jueves, 29 de abril de 2021

SANXENXO O SANGENJO

 


Sanxenxo en la toponimia gallega es el lugar de la parroquia de San Ginés de Padriñán. Si no tuvieran ganas de gaitas, los sanxenxinos dirían: “Soy de Padriñán”. Pero las tienen. Su esencia es ser el típico refugio de tolerancia, como Madrid o, si me apuráis, como Ibiza. En el siglo XIX se cogió la costumbre de llamarle por el mote cariñoso del Santo generador (xenesius/genesius), San Xenxo, o en el padrón español, San Genjo, y a todo el mundo le pareció de maravilla. La lúdica invasión de madrileños a partir de mediados del XX utilizó con toda lógica la fórmula con ges y jotas; sería demasiado pedir el uso por duplicado de la letra Xe, inexistente en castellano. Tutti contenti. Muy pocos encontraréis que hagan cuestión de si es preferible San Xinés, San Ginés, Padriñán, Sanxenxo o Sangenjo y a esos se les suele dejar a solas con su tema.

Fijaré postura, no creáis que me escurro: prefiero Sanxenxo; bien es cierto que porque estoy acostumbrado a pronunciar Xouba o Rianxo. ¿El argumento? Bueno, que es imposible pronunciar rápidamente Sangenjo tres veces sin que te salga un jo-jo-jo, je-je-je, etc. Prueba y verás.

Va, en serio, su temperatura media está por encima de muchos lugares del Mediterráneo, y su belleza natural, gastronomía y atractivo monumental (Cambados, Combarro, Illa de Arousa y Atlánticas) no tienen parangón, creedme, en toda la península.

P.D.-En un loable gesto la Real Academia Española ha ampliado recientemente la libertad idiomática, añadiendo un sexto topónimo: SANJENJO.

En beneficio de atribulados padres es de esperar aclare a la mayor brevedad si en la nueva ortografía cabe el nombre de pila JINÉS, o si SAN JINÉS debe subir al santoral.

miércoles, 21 de abril de 2021

DERECHO A COPIA DE TESTAMENTO



El Reglamento Notarial, establece:

Artículo 226

En vida del otorgante, sólo éste o su apoderado especial podrán obtener copia del testamento.

Fallecido el testador, tendrán derecho a copia.

a) Los herederos instituidos, los legatarios, albaceas, contadores partidores, administradores y demás personas a quienes en el testamento se reconozca algún derecho o facultad.

b) Las personas que, de no existir el testamento o ser nulo, serían llamados en todo o en parte en la herencia del causante en virtud de un testamento anterior o de las reglas de la sucesión intestada, incluidos, en su caso, el Estado o la Comunidad Autónoma con derecho a suceder.

c) Los legitimarios.

Las copias de testamentos revocados sólo podrán ser expedidas a los efectos limitados de acreditar su contenido, dejando constancia expresa de su falta de vigor.

Artículo 231

Contra la negativa del Notario a expedir una copia, se dará recurso de queja ante la Dirección General, la cual, oyendo al propio Notario y a la Junta directiva del Colegio respectivo, dictará la resolución que proceda.

Si la resolución fuese ordenando la expedición de la copia, el Notario lo hará constar en las notas de expedición y suscripción de la misma copia.


También se puede acudir a la vía judicial o recurrir en ella, contra decisiones administrativas.


(texto legal tomado de noticiasjuridicas.com)


jueves, 15 de abril de 2021

LEGITIMA MATRIMONIAL CONJUNTA

 Matrimonio con dos hijos. Testamento mancomunado de un esposo para el otro en pleno dominio en que la legítima conjunta de ambos puede ser satisfecha con bienes de uno solo, no pudiendo reclamare hasta el fallecimiento del último. Fallece la esposa-madre y al cabo, fallece uno de los hijos, sin descendencia, bajo testamento en que deja heredera a su pareja. El esposo/padre fallece de último.

 El preguntante entiende que en este caso la pareja no puede reclamar legítima por ninguno de sus dos “suegros”, pues el derecho crediticio no nace hasta el fallecimiento de ambos esposos co-testadores, en cuyo momento el acreedor de legítima (el hijo) carece de existencia legal.

 

Respuesta.-Los artículos aplicables a mí entender son el 275 (que admite las disposiciones particionales particulares, es decir una sola) y 282 (que prevé como disposición particional el aplazamiento del derecho a reclamar la legítima al fallecimiento de ambos padres, no de uno solo).

Discrepo de tu opinión. Al fallecimiento de la esposa/madre el hijo citado ha devengado definitivamente ya su legítima, lo que pasa es que el derecho de cobro quedó sometido a una condición suspensiva: el fallecimiento del esposo/padre. Producido que sea este, adquiere plena eficacia el derecho que tiene la pareja heredera del legitimario difunto, para reclamar la legítima materna de su conviviente. En cuanto a la legítima paterna (podríamos utilizar el mismo argumento al revés) no existe, por carencia de sujeto acreedor en el momento de apertura de la sucesión.

Pero, doctores tiene la Iglesia...

martes, 13 de abril de 2021

LA PRETERICIÓN EN GALICIA

 

Aislante típico a base conchas de vieira: Iglesia de A Toxa

La preterición (la omisión en el testamento) de un hijo o descendiente de hijo premuerto, que puede llegar a anular las disposiciones testamentarias, viene a ser lo contrario del penalti por mano en el área: en el fútbol se castiga si es intencional y no pasa nada si es no intencional. En el testamento es justo al revés: si es intencional, no pasa nada, es irrelevante y el testamento, vale. Pero si es no intencional y alcanza a todos los descendientes-legitimarios, anula la parte económica de la disposición testamentaria.

La polémica viene a ser la misma, pues averiguar si una persona hace algo a propósito (no pasa nada) o sin querer (puede anular el testamento) es muy complicado, pues se trata de algo que sucede dentro de su cabeza. No es inhabitual el testamento preventivo, en que el testador quiere dejarlo todo bien atado: “para el caso de que se me atribuya jurídicamente la paternidad de un hijo con doña…, declaro que mi intención es no dejarle nada”. Otras veces las cosas se complican: me refiero a padres de hijos (de los que, a menudo, reciben sevicias), a los que no quieren ni que se les nombre. El notario tiene la obligación absoluta de reflejar su voluntad tal cual, tras asesorarle en derecho, asesoría que a menudo recuerda en el apartado “advertí” (“de los arts. 258 y ss de la Ley”). Algunos notarios interpretan que su cliente es el testamento, no el testador, y recurren a expedientes variados para dejar claro el carácter intencional de la preterición; por ejemplo, en la parte expositiva, tras el “está casado con doña… y tiene dos hijos … llamados…”, añaden: “Siendo intencionales sus disposiciones respecto a los mismos”, para después, en el “otorgan”, disponer “Instituye heredero a su sobrino  tal” u otros similares. Lo que hay que tener claro es que la normativa de la preterición inintencional es un medio de averiguación de la voluntad presunta del testador, no se propone beneficiar a terceros: el supuesto típico es el hijo que se revela tras una exhumación por el análisis de ADN, del que el testador, ya difunto, no tenía ni idea. La ley presume que, de haberlo conocido el testador, lo habría querido, y anula la institución a favor del sobrino. En cualquier caso, existe el favor testamenti y si la disposición es notoriamente o incluso probablemente intencional, creo que tarde o temprano un tribunal declarará la validez del testamento, incluso mediante la cada vez más de moda prueba extrínseca.

miércoles, 31 de marzo de 2021

MATRIMONIO:TODO ANTE NOTARIO

 


Desde el mes de mayo/2021 podrá tramitarse la totalidad del Expediente matrimonial ante Notario, además de la Celebración como hasta ahora. Ello traerá cambios, pues podrán planificarse matrimonios con un mes de antelación (o incluso menos, si los contrayentes han residido en municipios de más de 25.000 habitantes). Se trata de un matrimonio de calidad, el único que permite elegir el régimen matrimonial (separación el preferido, o gananciales), frente a las más reglamentistas modalidades, ante Letrado de la justicia o Concejal. El matrimonio religioso, por tener otras connotaciones, mantendrá previsiblemente su campo.  

El arancel habitual de un matrimonio ante notario oscila entre los 100 y los 200 euros, si bien, si incluye un contrato matrimonial complicado (efectos de un divorcio, pensiones…), puede subir algo más, aunque nunca lo que un cubierto del convite.

¿Cuál es la novedad? Antes que nada, señalar que el matrimonio se produce en dos fases: el Expediente matrimonial (comprobación de la vocación matrimonial y de la libertad de los contrayentes) y la Celebración (el darse el “sí”, o sea el propio matrimonio). Hasta ahora el Expediente había que tramitarlo en el Registro Civil (la ley autorizaba el trámite notarial, pero se había aplazado su vigencia); en cuanto a la Celebración, ya podía hacerse desde hace años ante Notario, Letrado de la Justicia o Concejal-delegado. Como, de todas formas, los que  quisieran elegir “régimen” tenían que ir al notario, ello generaba un guirigay y unas molestias injustas a los contrayentes, afeando un momento bonito de la vida. Del Registro al Notario, del Notario al Concejal y del Concejal al Registro.

A partir de mayo todo el proceso, Expediente, Celebración y Elección de régimen podrá realizarse en notaria, con unos estándares de calidad del acto (elección de fechas, tiempo de espera y substancia legal) muy superiores a los actuales. Los novios solo tendrán que darse el sí (si quieren). Todo el papeleo irá por cuenta de la notaría.

jueves, 18 de marzo de 2021

LA OBLIGACIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER

 


Pregunta: el testamento nos instituye herederos a los dos sobrinos, Manuel y Ana, por partes iguales. Añade que “En cuanto al piso 3º de la calle del Pez, impone la condición a sus citados sobrinos de que lo vendan en el plazo máximo de dos años de su fallecimiento, para lo que quedan ampliamente facultados, evitando así los problemas que supone toda comunidad” .

El caso es que nos viene mal venderlo ahora por los problemas que vd. sabe que hay en el mercado de la vivienda por el COVID19.

 

Respuesta:

La condición de vender no parece tener la menor importancia: el bien se puede adjudicar a medias (o como quieran), lo vendan o no, y accede limpio al registro (el 26 LH solo regula la “prohibición” de vender, no la obligación). Al no preverse las consecuencias del incumplimiento, su nombre técnico sería un modo, pues se refundiría en la masa de la herencia (los mismos). Quizá los herederos podrían compelerse recíprocamente a la constitución de la fianza o aval del 797.2º CC, pero lo dudo, al no penalizarse en absoluto el incumplimiento. De todos modos, si llega a haber un documento conjunto, sería conveniente aclarar el carácter puramente modal de la disposición.

Alternativamente, si tuvieran un comprador, podría ser útil la disposición como un apoderamiento de la fallecida a los sobrinos vivos (albaceazgo), que es una de las excepciones al principio del tracto sucesivo: el bien pasa directamente de la finada al comprador, sin titularlo los herederos en ningún momento, con importantes consecuencias fiscales y registrales (20 LH, párrafo 4º).


Fotos: Penedos de Traba y A Pasarela, una fantástica Ciudad Encantada en la Costa da Morte. La que abre página se llama La Esfinge, la de la izquierda, El Beso.


 

jueves, 18 de febrero de 2021



Pregunta si es posible comprar una vivienda ella al 75% y su pareja al 25% y que sólo responda ella del préstamo hipotecario. También le preocupa que si la propiedad se pierde por una ejecución hipotecaria, su pareja se quede sin nada.

Respuesta: Mire, el derecho Civil es el campo de la libertad; se puede hacer todo; el único problema es la voluntad: que se quiera hacer. Los Bancos son entidades con ánimo de lucro y algunas operaciones no les interesan (no quieren hacerlas y están en su derecho). Puede que algún apoderado bancario le diga que “no se puede hacer” determinada operación por pereza mental, pero lo que en realidad le está diciendo es que no la quiere hacer.

Vamos ahora con unos conceptos básicos:

contando las fanecas...


─La hipoteca es una Garantía, puede garantizar de todo, cuentas corrientes, letras de cambio, obligaciones  y un largo etcétera. Es muy frecuente que la hipoteca garantice un préstamo hipotecario de vivienda, pero no tiene nada que ver una cosa con la otra. La hipoteca sujeta directa e inmediatamente el bien y le importa un bledo quien sea el dueño: así se venda, se herede, se done, la hipoteca va detrás. Si no se paga la obligación garantizada, un notario o un letrado judicial puede colgar la finca en el BOE (subasta) y, con el producto, paga al Banco y lo que sobre se lo entrega al dueño, el que fuere, sea el prestatario o no. Por eso se le llama un derecho real (del latín “res”, que significa cosa), es decir derecho de cosas sin importar las personas.

─El préstamo es un derecho personal: de él responde la persona con todos sus bienes presentes y futuros y, si no, sus herederos. Si no paga, hay que señalar previamente bienes para ejecución (sueldos, pensiones, coches, otras propiedades) y embargar lo que se encuentre. Lógicamente si la persona se queda en insolvencia, el banco se queda con un palmo de narices y no cobra nada a diferencia de la hipoteca que va “pegada” a la vivienda.

Vamos ahora con la práctica:

*Cuando en Europa (España, Italia, Francia…) le dan un préstamo hipotecario vivienda, los bancos constituyen dos cosas distintas: el derecho real (hipoteca) + el derecho personal. Quiere decir que si, supongamos, debe 100.000 y en la subasta de la vivienda sólo sacamos 80.000 (acción real), por los 20.000 restantes el banco puede perseguirle por acción personal y embargarle un sueldo, una pensión, un coche o lo que le encuentren. En EEUU la hipoteca por el contrario es “pura”, y una vez subastada la casa, se acabó el tema, se haya resarcido el acreedor o no. Por supuesto le hablo de costumbres bancarias: no hay inconveniente legal para que un Banco aquí le conceda una hipoteca pura, lo que pasa es que no quieren. Hubo una entidad que las concedió una temporada, pero ya lo ha dejado.

*Vamos con sus preguntas:

-Pueden comprar en los porcentajes que les dé la gana. En cuanto a la hipoteca (derecho real, la garantía) deben constituirla ambos dueños, pero no hay inconveniente en que sólo sea usted la deudora (acción personal), si lo acepta el Banco. Su pareja sería hipotecante no-deudor, lo que quiere decir que lo más que le puede pasar es que pierda su porcentaje de la vivienda, pero no podrían perseguirle por acción personal (sueldo, pensión, coche, otras propiedades). A los bancos les fastidian los hipotecantes no-deudores  (pierden garantías), pero si es uno sólo de dos, a veces lo aceptan. Los dos, jamás (hipoteca a la americana).

-Tras subastar, el residuo que queda tras pagarle al Banco y gastos legítimos, se entrega a los dueños en proporción a su derecho.

Lo que nunca acepta ningún Banco (que yo haya visto) es la hipoteca de participaciones indivisas, es decir, dos hipotecas, una del 25% y otra del 75%, porque si paga uno sí y otro no, no podrían ejecutar al cumplidor, con lo que la garantía se iría a la porra. En estos casos constituyen “una sola” hipoteca sobre la total finca con arreglo al art. 217 del Reglamento hipotecario.

Pero ya le digo que esto va de prácticas bancarias, legal es todo y se puede hacer todo. El  caso es que se llegue a un acuerdo en la negociación.


miércoles, 3 de febrero de 2021

EL DINERO DE LAS VIUDAS/OS Y LOS BANCOS

En Galicia los hijos o descendientes de hijos premuertos están considerados “a todos los efectos (249.1)” como un acreedor (de un capital de 1/4 del líquido para todos, o sea de 1/8 sin son 2, de 1/12 si 3, etc,) a quien no es preciso siquiera nombrar en el testamento (258), y a menudo, ni siquiera pagarles, pues puede estar ya satisfecho el crédito en vida del causante vía donaciones, perdón de préstamos, pactos sucesorios… (245); o suspendida la obligación de pago hasta el fallecimiento del último de ambos esposos en morir como disposición particional particular (275 y 282); o existir causas de privación (263); o incluso sometido a usufructo, que en Galicia puede gravar la legítima (228). Distinta es la situación en el Derecho Común (Código Civil, o sea de Ponferrada para allá) en que los hijos (y los padres en ciertos casos) son herederos forzosos, es decir que continúan sí o sí la persona del difunto además de atribuirles un jugoso porcentaje mínimo (2/3 para todos), por lo que el Código establece una serie de artefactos para que dicho descendiente-heredero controle con su firma las salidas, básicamente el legado (que debe entregar bajo su firma) y debe versar sobre el tercio libre o en ciertos casos, el de mejora.

 

Ahora, al grano: la voluntad del 90% del los cónyuges gallegos es que su partenaire reciba a su fallecimiento la totalidad del dinero, fondos y depósitos bancarios, sin más gaitas. Examine cada quien su caso personal y entenderá lo que digo. Pero, si a ningún Banco se le ocurre condicionar la entrega de los fondos de la viuda/o a la firma de El Corte Inglés (porque exista débito en la tarjeta)  o del vendedor del coche o la lavadora (porque queden letras por pagar), es decir unos acreedores a todos los efectos, no es infrecuente que en el caso del acreedor-descendiente duden y en algunos casos condicionen el desembolso de dicho efectivo a una sedicente firma de los vástagos, en muchas ocasiones una firma pagada o fundamento de chantajes. Normalmente esta arbitraria e interesada actitud se justifica con una confusión, no siempre inocente, sufrida por los apoderados o asesores bancarios con el Derecho Común, o porque los asesores están en Madrí (aunque un pajarito me ha dicho se la ha visto a un Banco que se envanece del título de ser él más gallego). Pero no vamos a echar las culpas hacía un solo lado y vamos a poner el ventilador: es frecuentisimo el uso rutinario por parte de notarios gallegos  de conceptos del Derecho Común, como el de legado, que presupone la “entrega” por el heredero, y que en Galicia no existe ni está regulado, puesto que no hace falta, al inexistir el concepto protegible: la herencia forzosa. Combinemos esta apoyatura equívoca con el “amor” al dinero que sienten las entidades bancarias y ya tenemos todos los ingredientes para el resultado: “Me dicen del Banco que no me dan el dinero si los hijos no me firman un papelito”. Esta actitud roza a veces el ilícito penal, siempre el ilícito civil: A menudo, basta un requerimiento de entrega a la entidad poniendo los puntos sobre las íes y resaltando que, caso de retener ilícitamente la entrega (o alegando chorradas) se le reclamarán los daños y perjuicios, entiendo que incluido el moral.

 

Como ya hemos dicho que las culpas se reparten y que, a menudo, minutas chambonas de notarios y/o abogados dan lugar a actitudes peregrinas de los Bancos, daré aquí mi opinión sobre las distintas posibilidades testamentarias, porque una persona notablemente temeraria me la ha pedido. En todos los casos se trata de un testador varón casado y con un par de hijos.

 

1.-“Cláusula única: Instituye heredera universal a su esposa”. A los hijos, ni los cita, salvo en la parte expositiva. Al Banco tiene que entregar la totalidad de los depósitos a la viuda.

2.-“Adjudica los fondos y depósitos bancarios a su esposa y en el remanente instituye herederos a los hijos”. Es una adjudicación de cosa cierta y determinada (273), o sea un testamento partición. Deben entregarse los depósitos a la esposa, sin más.

3.-“a) Adjudica a su esposa los fondos y depósitos bancarios; b) Instituye herederos a sus hijos”. Creo que es sustancialmente igual que el anterior. A los hijos les queda el remanente y sí, supongamos, la disposición pro-marital se lleva el 90% del caudal, los hijos podrán iniciar acciones personales derivadas de su crédito. De momento, el dinero, a la cuenta de la viuda.

4.-“Lega a su esposa: a) El usufructo de totalidad; b) El pleno dominio y libre disposición del dinero, fondos y depósitos bancarios, facultándola para tomar posesión por sí y prohibiendo la intervención de terceras personas”. Es un modelo defensivo, algo exagerado, pero que deja muy clara la voluntad: jamás se puede condicionar la entrega a la firma de hijos ni de nadie, o habrá que arrostrar las consecuencias legales de una retención indebida.

5.-“Lega a su esposa el usufructo foral de totalidad e instituye herederos a sus hijos”. Aquí empiezan las dificultades. El usufructo de totalidad incluye el dinero que debe entregarse al usufructuario, ya que es un usufructo de consumo (los “frutos” del dinero, son los intereses; y su “uso” normal, es gastarlo, salvo el tío Gilito que lo usa para empapelar paredes).  Pero el testador (o el notario interpretando  bondadosamente sus intenciones) ha introducido una palabra “tabú”: Legado, inexistente en nuestro derecho. La gracia del legado es que requiere entrega por el heredero (885CC). Es decir, podría interpretarse que el testador, motu proprio, ha decidido introducir una institución foránea y que desea que se aplique todo el lote, es decir legado + entrega. Seamos serios ¿de verdad alguien cree que el testador desea que su esposa pase, como en tiempos de los romanos, de la potestas maritalis a la potestas filialis? Porque, en tal caso, éste sería el único bien jurídico a proteger, la débil capacidad de las señoras, ya que no la inexistente herencia forzosa.

En mi opinión se trata de un lapsus masivo e inducido de los testadores gallegos, que al usar la palabra legado, a lo que se refieren es a una adjudicación de bien y derecho determinado del que pueda posesionarse su cónyuge sin más (273). No hace falta entrega ni “papelito” filial, salvo que del testamento se deduzca racionalmente la voluntad del causante de controlar a un cónyuge del que desconfía, por ejemplo nombrándole un administrador para determinados bienes.

6.-Etc., la misma opinión se mantiene para variedades del anterior modelo, como “lega a su esposa el usufructo de totalidad, incluido el dinero y fondos bancarios e instituye herederos a sus hijos”. La clave está en la voluntad del testador y no hay que prejuzgar que esta sea retorcida o pro-bancaria. También hay que descartar una aplicación primaria del Código Civil que en nuestra tierra no tiene siquiera la categoría de derecho supletorio y solo sería admisible para suplir lagunas, que no existen, puesto que la regulación sucesoria gallega se integra perfectamente consigo misma.

En materia de herencia la voluntad del testador es soberana y nadie puede oponer nada, ni siquiera alegando ser hijo o nieto. Los acreedores, sean de la clase que sean, no son herederos por el hecho de serlo. El testador puede rebajar la institución del heredero-hijo todo lo que quiera hasta la nada, puesto que se trata de un acto voluntario, no forzoso; y si excluye de ella el dinero, en absoluto hay que presumir que esté asignando un derecho de veto a sus hijos sobre lo que dispone para su cónyuge. No se me ocurre nada más retorcido.

 

P.D. Esto negaré haberlo escrito. Si el Banco te ha dicho que eso es lo que le ha contestado la asesoría jurídica de Madrid, diles que por favor llamen a la de Barcelona, cuya regulación es similar a la nuestra pero con la ventaja de que allí no se andan con caralladas.

jueves, 28 de enero de 2021

REGISTRAR UN EDIFICIO



 
Pregunta: ¿Cómo registrar un edificio? Es que voy a venderlo y sólo tengo a mi nombre el terreno, por lo que el precio baja, porque el Banco no puede tasar lo edificado en la hipoteca que dé al comprador. 

Respuesta: se conocen dos sistemas llamados en la jerga administrativa Obra Nueva u Obra Vieja. Sirven para declarar edificios de nueva planta o la ampliación de otros preexistentes.

*La Obra Nueva sirve para declarar un edificio de nueva y reciente construcción, y requiere acreditar 3 cosas: licencia municipal vigente  +certificación de arquitecto del fin de la obra y de que lo construido se ajusta a la licencia, con georreferencias de los vértices + licencia de 1ª ocupación;

*La Obra Vieja (si has llegado aquí es que este es tu caso) se otorga simplemente acreditando que han prescrito las posibles sanciones urbanísticas. Como las infracciones pueden ser graves (prescriben a los 4 años) o muy graves (prescriben a los 6) y no se sabe ante cual estamos o si procede, hay que acreditar que la obra se terminó en fecha determinada y que han transcurrido al menos 6 años desde entonces. Los medios legales de prueba son:

--Certificación catastral completa: en este caso, si se ajusta a la realidad, no hay que hacer nada más, ya que el notario tiene acceso vía internet a la base de datos del catastro y es él el que debe encargase de sacarla. Este sistema tiene la ventaja de que consigna de mano las georreferencias de los vértices del edificio, circunstancia que es obligatorio acreditar. En la propia certificación consta, entre otros, el apartado “año de construcción”; si es, por ejemplo 1996, 2003, etc., ya nos vale, porque son más de seis años.

Sugiero que el primer intento debe ser siempre presentarse con la escritura del terreno en el notario y nada más, pues la primera posibilidad debe ser siempre lo sencillo.

--Si no se ajusta la catastral porque hay discrepancias con la realidad, debe acudirse a un arquitecto que debe certificar “por su conocimiento del edificio”: el año de terminación (antigüedad superior a 6) + las características de la edificación (superficie ocupada, total metros construidos, número de plantas y número de viviendas) + las georreferencias de los vértices. Con eso se va al notario y se declara.

El coste es difícil de determinar, puesto que la cosa va por autonomías. El tipo más corriente del impuesto aplicable (AJD) es el 1,5%, se aplica a la valoración del edificio (o de su ampliación) que haga la autonomía (suelen calcularla en las notarías): ese será el desembolso más importante. Por ejemplo, valor 100.000 euros, impuesto 1.500. Luego, hay que añadir lo que le cobren el notario y el registro; el primero cobra según el valor del edificio declarado y los folios que abarque la escritura, con lo que no es lo mismo si se declara la caseta del perro o el Nuevo Bernabeu; son habituales honorarios entre los 300 y los 600 euros, pero puede ser más o menos. Por último, el registro de la propiedad, a ojo de buen cubero, factura la mitad que la notaría. Si quiere un presupuesto ajustado, pídalo en su notario con datos concretos.

jueves, 21 de enero de 2021

AGRANDAR LA MEDIDA DEL PISO

 




Pregunta.-Según el registro de la propiedad mi piso mide 64 m2; pero según el catastro en realidad son 97 m2, dato que es exacto, pues lo he comprobado con un técnico. ¿Que puedo hacer para subsanar el error?

Respuesta:

El caso que plantea es más frecuente de lo que parece: bien porque se ha sobre-construido sobre lo autorizado en la licencia, bien porque el promotor en su día declaró menos metros de los reales (para halagar a los compradores, que pagarían menos IBI); motivo por el que existen muchos pisos registrados con bastantes menos metros de los reales. A día de hoy, ese achicamiento no sirve para nada (los pisos se miden por satélite) y lo que este defecto provoca es una disminución del precio en venta del piso, al no poder valorar el tasador más metros de los registrados, con lo que se rebajan automáticamente tanto la hipoteca que el banco pueda conceder, como el precio que un posible comprador puede pagar.

La solución a esto es algo compleja, pero es lo que hay. Necesita:

1.-Un acuerdo en Junta de Vecinos, por el que se acuerde adaptar la superficie del piso x (o de los pisos a, b y c, o de “todas las fincas del edificio”, pudiéndose ejercitar el derecho individualmente) a la real que muestra el catastro; es decir piso a: x metros; piso b: x metros; piso c: x metros, etc.), sin alteración de cuotas, por tratarse de la superficie original.

El acuerdo debe ser por unanimidad, pero esa unanimidad puede ser de un vecino solo (el único que asista a la Junta), pues los ausentes que no se opongan en el plazo de 30 días se consideran votos “sí”.

2.-Una certificación de un arquitecto/técnico acreditativa de que la nueva superficie es la originalmente contenida dentro de los linderos de las fincas (es decir, que se trata de una verdadera rectificación, pues si se ha ampliado a base de tirar tabiques y unir pisos distintos, el estado está interesado en esas transmisiones: aspecto fiscal, urbanístico, etc.). Es importante que el arquitecto señale por su conocimiento del edificio la antigüedad de la construcción (Y que sea mayor de 6 años, para que pueda constatarse la prescripción de las posibles sanciones por irregularidades urbanísticas).

 

Con estos documentos (certificación del acuerdo vecinal y del arquitecto) deben acudir al notario el/los interesados en la rectificación de su piso más el presidente de la comunidad y otorgar un acta que se presentará a registro (con el que, dado lo complejo del expediente, es conveniente efectuar una consulta previa).

 

(La ley hipotecaria en su art. 199 prevé una vía directa, mediante la solicitud del titular para que se incorpore la representación catastral al registro de la propiedad, órgano que notificará a los colindantes, por si existe oposición o, cuando se trate de propiedades horizontales “al representante de la comunidad de propietarios” (lo que es indiciario de que el legislador también pensó en la aplicabilidad de este procedimiento de la “propiedad por pisos”). En la práctica este procedimiento es inviable, por exigir la doctrina registral los trámites más rigurosos antes reseñados, salvo que se pretenda ejercer el derecho en vía administrativa o judicial).

 

lunes, 18 de enero de 2021

PRESCRIPCIÓN DE LA LEGÍTIMA Y LAS ACCIONES PERSONALES

 


Pregunta: ¿es cierto que durante quince años pueden reclamarme la legítima?

 (En el testamento dice algo así como que no le deja nada al otro hijo, hermano del preguntante, por su mal comportamiento).

 

Respuesta (ojo, DERECHO DE GALICIA): No, a mi entender. El plazo son cinco años de la muerte del causante. El plazo de prescripción de las acciones personales que no tengan plazo especial ha pasado de quince a cinco años y el legitimario está considerado a todos los efectos como un acreedor. Ciertamente el legislador gallego es un poco vago con el Derecho Civil y ha dejado subsistente el art. 252, que fijaba la prescripción de las acciones de reclamación de legítima en los quince años. Pero una correcta técnica jurídica puede conseguir el resultado de la prescripción a los cinco: basta hacer constar que se procede a la preterición de tal descendiente, aunque la causa no esté justificada, en cuyo caso, si bien el interesado conserva del derecho a legítima, la acción se extingue por caducidad a los cinco años, conforme al art. 266. Este será el caso normal, pues la reducción a la legítima implica en el 90% de los casos una situación conflictiva.

Un buen elenco de causas de privación de la legítima, conforme al 263.1ª (negación de “alimentos”), lo tenemos en el art. 148.1º de la ley:

“La prestación alimenticia deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes”.

Como se ve, esta causa incluye no solo la falta de visita a la UVI cuando estuviste tan malito (cuidados médicos que puede prestar personal no técnico) sino incluso el no haber siquiera hecho una llamada por Navidad (ayudas y cuidados afectivos). Y es que Galicia es el único país que establece por ley la obligatoriedad de que te alguien te quiera.

 Existe el derecho a ser amado/a.

viernes, 8 de enero de 2021

PERSONAS INHÁBILES PARA COMPRAR VIVIENDA

 


 

Comentario.-Recientes cambios en el panorama legislativo han provocado el que, personas que se enfrentan a la compra de vivienda y su financiación hipotecaria, lleguen a la conclusión de que “no entiendo nada”. Mis capacidades no dan para esclarecer todo lo necesario, pero al menos puedo hacer hincapié en un par de puntos que, creo, deben tener muy presentes a la hora de ir a hablar con el Banco.

*Las hipotecas vivienda han dejado de ser cuestión de intereses, plazos, comisiones, etc. Eso cualquier Banco se lo ofrece de mano a precios de pérdida para la entidad financiera, no se preocupe mucho por el tema (en esa parte, siempre pierden: los intereses rondan la inflación; los impuestos y gastos son de cuenta del Banco; el cliente puede dejar de pagar 1 año seguido o más sin que le ejecuten…) Digamos que la hipoteca clásica es un recurso publicitario, como una oferta de loza o un televisor de x pulgadas. Lo que de verdad se va a hacer son 2 cosas:

1) Comprobación de solvencia: Que de verdad va a devolver el capital y no va a enredar con medidas protectoras relativas a su mayor o menor vulnerabilidad.

2) Venta de productos bancarios: esa es la negociación real a día de hoy. Si va a comprar tal o cual seguro (auto, vida, decesos, protección de pagos…); plan de pensiones (por la ley del seguro, por la de la de pensiones…), tarjetas (crédito, debito…), fondos de inversión (fijos, móviles, mediopensionistas), venta de servicios financieros, jurídicos, domiciliación de nóminas, pensiones, en fin, las listas abarcan a veces hasta 40 o más productos a la venta, que, si la negociación resulta satisfactoria, conlleva el regalo de la hipoteca como obsequio promocional.  

Incidamos ahora en el punto 1, comprobación de solvencia, o, mejor diríamos de “efectividad de la garantía”. Una serie de medidas legales que ya vienen del año 2013, pero que se han visto reforzadas por el RD 06/2020, implican que el Banco no pueda ejecutar la garantía (subastar la propiedad para cobrarse lo suyo) durante un período que se ha prorrogado 4 años para personas que se definen como “de especial vulnerabilidad”. El efecto de la medida es automático y perfecto, porque los Bancos ya no conceden de mano hipoteca vivienda a ese tipo de personas, con lo que por supuesto, ya no hay ejecución porque no hay nada que ejecutar. De ahí la inmensa sorpresa con que reaccionan parejas, novios, matrimonios, etc., cuando el Banco, no es que diga que la da la hipoteca a uno sí y al otro no, al más solvente sí y al otro no (lo que parece normal), sino que le “prohíbe” la compra  al otro miembro de la pareja que pueda estar afecto a pecado de "vulnerabilidad". Dicho de otra forma, existen una serie de personas que por diversos motivos (simultanear períodos de paro, problemas físicos, antecedentes financieros…) han quedado excluidas del ámbito jurídico del derecho a la propiedad.

Todo esto no implica necesariamente maldad de los Bancos, no pensemos en el orondo miembro del consejo con su anillo de oro y diamantes, sino en sus accionistas que en su mayoría, al menos en los bancos españoles, son ancianos, discapaces y vulnerables que completan su magra pensión con el dividendo. Si les preguntas te dicen que no es justo prestar su dinero sin garantías plenas de devolución. Miles de estos accionistas han entrado recientemente en la pobreza con la caída de las acciones y los dividendos. La solución de estos entuertos en los grandes países europeos es la vivienda pública, no interferir en el mercado de la privada.

Si alguien sabe de alguna pareja que pueda estar en algunos de estos casos (tú sí puedes ser propietario, tú no); y ello a pesar de que se propongan pagar entre ambos la hipoteca, estos pueden ser algunos criterios que sirvan para distinguir soluciones fake, de  soluciones legítimas.

*Soluciones fake: Por el mero hecho de casarse NO se muta la titularidad registral de un miembro de la pareja a propiedad ganancial de ambos. El mero hecho de otorgar un contrato privado de venta de la mitad entre los miembros de la pareja NO impide que el titular único pueda vender a un tercero, y éste quedar protegido por la Ley. Aunque se contraigan matrimonio y pague la hipoteca quien quiera que sea/n, no se alterará la titularidad registral, adquiriendo los terceros a favor de quien ese titular exclusivamente disponga. Los documentos privados hechos para alterar lo pactado en escritura pública no surten efecto contra tercero (Bancos, Registro de la Propiedad, Hacienda, compradores…)

Soluciones legítimas, pensando en un inminente matrimonio de la pareja:

*Si esa vivienda se convierte en el domicilio del matrimonio (domicilio conyugal) se convierte en una propiedad especialísima, de la que solo se puede disponer con el consentimiento de ambos. Ahora bien, si el matrimonio pasa a vivir a otra casa, vuelve la situación anterior y el titular puede disponer por sí solo con validez frente a terceros.

*Si se casan en gananciales el titular puede “aportarla a la sociedad conyugal” la vivienda (lo quiera o no el Banco hipotecante y arrastrando la hipoteca). La operación está exenta de impuesto de transmisiones si se hacen correctamente (de una forma que los notarios conocen). En tal caso, la propiedad pasa a ser de una sociedad de que son socios con iguales derechos ambos esposos cuya firma conjunta es indispensable para todo. Como es lógico, si se embarga la propiedad ganancial por falta de pago, los perjudicados serán ambos dueños.

 Hay que tener claro que no existe automatismo en la transmisión a los gananciales (ni por casarse ni por pagar), requiere la voluntad y la firma ante notario del titular único.

*En todo caso es buena idea llevar las cuentas periódicamente en una libreta bajo doble firma. No afecta a la titularidad registral de la finca (derecho real del latín “res”= cosa, derecho de cosas), pero si a los posibles ajustes de cuentas (derecho de crédito o sea, derecho de personas) entre las partes, pues hay derecho a ser reintegrado de las expensas realizadas de buena fe, y uno de los típicos casos de buena fe es lo afectante al estado matrimonial.