Consulta a Enrique Rajoy: El vendedor me pide que figura en la escritura un apartado que le autorice a permanecer en la vivienda un par de meses "en precario" para hacer la mudanza. ¿Que quiere decir precario? ¿Es esto normal? ¿Sería lo mismo acordar eso en un documento privado?
Hola, gracias por tu pregunta.
El tema va de la “entrega” de la cosa. Cuando se compra
una cosa mueble como un libro o un cepillo, el vendedor la pone en tus manos y
tú te la llevas en una bolsa. Pero si te entregan un piso echándotelo encima, te
aplastarían ¿verdad? Por eso ya los romanos inventaron la entrega “ficticia”:
una representación de la entrega. Y, a donde quería llegar, en materia de
pisos, la “entrega ficticia” consiste en la escritura. Una vez escriturado,
estás en posesión de piso aunque no tengas las llaves y podrías entrar en él de
una patada en la puerta o con auxilio del cerrajero si valoras los huesos del
pie.
Pero existe una excepción: si la
escritura dice lo contrario. O sea, cuando al vendedor le convenga quedarse un
par de meses más y lo acepte el comprador: en tal caso, puede quedarse hasta
ese día. Más o menos la cláusula, de la que habré autorizado unas cuantas,
dice así: “El vendedor don… podrá seguir
utilizando la vivienda en precario hasta el día …., inclusive, respondiendo de
los consumos de agua, electricidad, gas y comunidad de vecinos y haciéndose
responsable de cualquier deterioro que pueda derivarse del retraso en la
entrega”. O por el estilo. La palabra precario quiere decir que no ostenta
ningún título; no es arrendatario ni usufructuario ni usuario, etc.; y el día
señalado, tiene que dejar todo libre y expedito.
Preguntas si sirve igual un
privado. Hombre, lo mismo no es, ya que no se produce ese retraso en la entrega
y podrías desahuciar sin atención al plazo. Pero como el vendedor tendría aun
sus cosas y muebles en la finca, tampoco podrías desalojarlo a las bravas y
tendrías que recurrir al juez: pues bien, no conozco ningún procedimiento
judicial que dure menos de dos meses. Vamos, que el efecto sería parecido, pero
desde el punto de vista del vendedor es más seguro ponerlo en la escritura. Los
Bancos hipotecantes no suelen poner problema, pues conocen la cláusula de
retraso posesorio, que es corriente.
No debe ser preocupación que
eso “manche” la escritura: el precario no es una carga y no pasa al
Registro de la Propiedad. A la hora de vender o hipotecar lo importante es un
certificado que envían electrónicamente del Registro y que garantiza la
propiedad y el estado de cargas. Y saldrá limpio.
El único (posible) fastidio es
cuando saques la escritura del cajón y no te guste leer eso.
Te paso el artículo, que es el 1462 del Código Civil:
De la entrega de la
cosa vendida
Artículo 1462
Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión
del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el
otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
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