Pregunta: ¿Es transmisible el derecho vivir en una casa ajena (Derecho de
Habitación)?
Respuesta: ¡Claro! Lo que no se puede es "traspasarlo a otro"
como dice el art. 525 CC pero, si lo que quieres es venderlo junto con el
derecho de propiedad, adelante: simplemente, desaparece
Es evidente la ratio del art. 525 CC, dado el carácter personalísimo del
derecho a habitar una casa ajena: no es lo mismo convivir con tu padre o hijo
que con un extraño. Asimismo es patente que el 525 CC es inaplicable si el
negocio jurídico no traspasa “a otro” el derecho de habitación o de uso, sino
que lo extingue (como en caso de venta conjunta del derecho de habitación y la
nuda propiedad: 513.3º en relación con el 528 CC), tal como reconoce la
doctrina reiterada de la DGRN (26/07/2001; 08/10/2010 o 10/12/2015).
Centrándonos en esta última Resolución, señala que no es necesario fijar
expresamente en la constitución del derecho de habitación su carácter
transmisible o intransmisible, bastando deducir la transmisibilidad del propio
acto de disposición o gravamen conjunto (habitacionista o usuario + nudo
propietario).
Transcribimos aquí unos párrafos de
la que creo doctrina más reciente (DGRN. 10/12/2015):
“…En el propio título constitutivo no se menciona expresamente la
posibilidad del usuario de transmitir o hipotecar su derecho de uso, pero
posteriormente comparecen el propietario de la finca-cedente del uso y el
titular del derecho de uso y habitación para constituir una hipoteca sobre la
finca…”
“Ciertamente el usuario no podrá por sí solo enajenar o hipotecar su
derecho de uso, dado su carácter intransmisible. Ese carácter intransmisible,
en gran medida, es debido a las relaciones existentes entre usuario y nudo
propietario. Pero, concurriendo al acto dispositivo conjuntamente el nudo
propietario con el usuario, ningún obstáculo debe existir al respecto”.
En resumen, la constitución del derecho de habitación como “transmisible”,
despliega su importancia a la hora de traspasar a otra persona el derecho de habitar una casa ajena con
subsistencia del mismo, no de extinguirlo. Tampoco se puede sostener que los
derechos disgregados (usufructo, uso, habitación) se traspasen como algo
espectral, una vez extintos.
Criterios análogos muestra el art. 229 de la ley de Galicia (para el
usufructo voluntario de viudedad, derecho hiper-personalísimo que permite
incluso la venta de bienes) y 529 CC.
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