jueves, 24 de mayo de 2018

DOCET OMNIA


UN THRILLER DESOPILANTE (Click)


Hace unos años Jacques sintió una súbdita pasión por la  egiptología, esos raptos sufre, y se apuntó a un curso del Collège de France en el quartier latin. De aquellas ensoñaciones surgió un libro de arqueología-desopilante, Curaçao Bleu, y el recuerdo, marcado a fuego, del lema que preside el edificio: Docet Omnia: se enseña de todo. De todo. Y es la pura verdad: allí se enseña egiptología, astronáutica, higiene bucal… todo, de todo, sobre todo.
Viene a cuento de que, aunque Jacques no se canse de repetir que su vocación es el Derecho de Galicia, las consultas al Formulario de Contacto le llueven de todo el Mundo y versan sobre todo, de todo, para todo.
A donde quiero llegar, si gusta el docet omnia pues, ¡ala!, docet omnia. Pero creo honrado advertir que el más adecuado para resolver un entuerto jurídico madrileño o catalán es un abogado o notario madrileño o catalán.
Claro que si me queréis  hacer preguntas sobre doña Emilia, Cela, Valle Inclán o Torrente, responderé encantado. Va, ya sé que no.
Douro Valley. Paraíso para yanquis, para españoles psche...

Siguen algunas de las últimas preguntas. Va de suyo que me abstengo de comentar la actuación de otros profesionales o de contestar lo que tiene pinta de Casos Prácticos académicos. Vamos a dejar los mastercitos en paz…
Además, suspenderíais.

1.-La relación con los hijos no es inmejorable y tengo miedo de que al morirme echen a mi compañera de casa. ¿Qué hacer? ¿Cuánto cuesta?
Tienes que ir a un notario y hacer testamento (sobre 30 €), en él que, para después de tu muerte, puedes dejarle a tu pareja una de dos:

-O
el usufructo de la vivienda, en cuyo caso podrá usarla (vivir en ella) y o si lo prefiere, disfrutarla (aprovechar sus frutos, o sea alquilarla y cobrar los alquileres),

-O solo el
derecho de habitar en ella (derecho de habitación, se llama), o sea sin posibilidad de alquilarla.
Para obligar a tus hijos a cumplir tus deseos, puedes usar la “cautela socini”, es decir forzarlos a elegir entre respetar el usufructo o perder ¾ partes de la herencia (si eres gallego) o 1/3, si estás sujeto al derecho común.

Gracias por tu pregunta
Sorprendente Lamego (Portugal). Del bacalao, empiezo a estar hasta el gorro


2.-Estoy divorciado, tengo un piso en propiedad y voy a contraer nuevas nupcias en Separación de Bienes. ¿Adquirirá mi 2ª mujer algún derecho a la vivienda? ¿Tiene remedio?

El matrimonio consiste en "oficializar" una relación, o sea que el Estado os atribuye una serie de derechos y obligaciones recíprocos:

-
Obligaciones, por ejemplo si uno adquiere el Alkzeimer, el otro tiene que cuidarlo (se llaman "alimentos"' pero no se refieren a comida o no sólo),

-
Derechos, y aquí me centraré en el piso que me hablas:

A) Si el piso es el domicilio conyugal, aunque te pertenezca a ti solo, hará falta el consentimiento de tu cónyuge para venderlo o hipotecarlo,

B) Al morir uno, el otro tiene un derecho forzoso de legítima que, en casi toda España, es el usufructo de un tercio (en Galicia o Cataluña de un cuarto);

 ¿Hay soluciones para eso? Malas, pero son estas:

-En el caso A, que no sea domicilio conyugal; o sea irse a vivir a otro piso que no sea el tuyo. Así conservarías su pleno control.

-En el caso B, dejarle por testamento otros bienes equivalentes, si los tienes, quedando al margen tu piso.

-Si eres gallego, que ella firme ante notario que "se aparta de tu herencia". En los demás sitios está prohibido "apartarse".

Lo del Régimen de Separación de Bienes es indiferente.

Es lo que hay, gracias por tu pregunta.
Orquídeas de Corrubedo


3.-¿Podemos contraer una Pareja de Hecho ante notario? ¿Qué me pediría? ¿Cuánto costaría?

La pregunta que me haces tiene una respuesta distinta según autonomías. Te daré la situación de Galicia, que creo bastante exportable:

-Hasta hace unos años los notarios podían oficializar la pareja de hecho con efectos de matrimonio, pero no podían casar,

-Ahora los notarios pueden celebrar matrimonios, pero no parejas, las cuales deben prestarse el consentimiento ante un funcionario autonómico,

-Pero para que la pareja surta efectos frente al Estado (pensión de viudedad por ejemplo) y no solo la Autonomía, debe constar en escritura ante notario (unos 50 euros).

O sea que en Galicia lo conveniente es la acumulación del trámite en la Consejería de Justicia y el notario, donde, de paso, se suele estipular el régimen de separación de bienes.
Lo único que te pedirán es que manifiestes que podrías contraer matrimonio (soltero/a, viudo/a, divorciado/a…) y que no tienes ya “pareja de hecho” con esa ni con otra persona.

Gracias por tu pregunta.
Cristo de las Batallas. El Cid lo llevaba a las suyas y ¡mano de santo!
(Como se ve, he aprovechado bien el Puente de las Letras Galegas)

martes, 15 de mayo de 2018

COMO REGISTRAR LOS METROS DEMÁS

A beber, a beber y apurar...


Pregunta a Formulario de Contacto Enrique Rajoy: Mi casa tiene registrados 82 metros cuadrados, pero el Catastro le da 110 metros cuadrados ¿puede inscribir el exceso a pesar de superar el 10%?¿Cuánto me costaría?

El tope del 10% de incremento se refiere a la cabida de las fincas,  no a la superficie construida. Suelo, no vuelo.
Si quieres registrar un “exceso” de superficie construida sobre la inscrita, debes acreditar que han prescrito las posibles sanciones administrativas (que han transcurrido más de seis años –faltas muy graves- o, en algunos casos, de cuatro –faltas graves-) con uno de estos tres documentos (uno cualquiera, siempre que refleje la superficie):

-Certificación municipal (no suele reflejar superficies), olvídalo.

-Certificación catastral, que ya te saca el notario completa. En ella lo decisivo es el apartado “AÑO DE CONSTRUCCIÓN”, que debe retrotraer la fecha al menos los seis años. Las catastrales son el medio habitual, pues reflejan todo lo que hay que reflejar: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, número de plantas, número de viviendas y georreferencia de los vértices. Repito, el notario te la saca completa por internet.

-Certificación técnica: o sea, un arquitecto que certifique la antigüedad y los datos descriptivos reseñados, georreferencia incluida.

El habitual es el catastral.

En cuanto a los costes, como es sabido nuestro país está dividido por autonomías y el impuesto oscila entre el 0,5%, 1% o 1,5%. La base es el valor de la superficie aumentada, que te suelen facilitar previamente, bien por internet, bien en las oficinas de la Hacienda Autonómica correspondiente. Por ejemplo, valorando el exceso a 10.000  y aplicando un tipo del 1,5% (el gallego), resulta una cuota de 150 euros. A ello hay que sumar notario y registro, que puede andar por los 300 euros en pequeñas superficies o edificaciones modestas, y mucho más si estamos hablando del palacio de Oriente.
Gracias por tu pregunta.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas.


A beber, a beber... en Sálvora

jueves, 10 de mayo de 2018

MEJORA CON RESERVA DE DISPOSICIÓN




Estimado amigo: mira a ver si te sirve esta cláusula de Reserva de facultades dispositivas en Pacto de Mejora.

Don (mejorante) se reserva de modo expreso las siguientes facultades:
1ª.- La de disponer por actos inter-vivos a título oneroso del bien mejorado, por plazo de toda su vida, con arreglo a lo dispuesto en el art. 217 de la ley de Galicia.
2º.-La de autorizar los actos de disposición inter-vivos y a título oneroso sobre dicho bien que pudiera realizar el mejorado, los cuales sólo serán válidos de constar dicha autorización de modo expreso en el documento público de disposición. Asimismo se reserva de por vida esa facultad.
Don (mejorado) acepta las indicadas reservas de derechos.


Un abrazo.

Ya abundan las orquídeas. Estas piezas fueron capturadas en A Lanzada

jueves, 3 de mayo de 2018

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: NOVEDADES

CASTRO LABOREIRO: MOAIS DE ISLA DE PASCUA EN LA FRONTEIRA


Este es un tema muy gallego: la registración de las fincas que no estaban registradas.
Mediante el sistema del “doble título (205LH)” el requisito es la existencia de dos escrituras:

--EL TÍTULO TRASLATIVO (la escritura actual, de venta, herencia, pacto sucesorio, etc.), que debe hacer la descripción de la finca fusilada por la del catastro. No se puede variar ni una coma.

--EL TÍTULO PÚBLICO, que debe ser al menos un año anterior al título traslativo y en el que la descripción de la finca debe tener identidad “a juicio del Registrador” con la que figure en el título traslativo (y, por tanto, en el catastro). Aquí está el truco, ya que las palabras “identidad a juicio del Registrador” indican que puede haber cierto margen de variación, ya que si no, no sería necesario juzgar nada. Hasta ahora la DGRN daba como indicación que, se podía estimar “identidad”, si la diferencia de cabida de la finca entre el título público y el traslativo no excedía del CINCO POR CIENTO (5%).

La Resolución de la DGRN de 1 de marzo de 2.018 introduce dos variantes:
a)      La diferencia de superficie que supone falta de “identidad” es la superior al DIEZ POR CIENTO (10%).
b)      Si la diferencia de identidad es más grande, se pueden completar los títulos (el público y el traslativo) con un Acta de Notoriedad notarial (209RN) que acredite la identidad de la finca.

P.D.-Añadir que el título público, además de la típica escritura (venta, herencia, pacto sucesorio), puede consistir también en un Acta de Notoriedad (209RN) en la que el Notario, tras las pruebas que estime, declare la certeza de la adquisición por el transmitente por título traslativo hace al menos un año. Tributa al 10%.
Si el título público es de herencia, la fecha que cuenta para el año es la del fallecimiento.





TRILLO DE CASTRO LABOREIRO.-Cruzas la fronteira por Arbo/Melgaço y tras una subida vertiginosa a 1.200 metros encuentras esta fascinante ruta de 17 km. Pero que las guardinhas de la Oficina de Turismo te indican como acortarla hasta los 8 o lo que dés de tí. 







De todo: bustos pétreos, como en la isla de Pascua, lagos glaciares, silencio de montaña sólo roto por el quejido del águila... Bichos raros: "cachenas" (uno bóvidos cuerni-largos), perros autóctonos (cao de Castro Laboreiro)...











INVERNEIRAS: casas de pastores, hoy propiedad del musgo.
Y por encima de todo... ¡El mejor bacalao con brona del Mundo! ¡Dan ganas de llorar de la emoción!





Pancho consiguió achantar a un "cao de Castro Laboreiro" (como se deduce de su gesto humillado). Advierto que son como trolebuses.