|
Robaliza de Faxilda: instrucciones al final (*) |
Se han recibido varias preguntas
sobre el contrato de Arras, se ve que hay inquietud. Creo que el consejo (“consejos
doy, para mí no tengo”) debe ser dirigido a ambas partes: un buen negocio es un
momento de felicidad para el comprador y el vendedor. Si tú, vendedor, intentas colarle unas Arras “penales” a un comprador ¿no está poniendo tontamente nubes en un día claro?
En materia de Arras o Señal (da
igual el nombre, hay otros) lo importante es fijarse de cuál de los 3 tipos es: desde el punto de vista del
comprador, interesan o las Penitenciales (puedes desistir del contrato
perdiendo la entrada y nada más; el vendedor, lo mismo, devolviendo el doble),
o las Confirmatorias
(la entrada es parte del precio y ambas partes pueden exigir el cumplimiento
forzoso: es decir, el vendedor, el pago del resto del precio, embargando sueldos
o lo que sea; el comprador, la entrega de la casa). Desde el punto del vista
del vendedor las más duras y favorecedoras son las Penales: En ellas, si se produce
la resolución por causa del comprador (no basta la falta de pago; tiene que
producirse un requerimiento judicial o notarial de pago), este no solo pierde
la señal, a veces doblada o triplicada (etc.), sino que puede ser forzado al
cumplimiento, con pago del precio “íntegro” (es decir, no cuenta la pérdida de
la señal ni de su duplo, etc), incluso mediante embargo de suelos, pensiones u
otras propiedades.
Hay mucha literatura jurídica
sobre el tema en “internet”, pero no olvides que las informaciones pueden estar
sesgadas o a favor del vendedor o del comprador. Yo mismo tengo una entrada
reciente sobre eso en el blog
Derecho de Galicia (241881.blogspot.com),
con el que colaboro.
El mejor antídoto contra la falsa
bondad de quien te regala el “privado” es la actuación de buena fe: los jueces
reprimen las conductas exageradas o agresivas mediante la “moderación judicial”.
Propongo aquí mi modelo de un CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL justo para ambas partes: seguro que es el peor de
todos los que puedes encontrar en la red.
CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL (1454 CC)
En Santiago, a 5 de enero del
2.018
REUNIDOS
De una parte:
DON RAMÓN VALLE PEÑA, mayor de edad, vecino de A Pobra do Caramiñal,
señalando como domicilio a efectos de notificaciones el pazo de la Merced.
Y, de otra parte:
DON JOSÉ MANUEL MONTENEGRO, mayor de edad, vecino de Vilanova de
Arousa, señalando como domicilio e notificaciones el pazo de Rua Nova.
INTERVIENEN:
En su nombre y derecho. Ambas
partes se reconocen la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del
presente contrato de ARRAS PENITENCIALES,
y,
EXPONEN:
I.-Que don Ramón Valle Peña, es
dueño con carácter privativo de la siguiente finca que no constituye domicilio
conyugal:
PISO PRIMERO DEL PAZO DEL CUADRANTE.-VILANOVA.-ESPAÑA
INSCRIPCIÓN.-Registro de Cambados, finca 666.
LIBRE de cargas, gravámenes y arrendatarios u ocupantes y no-protegido
(de venta libre). Al corriente de impuestos, tasas y gastos de comunidad.
II.-Que don José Manuel
Montenegro está interesado en adquirir la finca descrita y don Ramón Valle Peña,
en venderla; por lo que, formalizando sus intenciones,
OTORGAN:
1º.- Que don Ramón Valle Peña se obliga a vender a don José-Manuel Montenegro,
que se obliga a comprar, la finca descrita con todos sus anejos y accesorios,
libre de cargas, gravámenes, arrendatarios u ocupantes; al corriente de
impuestos, tasas y gastos de comunidad.
En este acto don José Manuel
Montenegro entregan a don Ramón Valle Peña, que da carta de pago; a cuenta del
precio total y en concepto de ARRAS O SEÑAL PENITENCIALES la cantidad de DIEZ
MIL EUROS (10.000), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el art.
1.454 del Código Civil, es decir que podrá rescindirse el presente contrato
allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.
2º.-Las partes acuerdan como
precio total de la venta el de CIEN MIL EUROS (100.000), del que deberá
deducirse la cantidad ahora entregada en concepto de arras o señal. Por lo
tanto queda pendiente, para ser satisfecha en el momento de la escritura
pública de compraventa, la suma de NOVENTA MIL EUROS (90.000).
3º.-La escritura pública se
otorgará en el plazo de cuarenta y cinco días (45) naturales a contar del
corriente, que se excluye del cómputo, empezando a correr plazo a partir del
siguiente, todo ello conforme al Código Civil. La incomparecencia de una de las
partes provocará los efectos reseñados, previstos en el art. 1.454 CC.
4º.-Los gastos e impuestos de
escrituración (Notaría, Registro, ITP) serán de cuenta de la parte compradora;
y la plusvalía municipal, de cuenta de la parte vendedora.
Los gastos del inmueble anteriores
al otorgamiento de la escritura serán de cuenta de la parte vendedora, IBI
devengado a 01/01/2018 incluido.
Y, en prueba de conformidad lo
firman por duplicado en el lugar y fecha indicados.
(*)ROBALIZAS DE FAXILDA: Pescarla en los momentos intermareales: inicio de la subida o inicio de la bajada. Lo más cerca que tu valor personal te permita el acercamiento a los "Bajos de Punta Faxilda", frente a la ermita de A Lanzada. Cucharilla "Meeps" verdinegra o señuelo "Salmo", rosa o amarillo limón (cambiale los anzuelos, ceden con las presas grandes)
Cocerla con laurel, sal y perejil; patatas y guisantes naturales del Salnés (comprar en plaza de Portonovo, a la izquierda entrando). Servirla de noche en una terraza frente a la playa de Silgar, rodeado de personas queridas. A no olvidar: el albariño helado.