jueves, 27 de septiembre de 2018

APORTACIÓN POR APARTACIÓN.-EL 3º TÍTULO

La obra maestra de Pepe da Pena


Super-práctica para gallegos la Resolución DGRN. de 5 de septiembre de 2.018. Según ella, es válida la inmatriculación mediante,

-Un título público previo consistente en la adjudicación de una finca por herencia, datando los fallecimientos al menos de un año antes. Los causantes, se dice, adquirieron “por justos y legítimos títulos”.

-Un título traslativo otorgado el mismo día, nº de protocolo siguiente, por el que el cónyuge heredero APORTA la finca a la sociedad de gananciales, siendo la causa la APARTACIÓN (exenta fiscalmente) como heredero forzoso del cónyuge beneficiado.

Comentario:
Parece que se nota un cambio de aires. Hasta ahora, se venía descartando como título inmatriculador la Aportación a la sociedad de gananciales por considerarse titulación “ad hoc” (sólo para inscribir), lo que podría ser cierto en el ámbito castellano, pero no en la tierra del “amiguiños sí, pero a vaquiña po-lo que vale”. Los que están al pie del cañón saben que la causa de la Aportación suele ser la construcción durante el matrimonio con fondos conyugales; y que el motivo por el que hasta ahora no había inscripción es que en Galicia “no había costumbre”; práctica que está cambiado al bancarizarse la economía. La inscripción es el objetivo secundario.
Otra interesante alegación, no desmentida por la Resolución es que la titularidad catastral no es “irrelevante” (como pretendía la calificación), pues “salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” (3.3.TRLCI). Algo lógico pues, como poco, revelan una posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueños, durante décadas. Por ello, para descartar esta presunción, debe indicarse la “prueba en contrario”, caso contrario prevalece la presunción legal aunque el pre-título (el título previo del título previo, o sea el del causante de la herencia)  sea una mera afirmación de que se adquirió “por justos y legítimos títulos”.
De todas formas, seguimos reinvindicando un Servicio de Resolución de Recursos gallegos, como el que ya tienen en Catalunya, siendo mayores nuestras especificidades jurídicas y consuetudinarias en el ámbito registral.
Cies disfrazada de Tahití

viernes, 21 de septiembre de 2018

DECLARACION DE CASA POR ANTIGÜEDAD

Carril-bici interrumpido por "merienda de nécoras"


Pregunta.-Tengo registrada la finca, pero no la casa; el comprador me exige que la inscriba ¿qué puedo hacer?

Respuesta:

Lo que suele hacerse en su caso es declarar la edificación por prescripción de sanciones, con arreglo al art. 28.4 de la ley del Suelo: en resumidas cuentas, hay que demostrar que, desde que está construida, ha transcurrido plazo suficiente para la prescripción de cualquier sanción (o sea, seis años o más).
La ley ofrece tres posibles documentos para la prueba; con el condicionante de que en cualquiera de ellos debe figurar la georreferencia (las coordenadas, vamos):
a)      Certificación municipal.-Descartable: los ayuntamientos no suelen darlo, si lo dan no viene la georreferencia y si la ponen, siempre falta o al año de construcción o alguno de los 4 datos que se exigen: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, nº de plantas y nº de viviendas.
b)      Certificación catastral: es el que se utiliza en el 90% de los casos, ya que en ella constan con nitidez tanto la georreferencia, como el año de construcción y los 4 datos de marras. Lo único que tienes que hacer es presentarte en tu notario con la escritura de la finca, y decirle que quiere otorgar la “escritura de declaración de edificio”; el propio notario obtendrá gratuitamente la certificación vía internet.
El coste básico de este documento es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que oscila según autonomías. En Galicia, de las más caras, es del 1,5% sobre el valor de lo edificado (según unos baremos).
c)      Certificación técnica, es decir, realizada por un arquitecto que tenga conocimiento del edificio, pues debe certificar la antigüedad, la georreferencia y los 4 datos. Se suele recurrir a ella cuando falla la anterior.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

viernes, 14 de septiembre de 2018

PLAZO PARA RECLAMAR LA LEGÍTIMA

Puesta de sol sobre el Sentulu, el pequeñín de las islas Ons


Pregunta: Soy huérfano. ¿Qué plazo tengo para reclamar la legítima por mi abuela 

Respuesta:
La respuesta que me pides dista de ser única, ya que lo que llamas LA LEGÍTIMA (derechos que la ley da a ciertos parientes de un fallecido) puede ser muchas cosas o nada en absoluto; los plazos para reclamarla también son muy oscilantes; y los parientes que tienen derecho a ella son distintos según los territorios. Haré un esquema muy elemental (que no pretende agotar el tema, claro):

--Territorios donde no hay legítimas: Navarra, parte de Álava, Reino Unido, U.S.A., etc. Cada uno deja heredero a quien quiere, sea hijo, cónyuge o nada de nada. Sobran los plazos de reclamación, pues no hay nada que reclamar.
En el País Vasco puedes elegir al legitimario entre tus descendientes; es decir, dejársela a uno o varios y nada a los demás.

--Territorios donde la legítima es una deuda, no parte de la herencia: Galicia. Cada uno deja heredero a quien quiere, pero los hijos o descendientes de hijos muertos, en su conjunto, son acreedores de un cuarto de valor de la herencia, aunque si el heredero es el cónyuge, se puede establecer que no exista obligación de pago mientras viva el viudo. No existe legítima de los padres o ascendientes. El plazo para reclamarla es de 15 años (si es reclamable). En Cataluña existe un régimen parecido, pero el plazo es de 10 años.
Añado de mi cosecha que lo deseable sería dejarlo en 5 años, como para el resto de los créditos.

--Territorios de raigambre castellana donde la legítima es herencia forzosa (1/3, a repartir por igual entre hijos; otro 1/3 para hijos aunque puede adjudicarse desigualmente; 1/3, libre. Si no hay hijos (o descendientes en ciertos casos), ½ a los padres o ascendientes, salvo concurriendo con viudo/a, en cuyo caso la parte forzosa de los ascendientes es de 1/3). La legítima de 2/3 es típica del derecho castellano, vigente en la mayor parte de España (Castilla, León, Andalucía, Extremadura…). Esta legítima es herencia pura y dura (el legitimario tiene derecho a participar en todos los bienes), no una deuda. El plazo para reclamarla es el de la acción de “Petición de Herencia”, o sea 30 años; siempre a contar del fallecimiento.

--Legítimas superiores: En Francia puede llegar a los ¾ la de los descendientes, aunque a día de hoy se ha suprimido la de los ascendientes.

Todo con muchos matices que no te puedo contar aquí; para eso ya hay libros muy, muy gordos.



Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.




lunes, 3 de septiembre de 2018

LOS 10 DÍAS DEL CONTADOR-PARTIDOR

EL PORTALÉN ES LA PUERTA CUYO DINTEL ES LA PIEDRA REDONDA
Mi difunta tía doña *** impuso que las partijas fueran realizadas por don *** como contador-partidor, pero éste da largas y el asunto  no avanza. ¿Qué podemos hacer los tres sobrinos y herederos?

En mi opinión: uno cualquiera de los herederos debe requerir al contador para que acepte o repudie (290 LG). Si no acepta expresamente ante notario en los 10 días hábiles siguientes a la notificación, se entiende rechazado el cargo (por lo que cuenta, veo que no lo hará).
A continuación la partija puede hacerse:
 -Por los 3 herederos de mutuo acuerdo.
-A petición de al menos 2 herederos, por un contador sorteado entre 5 peritos.
-A petición de al menos 2 herederos, por un contador extraído de una lista oficial.
-Si no hay acuerdo de al menos 2 herederos, en el juzgado.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.




MENHIR " MARCO DO VENTO",  a unos pasos del PORTALÉN

 
El PORTALÉN (“Porta do Alén” en gallego, o sea "la puerta del más allá"), es un dolmen o puerta neolítica, sita en la cima del monte do Seixo (Cerdedo, serra do Cando, P. de Pontevedra), que, al traspasarla, permite hablar con los muertos. Una vez pasado el umbral, debes permanecer en silencio o perderás el habla, o, incluso, algo peor: que te quedes para siempre “del otro lado”. Te dirigirás a los muertos por el pensamiento; ellos te responderán a través de murmullos de la naturaleza. Es obligatorio dejar una ofrenda, en teoría una vasija de leche, aunque a mí se me admitió un billete de cinco euros.

El lugar pone los pelos de punta, de verdad.

Un viejo que vende uvas de chup-chup en la aldea de Barcia do Seixo (falda del monte Seixo) estaba muy agradecido al PORTALÉN: Le permitió ponerse al habla con su médico, recién fallecido de un infarto, que le advirtió que estaban a punto de amputarle la pierna sana. Pidió las radiografías y, en efecto, era así. Gracias a eso, conserva la pierna buena y se apaña muy bien con la prótesis.

Los descreídos dicen que se trata un santuario neolítico que contiene también el mayor menhir de Galicia, el “Marco do Vento”; lo que es a mí no me vuelven a ver el pelo. Ah, se me olvidaba: está prohibido reproducir el contenido de las conversaciones (bajo idénticas penas: o mudez o nicho). Entiendo que el señor de las uvas tenía dispensa, dadas las circunstancias.

Las fotos las he tomado de la web “Galicia Máxica”, mucho mejores que las mías.