lunes, 23 de mayo de 2011

VIVIENDAS PROTEGIDAS.-LA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL (AUTONÓMICA).-DESCALIFICACIÓN


-La calificación de Vivienda Protegida la hace la administración (hoy la Xunta) y dura treinta años (hay que fijarse en los dos últimos números del expediente, por ejemplo 1234/70, significa que es de 1970 y como 1970+30=2000, han pasado treinta años y ya es libre).
-¿Es posible la descalificación antes de los 30 años? Se puede presentar una INSTANCIA en la Xunta (Instituto Galego da Vivenda e do Solo) y el Conselleiro accedería si se le justificasen en la misma “razones excepcionales” o que exista ausencia real de demanda de vivienda y siempre que se devuelvan las ayudas públicas recibidas.
En la actualidad, no suele aceptar.

¿QUE HAY QUE HACER PARA VENDERLAS, HEREDARLAS, O REPARTIRLAS EN DIVORCIOS?
Lo siguiente:
1º.-En el plazo de cinco años desde la escritura de compra, son INVENDIBLES.Como antes, la Administración puede autorizar la venta antes de 5 años en situaciones excepcionales, reintegrando el préstamo y las ayudas.
2º.-Solo pueden transmitirse a PERSONAS BENEFICIADAS. ¿Quiénes son estos “beneficiados”? Los que a) No pasen de 4,5 veces el salario mínimo –hay excepciones-; b) No posean otra vivienda (salvo que sea inadecuada y se la cedan a la Xunta); c) Residan o trabajen en Galicia.
Esto incluye ventas, herencias y divorcios, o sea que en cualquiera de esos casos el adjudicatario tiene que tener la condición de BENEFICIADO. Caso contrario, la Xunta dispondrá de ella.
3º.-En los casos de venta, donación y herencia (exceptuando que sea a mujer o hijos y estos tengan la condición de “beneficiados”), hay que seguir un PROCEDIMIENTO. A saber:
a) COMUNICACION a la Xunta de: 1)Decisión de transmitir; 2) Precio; 3) Acreditación de que el adquirente es un “beneficiado”; b) La Xunta facilitará entonces un MODELO DE CONTRATO, que una vez rellenado será VISADO, si se cumplen los requisitos (personales y precio máximo). La Xunta tiene el plazo de UN MES para quedarse la vivienda por tanteo. Si no se cumple con la “comunicación”, la Xunta tienen un plazo de DOS MESES para quedarse la vivienda por derecho de retracto desde que se entere por cualquier medio (ojo, como se ve es un plazo eterno. Mejor comunicar). NO HAY adquisición preferente de la Xunta en transmisiones a mujer o hijos, pero deben tener la condición de “beneficiados”. c) El contrato visado por la Xunta debe ACOMPAÑARSE A LA ESCRITURA de compra o no se registrará.
.-¿EXISTE FORMA DE “SALTARSE” TODO ESTO? Parece que no. Los dos medios más intentados son:
a) Constituir una hipoteca a favor del presunto comprador y luego ejecutarla éste, quedándose con la propiedad. INUTIL, pues la ley prevé que si la venta se produce en un procedimiento de ejecución, el organismo que la realice (juzgado o notario) debe poner la vivienda a disposición de la Junta.
b) Constituir una opción de compra a favor del comprador que luego se ejecuta. INUTIL, por la necesidad de acompañar el contrato visado por la Xunta al registro de la propiedad; no lo visaría.

ASI RESULTA LEY 18/2008 DE VIVIENDA DE GALICIA

miércoles, 11 de mayo de 2011

LOS PACTOS SUCESORIOS Y LA ARBITRARIEDAD FISCAL



Los pactos sucesorios consisten darle algo (un piso, una finca, dinero…) a un hijo o nieto como “anticipo de herencia”.
-En Galicia, existen dos:
1) EL PACTO SUCESORIO DE APARTACION (se da algo a un hijo en pago del crédito legitimario, dejando de ser acreedor),
2) EL PACTO SUCESORIO DE MEJORA CON ENTREGA (se da algo a un hijo “a mayores” de la legítima).
-Se suelen hacer por motivos fiscales, ya que participan de las ventajas fiscales de las herencias, es decir que hay 125.000 euros exentos por cada padre, o sea 250.000 por los dos. Por ejemplo, si los dos padres le entregan a un hijo un piso valorado en 200.000 euros, NO SE PAGA NADA (ya que 200.000 es menos de 250.000)
-Pero hay que tener mucho cuidado con las valoraciones, puesto que sí, en el caso anterior, el piso se valora en 250.001 euros, Facenda entiende que hay que pagar por todo (por los 250.001) y no solo por el 1 euro de exceso.
-Por eso es MUY IMPORTANTE:
a) Antes de hacer la operación consultar por Internet el valor de la finca, en el la “Oficina Virtual Tributaria” de la Xunta de Galicia.
b) ¡OJO!, si uno no es un experto, es mejor dejar que haga la consulta el propio notario, pues los metros de piso que hay que meter no son los que salen en la escritura, sino los del Catastro, al que éste tiene acceso. La hará con mucho gusto y no cobrará nada. Es mejor evitar errores puesto que una desviación de una peseta puede ocasionar una catástrofe.
c) Esta arbitrariedad de los “excesos” tiene remedios; por ejemplo bastaría en el caso anterior -piso de 250.001 euros-, que los padres le dieran al hijo solo el 99,9995% del piso (Valor 249.998,75 euros) y se retuvieran en propiedad un 0,0005% (Valor 1,25 euros), o sea nada.
Aunque algo tan arbitrario parece lógico que puede corregirse en ámbitos judiciales o incluso que la Xunta esté pensando en ello. Lo justo es pagar solo por el exceso.