VENTA POR EL SOBRINO HEREDERO: LA "NOTA" DEL 28LH

Bande, el templo cristiano más antiguo de España y el 2º de Europa: año 675, aún caliente el cadáver de Roma

Pregunta: ¿Es aplicable en Galicia la limitación bianual de efectos registrales frente a terceros en contra de personas que no tengan la consideración de "herederos forzosos"? ¿Que puedes hacer para que el Registrador no te (im)ponga la "nota del 28 LH"? -esta pregunta es un refrito de varias consultas-

(Introducción al problema para no profesionales: Señala este art., 28 Ley Hipotecaria, que en propiedades procedentes de sucesiones, sólo gozan de la protección del Registro durante los 2 primeros años desde el fallecimiento, los adquirentes de determinados parientes del difunto (ascendientes, descendientes, cónyuge, en sus casos, llamados "herederos forzosos") y otros, no (sobrinos, tíos, extraños...) Ello se debe a que en el Derecho Común estos "sucesores débiles" serían unos herederos "aparentes", ya que, un heredero forzoso podría reclamarles, si hijo o descendiente, hasta los 2/3 de la herencia, si padre o abuelo, hasta 1/2 de la herencia: ellos serían los "herederos reales", continuadores de la persona del difunto. En Galicia no solo no se admite esta categoría del "heredero forzoso", sino que se prohíbe, pero la imposición en las notas de información registral de una advertencia que señala "afecta a las limitaciones del art. 28 LH" provoca que, en la práctica, produzca plenos efectos: si compras de un sobrino de luto reciente, el Banco no te va a conceder la hipoteca.

Respuesta:

Un clásico: la incidencia del sistema notarial-registral en el Estado de las Autonomías, más en concreto, en la existencia y desarrollo sin traumas de sus derechos civiles propios. Me centraré en la imposición de la famosa nota “afecta a las limitaciones del art. 28 L.H.” en aquellas autonomías que no reconocen al legitimario la condición de heredero, sino la de acreedor a todos los efectos legales. En Galicia puede decirse que dicha “nota” ha experimentado en los últimos meses una expansión similar a la de la avispa velutina (vespa velutina). Al parecer la causa se debe a un curioso argumento de justicia “equitativa” sobre si poner o no poner la famosa “nota” (tobee or not tobee), surgido en foros registrales. Algo así como: si ponemos la nota, no le dan la hipoteca al comprador y le hacemos la puñeta; pero, si no la ponemos, el Banco (¿Qué Banco? ¿Cuándo? ¿Cuántas veces?) se queja de que no le hayamos advertido del riesgo. En tal sentido, las “notas de información continuada”, de inserción obligatoria en las escrituras, se convierten en una especie de dictámenes jurídicos, más bien diktats sin apelación posible. Por ende, dictámenes degradantes para aquellas comunidades que no consideran herederos forzosos a los legitimarios, sino acreedores ordinarios o, como en Galicia, que añaden una prohibición legal expresa. Parece pensarse: da igual, si la escribo, existe: Ya el Génesis advirtió de que “El Verbo se hizo carne y habitó entre nosotros”. Se valora la responsabilidad en que se incurre por no ponerla, pero creo que se debería valorar aquella en que se incurre por ponerla sin ton ni son. Millones de euros en hipotecas desvanecidas.

Hagamos un somero chequeo sobre la compatibilidad o incompatibilidad del art. 28 L.H. con las leyes de Galicia:

1º.-En el territorio de la comunidad autónoma de Galicia se deben aplicar sus leyes propias, no cabiendo presumirse, menos por parte un registro público, la observancia de una norma foránea o incompatible con los principios de su legislación, en especial con la Ley Civil 2/2006 de 14 de junio (art. 3), en adelante LG.

2º.-La norma del art. 28 L.H. es inaplicable en Galicia, por establecer una reserva  de derechos en favor de los “herederos forzosos”, toda vez que Galicia desconoce dicha institución del Código Civil (El CC, art. 807, dice que “son herederos forzosos” ascendientes, descendientes y cónyuge), señalando la LG, por el contrario, que “son legitimarios”, los descendientes y el cónyuge, aclarando que el legitimario es “a todos los efectos, un acreedor” (arts. 238 y 249.1): “un”, artículo indeterminado. Es imposible asimilar a un heredero forzoso con un acreedor ordinario, máxime cuando la obligación de pago no siempre nace al fallecimiento (entre esposos, se puede aplazar el nacimiento de la deuda conjunta hasta el fallecimiento del último, pudiendo también gravarse en usufructo o estar pagado “en vida” dicho crédito). Por ende, la asimilación herederos/acreedores supone una invasión subrepticia del Derecho Común en un Derecho Especial, ya que, dentro del grupo de los primeros, habría que considerar a los ascendientes en defecto de ascendientes, los cuales ni siquiera serían acreedores de nada, en ningún caso, conforme a la LG.

 3º.-La norma del art. 28 L.H. vulnera una interdicción legal del derecho de Galicia (182LG), como es la prohibición de las reservas de derechos (prohibición absoluta, sin númerus clausus: no se refiere solo al 781 y 968CC); por establecer una auténtica reserva de derecho en favor de los presuntos herederos forzosos (cualesquiera que fueren o como tales se llamen).

  4º.-La norma del 28 L.H. se refiere a un modo de suceder regulado en el art. 658 CC (“en parte por voluntad testamentaria, en parte por disposición de ley”, relativo a la participación de la herencia forzosa en la testamentaria), desconocido en el derecho de Galicia (el art. 181 LG sólo establece estos 3 modos de deferirse la sucesión: o testamento, o pacto sucesorio o disposición de ley). Todo heredero lo es siempre; en la medida que lo sea; se trata de un heredero real (no una apariencia: nadie puede forzar ni disminuir su derecho); con todas sus consecuencias.

5º.-La práctica registral gallega sigue una línea distinta que en Cataluña –donde ese tipo de notas es desconocido-, a pesar de la similitud la legislación; en la comunidad catalana se prevé (465.2 Codi suc.) que lo único que puede hacer el acreedor legitimario es resarcirse de su posible perjuicio mediante el precio de venta; pero jamás reclamar la cosa a “los adquirentes de buena fe y a título oneroso”. En la comunidad de Galicia mediante una disposición más omnicomprensiva se viene a señalar lo mismo: que el legitimario es un indeterminado acreedor “a todos los efectos”, es de suponer que también el de la compensación crediticia (249.1 LG).

6º.-La mención del 28 LH en las “notas registrales” afectantes a las sucesiones gallegas implica la creación ficticia de un nuevo derecho real, contraviniendo además otra prohibición expresa, contenida en el citado art. 249: “el legitimario no tiene acción real para reclamar su legítima”. Por otra parte es gratuita y opinativa, al no proceder de una prescripción del ordenamiento jurídico (como en 298.2 RH en relación con 207 LH).

7º.-Por último, la posibilidad de que diversas clases de parientes (ascendientes, descendientes, cónyuges) estén protegidos por el Derecho Común, como herederos forzosos, del albur de la anulación de una venta (con la consiguiente indemnización de perjuicios, daño emergente y lucro cesante) y otros no, como meros acreedores ordinarios o, a veces, nada, (gallegos, catalanes…), puede implicar una vulneración del art. 14 de la Constitución Española.
Por otra parte, el discriminar a los sobrinos en relación a los hijos, nietos o abuelos, -no siendo en Galicia herederos forzosos ni unos ni otros- implica una acepción personal o una simpatía por determinados parentescos sin base legal alguna, poco compatible con el 14 CE.

Quiero terminar este breve destacando la responsabilidad “a non domino” que se arroja sobre los notarios. Estos, por imperativo legal, deben redactar las notas de información registral por sí, sin intermediación del registrador ni de nadie, bajo su exclusiva responsabilidad. Sin embargo, como hemos llegado a saber, no existen medios técnicos que lo permitan, por lo que no ha quedado más remedio que resucitar una reliquia arqueológica: el fax informativo que remite y se confecciona bajo responsabilidad del registrador. Y, en el fax, aparece un dictamen jurídico espontáneo sobre el 28 L.H. (no exigido por ley o reglamento) y opinativo; una opinión extrema que implica un misil contra las leyes propias de una autonomía. Que en la consideración pública y dado el tenor literal de la ley (la ciudadanía ignora que aun no se han descubierto esos “medios técnicos”) implica una aquiescencia del notario autorizante, obligado a protocolizar el fax y con la "nota". Cada parte presente en el proceso inmobiliario debería limitarse a lo que la norma le exige: el Registro, las informaciones prescritas (como la suspensión de efectos de las primera incripciones hasta dos años de su fecha); el notariado, la redacción del instrumento con el contenido legal que responsablemente considera adecuado.

El Estado de las Autonomías ha llegado para quedarse y debería evitarse el baqueteo a las comunidades convencidas de sus beneficios. Por este camino, no hay foralidad que resista sin desgarrarse. Y, o rompe una cosa, o rompe la otra. Un cambio de actitud, una aplicación prima facie de nuestro Derecho Especial tendría efectos balsámicos.

Ya lo decía el príncipe Salima en El Gatopardo: hay que cambiar algo para que todo siga igual.

¿CUANTO TE TOCARÍA SI TE DECLARASEN HIJO DE JULIO ?

El Elcano honra la gesta naútica de la 1ª vuelta al Mundo en una de sus capitales marítimas más famosas, Sanxenxo. 

Respuesta: esta entrada es respuesta a una consulta al formulario en la que Jacques Millot ha sustituido el nombre del consultante por Julio, para aprovechar el tirón de actualidad: por supuesto, se trata un Julio ficticio, no el cantante, cuyo caso concreto desconoce. Pero dan verguenza ajena los disparates que se publican.

Así pues ¿que me tocaría por fuerza si me declarasen heredero de un español residente en Miami?

Art Deco en Ocean Drive

Lamento comunicarte que NADA. Para responderte a esa pregunta tienes que coger un vuelo y darte un garbeo por Miami Beach. Subes por Ocean Drive tomando mojitos de colores, sigues por Collins -donde puedes sacarle humo a la Master Card- y, zas, llegaste a Indian Creek. Sí, unas señoras impresionantes, pero no te disperses. El paseo es bonito y si coges un barco, puedes echar un vistazo

a la "mansión con yate" donde Julio reside y tiene el centro de su familia y operaciones.

El Reglamento Sucesorio Europeo que es la ley española aplicable a la totalidad de una sucesión con elemento internacional en cualquier parte del Mundo, dice: "Regla General: "La Ley aplicable a la totalidad de una sucesión será del del Estado en que el causante tuviese su residencia habitual". Por tanto, si Julio tiene residencia en Florida, su sucesión se rige por el common law que, en esencia, señala que cada uno deja sus cosas a quien quiere, sea hijo o no. Es decir que no tienes porque dejar nada a ninguno de tus hijos. O, si lo prefieres, a uno entre varios. O a todos menos uno. Por lo tanto, tú, lector, tienes las mismas posibilidades de heredar a Julio que

cualquiera de sus hijos: solo hace falta que Julio quiera. Y ninguno de sus hijos, sean de la fecha que sean, tiene derecho forzoso a nada de nada. Aunque Julio sea español.

Ya que estamos, Jacques añade que el testamento debe estar escrito (vale a máquina u ordenador) y firmado por el testador y dos testigos, indicando con claridad la voluntad sucesoria, siendo innecesaria e inhabitual la presencia de notario. Lo corriente es instituir heredero al cónyuge (nada para los hijos, aunque existan), al que también se suele nombrar ejecutor testamentario.

P.D.-Por cierto, Jacques tuvo ocasión de captar una curiosa conversación. El otro día, ante unos cafés en la naútico sanxenxino, Juan-Carlos, Sofía, Elena, Amancio y Mariano, trataban de ponderar cual sería la mejor capital turística española, si Mallorca o Sanxenxo. Sí, es mejor el clima, las playas y paisajes y la gastronomía de nuestra Ría pero... Al final, dieron con la clave: Lo que hay que reconocer es que aquí no se ven tantas celebrities como en Mallorca o Ibiza...

La Voz de Galicia

HIPOTECAS INVERSAS ¡QUE GUAY!

HIPOTECA INVERSA: DEMANDA SIN OFERTA

El pasado viernes, 5 de julio DE 2.019, Enrique Rajoy participó en la charla que la Asociación de Personas Sordas ASPESOR tuvo en su sede de A Coruña sobre el tema LA HIPOTECA INVERSA. Aparte de disfrutar del grato ambiente que te hace sentir como en tu casa, pudo constatar el gran interés que existe por este producto, a pesar de que, leo de internet “Los Bancos sostienen que no hay demanda”. ¿Será que no hay Oferta? ¿O  quizás todos los pensionistas son marqueses y ven innecesario el complemento de su pensión?

Las hipotecas inversas son un producto bancario complementario de las pensiones que consiste en que el Banco, bien te entrega una cantidad (por ejemplo 108.000 euros), bien te paga una renta o pensión mensual (por ejemplo 600 euros/mes) y tu, a cambio, les hipotecas tu vivienda  pero no devuelves nada hasta después de tu muerte, o sea nunca, porque los paganos serán tus herederos. Además de su ventaja evidente, completar la pensión, existe otra más sutil como es “forzar la mano” a esos herederos que, en teoría, te cuidan; pero que, en la práctica, no te llaman ni en Navidad: así no se lo llevarán calentito a tu fallecimiento, sino que te habrás cobrado por ti mismo esos cuidados que tan generosamente proclaman.

Las condiciones en esencia, son:

*Tener 65 años o más o discapacidad del 33% o más.

*El Banco paga, o una cantidad de golpe, o una renta mensual.

*La deuda solo es exigible a la muerte del prestatario; si son dos, del último.

*Tras el RIP los herederos tienen estas alternativas: 1ª) Pagar el préstamo de una tacada; 2ª) Pagarlo por cuotas como un hipotecario ordinario, si así se ha establecido; 3ª) Si ese es el bien que existe en la herencia, lo normal, también pueden entregar el piso y se acabó, sin que los herederos respondan con lo suyo: el beneficio de inventario es automático.

*Las “hipotecas inversas” gozan de una serie de beneficios que han perdido actualidad: exención del impuesto y honorarios reducidos de notario y registrador (a día de hoy, el Banco lo paga todo en todas las hipotecas, no solo “inversas”).

*La hipoteca inversa puede recaer sobre piso distinto de la vivienda habitual; en cuyo caso no habría lugar a “beneficios” (a día de hoy como dijimos, da igual).

Según una calculadora automática que es lo primero que te aparece en internet, la “Inversa” para dos octogenarios con un piso tasado en 300.000 serían, o 108.000 a tocateja, o unos 600 euros/mes. Si septuagenarios y 200.000, unos 52.000 o 200/mes. En el primer caso, un 43%; en el segundo, un 26% de la valoración. Los tipos de interés oscilan entre el 5% y el 6%.

¿A que está bien? Lo único malo… es que LAS HIPOTECAS INVERSAS NO EXISTEN. La Ley (41/2007, Ad. 1ª) prevé que solo pueden conceder inversas los Bancos y las Aseguradoras y estas SE NIEGAN EN REDONDO. Pedir una es tontería. Entendámonos, si tienes 95 años y un piso de un millón en el Barrio de Salamanca, sí. Pero si eres gallego, olvídate. El año pasado en toda España se concedieron 20, por poner un ejemplo, en el Reino Unido, 38.000. Allí salen en los carteles en las cristaleras de los Bancos, aquí, ni se comercializan, ni se publicitan. A una pequeña encuesta realizada a nivel privé, la mayoría de los Bancos nos respondieron que si podíamos hablar de otra cosa; e incluso una entidad que alardea estos días de que “le parece un producto socialmente interesante” ni se ha dignado contestar al teléfono. Publicidad descarada para colocarte otra cosa.

¿Porqué huyen? Supongo que tendrá algo que ve la combinación de intereses microscópicos, la volatilidad de nuestro mercado inmobiliario, la alta tasa de supervivencia española -la mayor del Mundo tras Japón- y el guante de seda de nuestra autoridad bancaria. Esto no es tan diferente al Reino Unido, ¿verdad? (vale, aquí de come mejor). La única solución está en los poderes públicos, que deben forzar y, a la vez estimular, a los Bancos, el típico palo y zanahoria. Porcentaje sobre hipotecas totales, fiscalidad, tema de coeficientes, etc., etc.; envíen a Londres al abogado del Estado que en un periquete retorna con un proyecto de reforma en condiciones.

Si no, la hipoteca inversa solo estará bien para que los Bancos se hagan publicidad: “La hipoteca inversa es un producto socialmente interesante, hum, hum”.

ENTREGA DE LEGADO: MEDIO SUPLETORIO

Masada, un bastión en el desierto de Judea

Pregunta.-Mi madre legó a mi madre la propiedad del piso en que vivían y donde ahora vive ella; y nos nombró herederos a sus cinco hijos. Ahora mi madre quiere registrar el piso y se encuentra con que le piden la "Entrega del Legado por los herederos". Con cuatro no hay problema, pero el quinto es dr* y está en b* y c* por lo que no hay forma de localizarle ni de contar con él. Qué podemos hacer, pues hay cierta prisa al haber una buena oferta de compra.

Respuesta.-Creo que está claro, tenga en cuenta que la "entrega del legado" es "entrega de la posesión" y que no hace falta si la cosa ya está en posesión del legatario, como se presume en relación al domicilio conyugal de los esposos. Debe acogerse al medio de registración que prevé la Resolución DGRN de 05/09/2018, es decir, Acta de Notoriedad  del art. 209 RN que acredite la posesión continuada e ininterrumpida del domicilio conyugal por su madre y haga innecesaria la entrega. Le pedirán recibos de comunidad e IBI pagados por su madre, así como la deposición de dos testigos para probar la posesión. Además, manifestará el legado (puede hacerse todo en el mismo instrumento notarial) acompañando los documentos sucesorios y reseñando la liquidación del Impuesto.

Campamentos de las legiones que cercaron Masada al mando de Silva Flavio. Momentos antes de la caída, los sitiados practicaron el suicidio colectivo, como era lo habitual tras los largos asedios legionarios: la alternativa, eran minas y galeras. Recordad Numancia y el más original caso de los últimos gallegos, que se suicidaron frente a los romanos envenenándose con la raiz de las Teixoeiras en el Monte Medulio, sobre el Miño.

 En Masada se había encerrado una partida de sicarios; años antes, las autoridades judías habían suplicado a Roma que los librase de los malos jueces y de los sicarios; pero, a día de hoy, (año 2.019) se ha cambiado de idea y se ha decidido que aquellos desgraciados habían sido los primeros israelitas, por lo que las tropas judías hacen juran bandera en este peñasco. 

Anteriormente al asedio, Masada habìa albergado un palacio de Herodes el Grande, cuyos restos y maqueta actual acompañan esta líneas.

La historia y, sobre todo la película de Peter O´Toole es apasionante y dramática, pero está demasiado tergiversada.

El desierto es una parte muy importante del "tout Israel" para el curioso, pero están prohibidas las ideas propias, dado el intenso nacionalismo que lo tiñe todo. Por ejemplo, en el Centro del Libro, dedicado a los manuscritos hallados en el desierto de Qumrran, despierta incomodidad instantánea que te intereses por el 7Q5 (manuscrito 5 de la cueva 7), una cueva distinta a las demás con papiros en griego que, según las investigaciones del español O Callhaghan, hoy ratificadas por Thiede, alberga textos del Nuevo Testamento (Marcos, Apóstoles, etc.). Tabú.