jueves, 18 de febrero de 2021



Pregunta si es posible comprar una vivienda ella al 75% y su pareja al 25% y que sólo responda ella del préstamo hipotecario. También le preocupa que si la propiedad se pierde por una ejecución hipotecaria, su pareja se quede sin nada.

Respuesta: Mire, el derecho Civil es el campo de la libertad; se puede hacer todo; el único problema es la voluntad: que se quiera hacer. Los Bancos son entidades con ánimo de lucro y algunas operaciones no les interesan (no quieren hacerlas y están en su derecho). Puede que algún apoderado bancario le diga que “no se puede hacer” determinada operación por pereza mental, pero lo que en realidad le está diciendo es que no la quiere hacer.

Vamos ahora con unos conceptos básicos:

contando las fanecas...


─La hipoteca es una Garantía, puede garantizar de todo, cuentas corrientes, letras de cambio, obligaciones  y un largo etcétera. Es muy frecuente que la hipoteca garantice un préstamo hipotecario de vivienda, pero no tiene nada que ver una cosa con la otra. La hipoteca sujeta directa e inmediatamente el bien y le importa un bledo quien sea el dueño: así se venda, se herede, se done, la hipoteca va detrás. Si no se paga la obligación garantizada, un notario o un letrado judicial puede colgar la finca en el BOE (subasta) y, con el producto, paga al Banco y lo que sobre se lo entrega al dueño, el que fuere, sea el prestatario o no. Por eso se le llama un derecho real (del latín “res”, que significa cosa), es decir derecho de cosas sin importar las personas.

─El préstamo es un derecho personal: de él responde la persona con todos sus bienes presentes y futuros y, si no, sus herederos. Si no paga, hay que señalar previamente bienes para ejecución (sueldos, pensiones, coches, otras propiedades) y embargar lo que se encuentre. Lógicamente si la persona se queda en insolvencia, el banco se queda con un palmo de narices y no cobra nada a diferencia de la hipoteca que va “pegada” a la vivienda.

Vamos ahora con la práctica:

*Cuando en Europa (España, Italia, Francia…) le dan un préstamo hipotecario vivienda, los bancos constituyen dos cosas distintas: el derecho real (hipoteca) + el derecho personal. Quiere decir que si, supongamos, debe 100.000 y en la subasta de la vivienda sólo sacamos 80.000 (acción real), por los 20.000 restantes el banco puede perseguirle por acción personal y embargarle un sueldo, una pensión, un coche o lo que le encuentren. En EEUU la hipoteca por el contrario es “pura”, y una vez subastada la casa, se acabó el tema, se haya resarcido el acreedor o no. Por supuesto le hablo de costumbres bancarias: no hay inconveniente legal para que un Banco aquí le conceda una hipoteca pura, lo que pasa es que no quieren. Hubo una entidad que las concedió una temporada, pero ya lo ha dejado.

*Vamos con sus preguntas:

-Pueden comprar en los porcentajes que les dé la gana. En cuanto a la hipoteca (derecho real, la garantía) deben constituirla ambos dueños, pero no hay inconveniente en que sólo sea usted la deudora (acción personal), si lo acepta el Banco. Su pareja sería hipotecante no-deudor, lo que quiere decir que lo más que le puede pasar es que pierda su porcentaje de la vivienda, pero no podrían perseguirle por acción personal (sueldo, pensión, coche, otras propiedades). A los bancos les fastidian los hipotecantes no-deudores  (pierden garantías), pero si es uno sólo de dos, a veces lo aceptan. Los dos, jamás (hipoteca a la americana).

-Tras subastar, el residuo que queda tras pagarle al Banco y gastos legítimos, se entrega a los dueños en proporción a su derecho.

Lo que nunca acepta ningún Banco (que yo haya visto) es la hipoteca de participaciones indivisas, es decir, dos hipotecas, una del 25% y otra del 75%, porque si paga uno sí y otro no, no podrían ejecutar al cumplidor, con lo que la garantía se iría a la porra. En estos casos constituyen “una sola” hipoteca sobre la total finca con arreglo al art. 217 del Reglamento hipotecario.

Pero ya le digo que esto va de prácticas bancarias, legal es todo y se puede hacer todo. El  caso es que se llegue a un acuerdo en la negociación.


miércoles, 3 de febrero de 2021

EL DINERO DE LAS VIUDAS/OS Y LOS BANCOS

En Galicia los hijos o descendientes de hijos premuertos están considerados “a todos los efectos (249.1)” como un acreedor (de un capital de 1/4 del líquido para todos, o sea de 1/8 sin son 2, de 1/12 si 3, etc,) a quien no es preciso siquiera nombrar en el testamento (258), y a menudo, ni siquiera pagarles, pues puede estar ya satisfecho el crédito en vida del causante vía donaciones, perdón de préstamos, pactos sucesorios… (245); o suspendida la obligación de pago hasta el fallecimiento del último de ambos esposos en morir como disposición particional particular (275 y 282); o existir causas de privación (263); o incluso sometido a usufructo, que en Galicia puede gravar la legítima (228). Distinta es la situación en el Derecho Común (Código Civil, o sea de Ponferrada para allá) en que los hijos (y los padres en ciertos casos) son herederos forzosos, es decir que continúan sí o sí la persona del difunto además de atribuirles un jugoso porcentaje mínimo (2/3 para todos), por lo que el Código establece una serie de artefactos para que dicho descendiente-heredero controle con su firma las salidas, básicamente el legado (que debe entregar bajo su firma) y debe versar sobre el tercio libre o en ciertos casos, el de mejora.

 

Ahora, al grano: la voluntad del 90% del los cónyuges gallegos es que su partenaire reciba a su fallecimiento la totalidad del dinero, fondos y depósitos bancarios, sin más gaitas. Examine cada quien su caso personal y entenderá lo que digo. Pero, si a ningún Banco se le ocurre condicionar la entrega de los fondos de la viuda/o a la firma de El Corte Inglés (porque exista débito en la tarjeta)  o del vendedor del coche o la lavadora (porque queden letras por pagar), es decir unos acreedores a todos los efectos, no es infrecuente que en el caso del acreedor-descendiente duden y en algunos casos condicionen el desembolso de dicho efectivo a una sedicente firma de los vástagos, en muchas ocasiones una firma pagada o fundamento de chantajes. Normalmente esta arbitraria e interesada actitud se justifica con una confusión, no siempre inocente, sufrida por los apoderados o asesores bancarios con el Derecho Común, o porque los asesores están en Madrí (aunque un pajarito me ha dicho se la ha visto a un Banco que se envanece del título de ser él más gallego). Pero no vamos a echar las culpas hacía un solo lado y vamos a poner el ventilador: es frecuentisimo el uso rutinario por parte de notarios gallegos  de conceptos del Derecho Común, como el de legado, que presupone la “entrega” por el heredero, y que en Galicia no existe ni está regulado, puesto que no hace falta, al inexistir el concepto protegible: la herencia forzosa. Combinemos esta apoyatura equívoca con el “amor” al dinero que sienten las entidades bancarias y ya tenemos todos los ingredientes para el resultado: “Me dicen del Banco que no me dan el dinero si los hijos no me firman un papelito”. Esta actitud roza a veces el ilícito penal, siempre el ilícito civil: A menudo, basta un requerimiento de entrega a la entidad poniendo los puntos sobre las íes y resaltando que, caso de retener ilícitamente la entrega (o alegando chorradas) se le reclamarán los daños y perjuicios, entiendo que incluido el moral.

 

Como ya hemos dicho que las culpas se reparten y que, a menudo, minutas chambonas de notarios y/o abogados dan lugar a actitudes peregrinas de los Bancos, daré aquí mi opinión sobre las distintas posibilidades testamentarias, porque una persona notablemente temeraria me la ha pedido. En todos los casos se trata de un testador varón casado y con un par de hijos.

 

1.-“Cláusula única: Instituye heredera universal a su esposa”. A los hijos, ni los cita, salvo en la parte expositiva. Al Banco tiene que entregar la totalidad de los depósitos a la viuda.

2.-“Adjudica los fondos y depósitos bancarios a su esposa y en el remanente instituye herederos a los hijos”. Es una adjudicación de cosa cierta y determinada (273), o sea un testamento partición. Deben entregarse los depósitos a la esposa, sin más.

3.-“a) Adjudica a su esposa los fondos y depósitos bancarios; b) Instituye herederos a sus hijos”. Creo que es sustancialmente igual que el anterior. A los hijos les queda el remanente y sí, supongamos, la disposición pro-marital se lleva el 90% del caudal, los hijos podrán iniciar acciones personales derivadas de su crédito. De momento, el dinero, a la cuenta de la viuda.

4.-“Lega a su esposa: a) El usufructo de totalidad; b) El pleno dominio y libre disposición del dinero, fondos y depósitos bancarios, facultándola para tomar posesión por sí y prohibiendo la intervención de terceras personas”. Es un modelo defensivo, algo exagerado, pero que deja muy clara la voluntad: jamás se puede condicionar la entrega a la firma de hijos ni de nadie, o habrá que arrostrar las consecuencias legales de una retención indebida.

5.-“Lega a su esposa el usufructo foral de totalidad e instituye herederos a sus hijos”. Aquí empiezan las dificultades. El usufructo de totalidad incluye el dinero que debe entregarse al usufructuario, ya que es un usufructo de consumo (los “frutos” del dinero, son los intereses; y su “uso” normal, es gastarlo, salvo el tío Gilito que lo usa para empapelar paredes).  Pero el testador (o el notario interpretando  bondadosamente sus intenciones) ha introducido una palabra “tabú”: Legado, inexistente en nuestro derecho. La gracia del legado es que requiere entrega por el heredero (885CC). Es decir, podría interpretarse que el testador, motu proprio, ha decidido introducir una institución foránea y que desea que se aplique todo el lote, es decir legado + entrega. Seamos serios ¿de verdad alguien cree que el testador desea que su esposa pase, como en tiempos de los romanos, de la potestas maritalis a la potestas filialis? Porque, en tal caso, éste sería el único bien jurídico a proteger, la débil capacidad de las señoras, ya que no la inexistente herencia forzosa.

En mi opinión se trata de un lapsus masivo e inducido de los testadores gallegos, que al usar la palabra legado, a lo que se refieren es a una adjudicación de bien y derecho determinado del que pueda posesionarse su cónyuge sin más (273). No hace falta entrega ni “papelito” filial, salvo que del testamento se deduzca racionalmente la voluntad del causante de controlar a un cónyuge del que desconfía, por ejemplo nombrándole un administrador para determinados bienes.

6.-Etc., la misma opinión se mantiene para variedades del anterior modelo, como “lega a su esposa el usufructo de totalidad, incluido el dinero y fondos bancarios e instituye herederos a sus hijos”. La clave está en la voluntad del testador y no hay que prejuzgar que esta sea retorcida o pro-bancaria. También hay que descartar una aplicación primaria del Código Civil que en nuestra tierra no tiene siquiera la categoría de derecho supletorio y solo sería admisible para suplir lagunas, que no existen, puesto que la regulación sucesoria gallega se integra perfectamente consigo misma.

En materia de herencia la voluntad del testador es soberana y nadie puede oponer nada, ni siquiera alegando ser hijo o nieto. Los acreedores, sean de la clase que sean, no son herederos por el hecho de serlo. El testador puede rebajar la institución del heredero-hijo todo lo que quiera hasta la nada, puesto que se trata de un acto voluntario, no forzoso; y si excluye de ella el dinero, en absoluto hay que presumir que esté asignando un derecho de veto a sus hijos sobre lo que dispone para su cónyuge. No se me ocurre nada más retorcido.

 

P.D. Esto negaré haberlo escrito. Si el Banco te ha dicho que eso es lo que le ha contestado la asesoría jurídica de Madrid, diles que por favor llamen a la de Barcelona, cuya regulación es similar a la nuestra pero con la ventaja de que allí no se andan con caralladas.