martes, 11 de mayo de 2010

3 PREGUNTAS SOBRE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS




3 PREGUNTAS SOBRE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS

-1ª Pregunta: ¿Qué clases de permuta hay?
-Respuesta: Dos, la REAL y la OBLIGACIONAL. Se diferencian en lo siguiente: a) La REAL, afecta a terceros, es decir que el derecho del dueño del solar a percibir sus pisos es preferente a las hipotecas o ventas que registre después el promotor. b) La OBLIGACIONAL no afecta a terceros, es decir que el dueño del solar se ve perjudicado por las hipotecas o ventas que se registren posteriormente.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 13 del Reglamento Hipotecario.

-2ª Pregunta: ¿Cómo sé si mi permuta es real u obligacional?
-Respuesta: Conforme al art. 13 del RH la permuta solar/pisos la puedes configurar a tu voluntad como derecho real (afectando a terceros) u obligación personal. En el primer caso, la tienes que garantizar con condición resolutoria (debe aparecer esa palabra en la escritura de permuta “condición resolutoria”); en el segundo, al no haber garantía real, se suele recurrir al aval.

-3ª Pregunta ¿Ventajas e inconvenientes de la real y de la obligacional?
a) La REAL. Ventajas: El dueño del solar tiene garantía absoluta de su derecho. Inconvenientes: 1) Encarece el documento en un 2%, (1% de constitución de “resolutoria”+1% de cancelación que no está exenta como las hipotecas) 2) El promotor no puede hipotecar el solar porque al tener la resolutoria el carácter de “primera carga”, la hipoteca sería una “segunda hipoteca” y ningún banco presta en serio sobre “segunda hipoteca”.
REMEDIO para eso es “posponer”, es decir que el dueño del solar acepte que su posición pierda rango ante la hipoteca del banco (pasa a ser “segunda”), con excepción de los pisos que le deben ser entregados (en los que su posición sigue siendo “primera”).

b) La OBLIGACIONAL. Ventajas: Menor coste fiscal y fácil acceso al crédito por parte del promotor (lo que le hará más generoso con el dueño). Inconvenientes: Nula garantía del dueño del solar si las cosas vienen mal dadas.
REMEDIO para eso es el AVAL BANCARIO del cumplimiento de las obligaciones del promotor. Permuta+Aval es el sistema más utilizado.

miércoles, 5 de mayo de 2010

COMO CONSTRUIR UNA CASA SOBRE MI FINCA

AUTORIZACION DE OBRAS NUEVAS EN RUSTICO.-SE RESTRINGE.-Se refiere a edificios previamente “inexistentes”.

Ley 9/2002 de 30-12, ley del Suelo:
--Art. 42.-Condiciones generales de las edificaciones en suelo rústico: 1.-Para otorgar licencia o autorizar cualquier clase de edificaciones en el suelo rústico…
--Art. 43.-Condiciones adicionales que deben reunir las edificaciones destinadas a usos residenciales vinculados a las explotaciones agrícolas o ganaderas:
c) Que la edificación tenga la condición de aislada prohibiéndose la construcción de varias edificaciones residenciales sobre una misma parcela y las edificaciones destinadas a usos residenciales colectivos o no vinculados a la explotación.
…5) Lo establecido en el art. 42 y en el presente artículo (43) no resultará de aplicación a la rehabilitación de edificaciones tradicionales.

REHABILITACION EDIFICACIONES TRADICIONALES.- SE FOMENTA.-Se refiere a edificios previamente “existentes”.

¿Qué son “edificaciones tradicionales”?

Según la ley 18/2008 de 28-12, ley de vivienda de Galicia son las ya “existentes en el medio rural y urbano”. Sobre ellas la obligación de las autoridades es la de “fomentar su renovación y rehabilitación”
(Antigüedad mínima 6 años, en que prescribe cualquier infracción)

Art. 70.-La autoridades públicas en materia de vivienda fomentarán la renovación y rehabilitación del parque de viviendas de Galicia, mediante políticas de ayudas y subvenciones y la ejecución de ayudas directas sobre dicho patrimonio.
…2)Son actuaciones de renovación y rehabilitación las constituidas por una o varias intervenciones sobre el patrimonio edificado o urbanizado al objeto de conservar, recuperar y poner en valor el parque inmobiliario residencial existente en le medio rural y urbano.
…La políticas tendrán como objetivos prioritarios:
b) Los núcleos tradicionales de costa e interior, con la finalidad de contribuir a la conservación y puesta en valor del patrimonio construido, la fijación de su población y revitalizar su entorno.