesta: A una persona le hereda quien a ella le dé la gana y lo teste ante notario. Su suposición puede ser válida para el Derecho Común donde 2/3 son forzosos para descendientes (Castillas, Andalucía, Extremadura…) pero no para donde existen Derechos Especiales (Galicia, Cataluña, Euzkadi…) donde existe gran libertad: en algunas, como Cataluña, es costumbre extendida heredar en pleno dominio al cónyuge y no a los hijos.
En cuanto a que el padre/madre superviviente administre los bienes de los hijos menores, tampoco es una verdad incontestable: todo aquel que deje en herencia bienes a alguien puede nombrar un “administrador” distinto del titular superviviente de la Patria Potestad.
4.-(24/01/2020): Ignoro lo que sea un “certificado de donaciones”; en España creo que no existe nada por el estilo.
5.-(28/01/2020): Pregunta.-Quiere comprar una oficina y se encuentra con que está alquilada como vivienda. ¿Se puede resolver el arrendamiento?
Respuesta: Entiendo que el arrendamiento que le preocupa ha vencido, transcurrido el plazo mínimo de tres años (Ley 29/1994 y 4/2013); y que, al no haberse notificado 30 días antes la voluntad de no-renovación, este se ha prorrogado por un año más. Me temo que los juzgados son muy flexibles en cuanto al uso de locales sin cédula para vivienda, siempre que tenga las condiciones técnicas correctas (aseos, cocina…). Por otra parte esos tres años transcurridos (que señala) se acercan peligrosamente a los cuatro en que prescriben las infracciones urbanísticas, circunstancia en la que, con un certificado de adecuación suscrito por un arquitecto/técnico, se podría incluso registrar el piso como vivienda.  Quizás deba valorar el esperar el transcurso de la prórroga o negociar con el inquilino.
 
El auténtico caldero de Asterix, lamentablemente machacado: no se puede restaurar
Las fotografías: El Museo de Pontevedra exhibe la exposición “Galaicos: un pueblo entre dos Mundos”, que ya había visto en el Arqueológico Nacional y concentra casi todos los objetos icónicos de la paleo-cultura gallega: El casco de oro de Leiro que apareció en el antiguo lugar de Nordimanos (normandos), una colonia vikinga dedicada al saqueo periódico de Santiago y que solo consiguieron liquidar las tropas arzobispales al trasmitirle la peste; el depósito de hachas de Samieira; en realidad una muestra, pues aparecieron miles: carecen de filo ya, que no son para cortar sino que representan los ahorros en bronce de una familia ante-monetaria; el caldero de Asterix, quiero decir el gran caldero de bronce de Besomaño, por desgracia machacado por los invasores; la Tessera de hospitalidad del Courel (con los romanos o llegabas a un Tratado de pagar impuestos y proporcionar hombres para sus auxiliarii o te hacían papilla: carecían de sentido del humor). A los pacíficos gallegos, “entre dos Mundos”, nos daban por todas partes, romanos, vikingos… o Reyes Católicos que asumieron con singular empeño la “doma e castración del Reino de Galicia”. Espadas prehistóricas de Catoira, joyas de Caldas, exvotos al dios Berobrero de O Facho de Aldán… Imperdible.

viernes, 24 de enero de 2020

EL INTERÉS LEGAL DE LA LEGÍTIMA


1.-(24/01/20): (¡Ojo! Derecho gallego)

Pregunta: El art. 275 permite las disposiciones particionales particulares, una de las cuales es que en el testamento conjunto y unitario de esposos la legítima conjunta (de marido y mujer) pueda ser satisfecha con bienes de un solo, en cuyo caso no puede reclamarse el pago de ninguna hasta el fallecimiento del último cónyuge, entiendo  que es así por el 282. La pregunta no es esa, sino  que si hay que pagar el interés legal del dinero por la legítima del primer fallecido (esposo o esposa) o si solo existe esta obligación, y por los dos, a partir del fallecimiento del último.

Respuesta: En cuanto a la parte sucesoria, estoy de acuerdo, aunque entiendo que esta cláusula puede incorporarse a toda disposición “conjunta y unitaria” de esposos “aunque testen por separado”. Es muy práctica cuando hay institución recíproca universal entre esposos en pleno dominio y se puede complementar con la "cautela socini", es decir privar de la condición de sustituto al que reclame o solicite anotación.

Por lo demás, entiendo que tratándose de un interés moratorio y según se desprende del art. 1.100 del CC, el interés se devenga una vez transcurrido el plazo de un año desde que el legitimario la reclame y siempre que la deuda haya vencido, ya que antes no existe obligación; y el art. que cita dice claramente que “no podrán reclamarse las legítimas hasta el fallecimiento del último de los cónyuges”. Por tanto, no puede reclamarse la legítima ni, en consecuencia, devengarse el interés legal, hasta que se cumpla dicho doble fallecimiento.

El asunto es muy sabroso, ya que desde que están bloqueados los PGE el interés legal ha quedado  congelado al 3%.

Esta robaliza de 5 Kg. es la ganadora del campeonato de Sanxenxo 2.019. Curiosidad: los robalizos no suelen sobrepasar los 2 Kg.; son las robalizas las que alcanzan tamaños descomunales de hasta 10 Kg. Están muy buenas a la sal; lo difícil es dar con el  horno capaz.

lunes, 20 de enero de 2020

¿COLABORA EL LEGATARIO DE LEGÍTIMA A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA?

Pancho es el único can del Mundo que rastrea las robalizas
1.-(19/01/20):

Pregunta.-La consultante pregunta por la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad hereditaria (IBI, suministros, plusvalía municipal, gastos de escritura de aceptación y adjudicación…) tanto por parte del sometido a tutela como del legatario de legítima pagadera en dinero.

Respuesta: antes que nada, hay que tener en cuenta que en España coexisten, entre otros, dos grandes sistemas jurídicos: En gran parte del país (Castilla, Madrid, Andalucía, Extremadura, Murcia, Canarias, Asturias…) rige el Derecho Común y los hijos son “herederos forzosos”, es decir que continúan la persona del causante y su firma es indispensable para otorgar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. En otras autonomías, como Galicia y Cataluña, los hijos son unos acreedores ordinarios a todos los efectos: si hay con que, se les paga, y si no, no; pero no responden de las deudas de la herencia ni tienen que firmar la escritura alguna.

Por lo tanto, en Galicia y ordenamientos similares, suponiendo que el difunto debiera una póliza al Banco de Santander, sus preguntas se responderían simplemente sustituyendo la palabra “legitimario” por “Banco de Santander”.  Se calcula el valor de la herencia a fecha de fallecimiento del causante (activo menos deudas, una de las cuales es precisamente la deuda legitimaria); se divide por el número de legitimarios –supongamos que 3- y se saca el porcentaje legitimario -1/4 en Galicia o Cataluña-. Por tanto, ambos herederos deben al legitimario 1/12 del valor líquido; tienen un año desde el fallecimiento para pagar, so pena de deber el interés legal; el pago puede hacerse en dinero salvo prohibición testamentaria; si la legítima está gravada en usufructo, el legitimario puede pedir afianzamiento.  Y ya está; el legitimario no pinta nada más en la herencia, ya que no sucede la “persona” del causante: no le afectan los IBIS, ni los suministros, ni la plusvalía municipal -salvo que se le pague con un terreno urbano- ni los gastos de notaría (la entrega de legado es de cuenta de la herencia), ni impuestos ajenos, ni costas de juzgado, etc. Pero tampoco tiene a derecho a los alquileres u otros beneficios: un acreedor es un acreedor, como en Banco de Santander y no es miembro de la comunidad hereditaria.

Pero usted en su pregunta también me da su respuesta puesto que me habla de “legatario de parte alícuota” –por el legitimario- de donde deduzco que usted o sus asesores creen en esa figura (sin respaldo legal). Sería este una especie de heredero ligth, sin derecho al retracto de coherederos, pero en todo lo demás incluido forzosamente en la comunidad hereditaria (figura propia, por tanto, del Derecho Común) al que por una suerte de capricho el testador denominó legatario (el que sucede a título particular, en una cosa concreta no en una parte del conjunto de la herencia) pero que en el fondo de su corazón quería que fuese un heredero. Si es así, la respuesta está clara: si bien hay que partir del valor “a la muerte”, el alicuotario se ha convertido en un miembro más de la comunidad y participa en el porcentaje correspondiente en el IBI, suministros, impuestos, facturas notariales y judiciales, es decir gastos sucesivos en interés de la herencia, para los que no existe, que yo conozca, exención alguna de los herederos sujetos a tutela. Existe una gran cantidad de autores y juzgados que aceptan la figura del “legatario de parte alícuota” y entiendo que están vds. en esa línea, para la que podrán encontrar muy buenas fundamentaciones.
 Le quito con ello relevancia a mi opinión de que un “legado legitimario pagadero en efectivo” me parece demasiado alejado de la idea que tengo de una institución de heredero, postura que seguramente estará condicionada por sobresaturación de aires gallegos.

Le aconsejo por tanto que siga la opinión de su letrado que será el que maneje los mimbres del caso. Yo sólo me atrevo a darle una regla práctica, bastante chocarrera por cierto:
*Si la sucesión se rige por derechos forales “la mano” para decidir que cosas se imputan y cuales no a la legítima la tienen los herederos ya que el legitimario no tiene que firmar la aceptación y adjudicación; ya recurrirá después si tiene paciencia;
*Si la sucesión es de Derecho Común, deberá tenerse muy-muy en cuenta la opinión del legitimario, allí llamado “heredero forzoso” ya que, si no firma la escritura de aceptación y adjudicación, tendrán la situación atascada unos cuantos siglos.

2.-(20/01/20)
Pregunta el consultante si un poder concebido en términos generales (administrar, ejercitar derechos y obligaciones, enajenar, muebles, inmuebles, derechos reales y personales) es bastante para rescatar un plan de pensiones.

Respuesta: Entiendo que el rescate de un plan de pensiones es algo personalísimo que requiere mandato expreso y discrepo de que la facultad de "rescate" no sea de las habitualmente contempladas en las minutas de poderes generales: todos los modelos modernos que he consultado la incorporan. Le sugiero que lea el art. 1713 del Código Civil.

3.-(21/01/20)
Pregunta: ¿Se pueden aplazar los honorarios profesionales?

Respuesta: El problema suele estar en que la factura incluye costes de organismos a los que hay que ir o sí o sí y que suelen ser bastante menos flexibles que el notario que uno elija.

viernes, 17 de enero de 2020

RESPUESTAS A CONSULTAS 1, 2, 3, 4 y 5


1.-(15/01/20): Algo así he contestado ya el día 08/01/20, aquí tienes el enlace.

2.-(16/01/20): Veo que conoces el art. 38.1 LIRPF (exclusión "ganancia patrimonial" por reinversión en nueva vivienda habitual "en construcción") y el criterio del TAC (final de obra en los 2 años posteriores a la transmisión anterior); habitación dentro del año siguiente (41.bis.2); si la reinversión no es en el mismo año hay que informar en la declaración. Supongo que también estás al tanto que hay juzgados que dan por bastante la satisfacción total del precio en dicho plazo de 2 años, o que se está pendiente de que el Tribunal Supremo aclare cuales son los "condicionantes" que permitirían ampliar el plazo. ¿Es imposible actuar ya sobre la 1ª venta o retrasar la entrega? ¿Crees práctico hacer una "consulta" a la DGT sobre si bastaría un acta notarial acreditativa de la fuerza mayor para retrasar el plazo? La única opinión - personal e intransferible, ya que no soy especialista- que puedo darte es que a mi juicio el margen no puede ser indefinido y que quizás la aclaración que recaiga consista en admitir la acumulación de plazos, resultando un total de 3 años para el fin de obra.

3.-(16/01/20): En principio los testimonios de los documentos (compulsas) tienen el valor de originales duplicados, pero en última instancia el tema depende del criterio del encargado del Registro Civil. Llama allí, suelen ser muy amables.

4.-(16/01/20): La única forma que conozco de convertirte en hermano de alguien es que su padre o madre te adopten. Sin llegar a tanto, es frecuente que los padres de crianza reconozcan esta situación en su testamento, lo que produce casi los mismos efectos legales; incluso sucesorios o de tutela de menores o incapaces, si así se desea.

5.-(17/01/20: La sustitución en escritura complementaria de un plano de garaje por otro produce efectos entre las partes y afecta a las garantías que se prestan; no se inscribe en el registro, por tanto no genera impuesto. Si la situación está consolidada a vista, ciencia y paciencia de todos los usuarios del garaje, no parece que deba haber ningún problema.


Nota.-Si quieres agradecer la información, puedes hacerte seguidor/a pulsando la pestaña “seguir”.

lunes, 13 de enero de 2020

¿COMPRAR POR EL REGISTRO O COMPRAR POR EL CATASTRO?

(*)


La futura compradora de una vivienda se encuentra con el problema de que el Banco no le puede tasar para hipoteca toda la propiedad, ya que está registrada con menos metros. El vendedor le dice que el “vende por la referencia catastral”, y que si se necesita adaptar el Registro a la realidad, es problema de la compradora.

Respuesta:

Este entuerto es un clásico de toda la vida. El propietario ha “aumentado” su edificación, sea construyendo sin licencia, sea extralimitándose en lo que tenía autorizado. Ahora, al querer venderla, el adquirente entiende que compra “lo que ve”, pero necesita que el Banco se lo tase, para lo cual tiene que estar registrado (ya que la hipoteca es un derecho de constitución registral). No existe la “hipoteca por el catastro” y uno de los derechos más elementales que asiste a todo comprador es el de a financiar su compra -todo lo que dé el objeto adquirido-. Añadir que tampoco se conceden “por el catastro” el resto de los derechos que la ley garantiza a la propiedad registrada, como son el mantenimiento en la propiedad y posesión, pase lo que pase al derecho de origen.

¿Cómo se puede arreglar el problema? El sistema habitual es lo que se conoce por “Obra Vieja”, es decir demostrar que han prescrito, por transcurso de al menos 6 años, las posibles sanciones urbanísticas para la construcción sin licencia o extralimitada. Eso se hace mediante una escritura de “Ampliación de edificación”, la cual se basa, bien en una certificación catastral (ahora sí), bien en una certificación de arquitecto/A. técnico que describa la obra ampliada con su antigüedad (por ejemplo “año de construcción 1.999”) y las geocoordenadas de los vértices, todo lo cual en las catastrales viene de mano. La escritura le costará el impuesto, que suele ser del 1,5% sobre el exceso constructivo (por ejemplo, sobre 100.000 serian 1.500), a lo que tendría que sumar unos 400 euros de escritura y unos 200 euros de registro. Si lo hace por catastro, la certificación se la obtendrá gratuitamente el notario, si opta por arquitecto, deberá sumar sus honorarios: dígale que no se olvide de señalar la antigüedad a su juicio del edificio y las geocoordenadas.

Esta escritura de "Ampliación" es registrable pero, hay que aclarar que este sistema no es infalible, pues puede que el registrador no estime acreditada la identidad; es decir que le tiene pinta de que no están hablando de la misma finca. En tales casos, habría que ir a expedientes más engorrosos y largos,

Por último nos queda la pregunta ¿a quién le toca otorgar y pagar la escritura de “Ampliación”, al vendedor o al comprador? Le daré mi opinión personal e intransferible,
Si el vendedor le mostró la casa y cerraron el acuerdo del precio y demás condiciones –sin haberle hablado del problema-, entiendo que es cosa de éste, ya que todo el mundo es responsable de tener sus títulos en regla. Pero, si advirtió a la parte compradora desde el primer momento de que su registro estaba incompleto (información básica, pues afecta a la financiación), y aun así el comprador aceptó el trato, será dicho comprador el responsable de “reparar” el título, pues aceptó un minusvalor a su riesgo y ventura, siendo de suponer que se habrá tenido en cuenta a la hora de graduar el precio. En la práctica, se dan todo tipo de acuerdos para salvar el negocio, sin descartar el “a medias”.


(*) Foto de portada: Lagarto gigante de Canarias: llega a medir cerca del metro pero es mucho más feo que nuestro Lagarto Arnal.Endémico en Gran Canaria, ha sido reintroducido en Fuerteventura. Si te lo encuentras de senderismo por ahí, no te preocupes: solo come flores, frutos y alguna araña despistada.

miércoles, 8 de enero de 2020

MISCELÁNEA NAVIDEÑA



01/01/2020 (77 LSC).-Creo que el estudio que me pide del art. 77 LSC sobre la responsabilidad solidaria de los fundadores etc. por la valoración de las no-dinerarias daría para un buen informe de Garrigues y excede de los modestos objetivos notariales de mi formulario. Respondiéndole en gallego, aplicar sí que se aplica, y podrá ver vd. en cualquier base de datos unas cuantas sentencias, pero en mi opinión (no especializada), si el perito designado aplicó la diligencia y estándares debidos, será un pleito difícil salvo que se pueda demostrar la culpa o dolo de una forma contundente, como por ejemplo, simulación de entrega por unos cónyuges, continuando los aportantes como arrendatarios para sustraerse a la acción de los perjudicados; mala fe en doble venta (en la 1ª se vendió a una sociedad no inscrita, alegando ahora su falta de personalidad), etc.

O1/01/2020 (Doc. Privado).-Debe requerir a la otra parte para comparecer juntos ante notario a elevar a público el documento privado; si se niega, podrá elevarlo en el juzgado, supliendo el juez el consentimiento de la parte rebelde. El trámite es muy sencillo, consistiendo en que el Juez requiere a la contraparte para que manifieste si la firma es o no suya; si la niega o no contesta, se llama al perito calígrafo para que aclare las cosas.

02/01/2020 (Separación de Bienes).-Puede otorgar la separación de bienes ante cualquier notario de su elección; el coste oscilará entre 60 y 70 euros y suele hacerse sobre la marcha.

02/01/2020 (Contrato de Servicios).-Se puede otorgar ante notario un contrato de servicios, con la ventaja de que será título ejecutivo, es decir, exigible sin necesidad de ir a un juicio declarativo. Es necesario que comparezcan ambas partes, presentes o representadas por poder.

03/01/2020 (Piso de pareja a medias).-En las relaciones comerciales se tiende a equilibrar los intereses de las partes, pero en las relaciones familiares, todos aceptamos de buen grado hacer un mal negocio con un hijo o una pareja. Si un piso se escritura y registra al 50%, pertenece de forma fehaciente y pública a ambos y, si algún día se liquida forzosamente la comunidad (actio communi dividundo), se licitará y adjudicará una mitad del precio a cada uno. Otra cosa son las relaciones crediticias mantenidas entre partes, soportadas por un documento privado: para ejecutarlas, si una parte se negase, sería necesario acudir a un largo juicio declarativo de resultado incierto (la otra parte podría reducirse al estado de insolvencia). Pero no se asuste; eso, como le he dicho, lo hacemos todos y será bueno al menos consignar por escrito bajo la firma de ambos cualquier desembolso (o promesa de desembolso) y su autor; mejor antes del otorgamiento de la escritura que después, ya que tendrá mayor fuerza probatoria si vinieran “mal dadas”.

05/01/2020 (escritura perdida).-Las escrituras matrices – es decir las que llevan las firmas- nunca se pierden, pues se conservan en el archivo notarial correspondiente (se conservan hasta las ventas de esclavos), lo que circula son copias de las mismas firmadas por un notario. Pregunte en el colegio notarial donde está el archivo que conserva su escritura y solicite otra “copia autorizada”, suscrita por notario (eso es exactamente lo que ha perdido), aportando la mayor cantidad posible de datos.
En el Registro de la Propiedad sí que saben el notario que autorizó la escritura y la fecha.

O5/01/2020 (renuncia de herencia).-Puede renunciar a cualquier herencia compareciendo ante notario, si es que no la aceptó antes tácitamente (por ejemplo, vendiendo algo). Ni la declaración de herederos ni la liquidación fiscal implican aceptación, según la jurisprudencia. Una vez renunciada (le constará de 60 a 70 euros), basta que presente su escritura en cualquier instancia para que dejen de causarle problemas.
Ojo, si la sucesión fue testada y vd. tiene hijos, es posible que se haya establecido la “sustitución de los herederos por sus descendientes”, en cuyo caso, ellos pasan a ser los herederos. El problema es que si la sucesión recae en un menor de edad, es precisa autorización judicial para renunciar.
Si por el contrario quiere aceptar, lo normal será suscribir el reparto o adjudicación proindiviso con todos sus coherederos; si no están de acuerdo, pueden pedir a cualquier notario el nombramiento de perito que haga la partición conforme al 1057 CC (a petición de al menos el 50% de los interesados/as).