Aclaremos antes de nada lo que es un "suelo" y un "techo" hipotecario. Si tienes un interés del Euribor (0,5%) + 0,5% de diferencial, pagará un 1% de intereses, o sea 1.000 euros al año en un préstamo de 100.000. Pero si el préstamo tiene un "suelo" del 5%, este será el interés mínimo y pagarás 5.000 euros de intereses. A la viceversa, si tiene un "techo" del 7%, nunca pagarás más de 7.000 euros, aunque el Euribor suba al 20%. Y ahora, vamos con la noticia.
El
Tribunal Supremo informó ayer que ha estimado un recurso por el que se DECLARA LA NULIDAD de las CLAÚSULAS
SUELO en los casos de FALTA DE TRASPARENCIA. A la viceversa, declara su validez
cuando se cumplan los REQUISITOS DE TRASPARENCIA. Como está es una cuestión que
puede suponer sus buenos dineritos a las familias, Jacques va a dar su opinión del
CONCEPTO LEGAL DE TRASPARENCIA. Una vez que lo leas, sabrás a que atenerte: Sí
no hay “transparencia”, reclama; el banco te rebajará la cuota. Si hay transparencia,
no reclames; lo más que conseguirás es que un abogado facineroso te cobre unos
jugosos honorarios.
1º)
HIPOTECAS ANTERIORES A 29 DE ABRIL DE 2012:
a)
La Orden
sobre “Transparencia” solo afecta a préstamos hipotecarios que recaigan sobre
vivienda; que el hipotecante sea una persona física (aunque afecta a las subrogadas
de un promotor-empresario) y cuyo importe máximo sean 150.253 euros.
b)
A los solicitantes hay que entregarles un folleto
informativo. Además el representante de la entidad financiera firmará una “oferta
vinculante”, explicitando las condiciones financieras y el derecho a examinar
la escritura en el despacho del notario.
c)
Ahora viene la
parte importante que es la escritura. Debes tenerla a la vista o sino
pedirle una “copia simple” al notario, que te la entregará gratuitamente.
Lo que hay examinar para ver si la claúsula suelo es “transparente” o
no (y por tanto nula) es:
“Cuando se establezcan límites máximos
y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán
dichos límites en términos absolutos en forma de tipo de interés porcentual”
Por tanto, NO
SON TRASPARENTES y por tanto son nulos:
—Los suelos sin techo. La norma habla de
“límites máximos y mínimos”, por lo
tanto si se pone un mínimo (suelo), digamos del 3%, también habrá que poner un
máximo (techo), por ejemplo del 7%. ¡OJO!, el suelo y el techo tienen que ser
equiparables. Muchas entidades ponen el “suelo” a todos los efectos (“entre
partes” y “frente a terceros”), pero el techo solo “frente a terceros”. La
frase “a efectos hipotecarios” indica que no hay techo, pues no se aplicaría al
deudor, sino solo si la propiedad pasase a terceros. En estos casos, que son muy frecuentes, hay “suelo sin
techo” y por tanto, falta de transparencia.
—Los “suelos” que no se precisen en “Términos
absolutos”, sino porcentuales: Es transparente un suelo “del 3%”; no lo es
un suelo de “la mitad del interés inicial”.
—Las
claúsulas financieras (intereses, suelo, etc), deben ir separadas de las no-financieras (hipoteca).
2º) HIPOTECAS POSTERIORES A 29 DE ABRIL DE
2012:
a)
La “Trasparencia” afecta a hipotecas sobre viviendas,
terrenos y edificios (se amplia). No hay cantidad máxima.
b)
En vez del folleto ahora facilitaran en los bancos una “Guía
de acceso al préstamo hipotecario”. Lo que antes era la “Oferta vinculante”
ahora, más o menos, es la “Ficha de información personalizada”. Todo esto es
cosmética de asesores jurídicos de ministerios ociosos.
c)
Vamos con la parte importante ¿cuándo hay Transparencia
y cuando no, y por tanto nulidad?
—Los suelos sin techo son ahora válidos.
A diferencia de la normativa anterior en que se hablaba de “límites máximo y mínimos”, ahora se dice que el
notario advertirá expresamente de “Las
diferencias entre los límites al alza o a la baja y, de manera especial, si se
ha establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés”.
¡OJO! Ahora, si el cliente ha sido advertido, es legal fijar un “suelo” sin “techo”
y lo mismo habrá que considerar legales los suelos “en absoluto” y los techos “solo
a efectos hipotecarios” (pues incluso habría validez sin ninguna clase de techo;
y el que puede lo más, puede lo menos).
—Se
especificará si existe cualquier otro
tipo de instrumento que limite la variabilidad del tipo de interés. O sea
que ahora se admiten otras posibilidades, además de marcar un “suelo” en cifra
absoluta.
—Siguen teniéndose
que separar las claúsulas financieras de las no financieras.
En resumen, tanto la escritura como los
papeleos previos (FIPRE, FIPER, OFERTA) deben describir de un modo que resulte
claro, concreto y comprensible por el prestatario la existencia de “suelo” y/o “techo”.
Es de destacar que la normativa actual es menos equitativa que la anterior
entre banco y prestatario, ya que ahora se admite el "suelo" sin "techo". Una última advertencia es que el Tribunal Supremo
dice que la Sentencia
no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas, pero si el dejar de
pagar las futuras si es que se está aplicando un “suelo” colocado de forma “no
transparente”. Por ejemplo uno de formica en vez de uno de parqué.