VENTA GARAJE SEPARADAMENTE DE PISO

Pregunta a Enrique Rajoy: Me gustaría vender la plaza de garaje que está escriturada junto al piso, no individualmente. ¿Podría indicarme los pasos a seguir y el precio?

Respuesta:

Entiendo que se trata de vender por suelto un garaje escriturado conjuntamente con un piso.

Siempre repito que el buen consejo es el que te puede dar tu notario o abogado con los papeles a la vista y que aquí lo más que se aspira es a encaminar tus preguntas al profesional de confianza.

Es importante saber que, en derecho, “la finca” no es La Cantora, sino la unidad de propiedad, como el litro lo es de capacidad y el metro de distancia. Una "finca" puede ser una plaza de garaje, un piso, una autopista, un puerto, una leira a muchas otras cosas raras. La mayor o menor enajenabilidad o “vendibilidad” de un garaje depende de su medida en unidades de “finca”. Casos:

--Un garaje puede ser una “finca” en sí mismo, independientemente de que esté integrado en una misma escritura con un piso o con veinte, que serían otras fincas. En tal caso se puede vender por libre sin problema y sin gasto. Se conoce que es finca porque, adjunto a donde se escribe de él, aparece un rectangulito a tinta, llamado “el cajetillo”, con una serie de rayas horizontales donde se escribe tomo, libro, folio y nº de finca (es su matrícula, como la de los coches).

--Un garaje puede ser una “subfinca” que es como una finca de poca monta, consistente en una participación indivisa de la verdadera finca. Algo así: “Una participación indivisa de 1/46 de la finca número uno.-sótano, que da derecho a usar la plaza nº 13”. También lleva “cajetillo” y también se puede vender sin problema ni gasto.

Los 2 casos anteriores tienen una excepción: que en la escritura diga que el garaje, sea finca o subfinca, está VINCULADO a tal o cual piso. Pero será un  supuesto anómalo, ya que en tal caso el garaje no debería haber tenido matrícula independiente.

--Un garaje puede ser anejo de un piso, es decir formar una sola y misma finca con el piso, con una matrícula única. En tal caso solo verás un único cajetillo para piso y garaje (no uno para cada cosa, como en los casos anteriores). Sólo se pueden vender conjuntamente piso y garaje, puesto que componen una única propiedad. Respecto a la posibilidad de segregarlos (para venderlos por separado), hay que distinguir:

-Que en la licencia del edificio se ordenase la anexión de piso y garaje. En tal caso no se pueden separar de ninguna forma.

-Que la licencia no prevea nada. En tal caso, para separarlos y darle un nº de matrícula propio al garaje (necesario para ser vendible), necesitarás:

*Acuerdo unánime de tus vecinos (los ausentes cuentan como positivos), salvo que las Normas de Comunidad (pídelas al administrador) autorice la segregación sin acuerdo.

*Licencia municipal si tu Autonomía lo prevé (Galicia no).

*Liquidar el impuesto de AJD. Varía; en Galicia es el 1,5%, sobre 10.000 euros, 150. El valor lo dan las Comunidades vía internet. Además, unos 400 o 500 más para notaría y registro.

--A veces, los garajes no son nada de eso y son simples elementos comunes, como el tejado, cuyo uso han sorteado los vecinos. En este supuesto, no podrás venderlo separadamente del piso, te pongas como te pongas.

Gracias por tu pregunta.