miércoles, 30 de diciembre de 2020

CANANCIALES O SEPARACIÓN

                                  Foto Mercedes Rajoy

Pregunta si tras el matrimonio se aplica el régimen de gananciales o el de separación, así como sobre la titularidad de un bien que se adquiere a los pocos días de la celebración.


Le responderé en gallego: depende.

 

Existen una serie de regímenes matrimoniales por efecto; por ejemplo en España Cataluña y Baleares establecen la separación de bienes, el resto de las autonomías, gananciales. En el extranjero, es típico el régimen de separación en los países anglosajones.

 

Las reglas son:

Si los contrayentes no van al notario a elegir régimen:

 

*Si se casan dos del mismo régimen, les corresponde ese régimen. Por ejemplo, si se casan dos madrileños, o un andaluz y una gallega, o una castellana y un extremeño, etc., tienen gananciales; y así será salvo que entre en la ecuación un catalán/ana o un/una balear, hablando de españoles o un anglosajón. Lo mismo: si se casan dos catalanes, dos baleares o una catalana y un balear, tendrán separación.

*Si se casan dos de distinto régimen (una catalana y un murciano, por ejemplo), tienen el régimen del lugar de residencia común inmediato posterior a la celebración del matrimonio. Si se van a vivir a Barcelona, separación, si a Murcia o a Madrid, gananciales.

 

 

Si van al notario a elegir régimen:

 

*Pueden escoger el que quieran: separación, gananciales y otros. Cuesta unos 60 euros. Si el matrimonio se celebra ante notario, lo habitual es que se dé a elegir, o separación o gananciales (el 90% escogen Separación).


Si el régimen va a ser de gananciales, como parece ser, la titularidad de las propiedades adquiridas puede estar en alguno de estos casos:

*Si compran ambos o uno sólo de ellos aclarando que lo hacen "para la sociedad de gananciales", la titularidad es ganancial. La disposición del bien es conjunta.

*Si compra uno sólo sin decir nada (ni si es ni si no es ganancial), la titularidad registral es del cónyuge adquirente. Ahora bien, en tanto no pruebe la procedencia del precio, la disposiciòn sigue siendo conjunta, por la "presunción de ganancialidad".

*Si compran ambos aclarando que la propiedad es de uno sólo de ellos, la propiedad y la disposición pertenece exclusivamente al cónyuge favorecido por la confesión.


Consulte a su notario antes de la firma, existen complejidades que no le puede explicar aquí.

lunes, 14 de diciembre de 2020

HERENCIA EN DESACUERDO

Menhir "A Lapa de Gargantáns"


Pregunta: María y dos de sus hermanos quieren hacer la adjudicación por herencia de sus padres de un piso para el que tienen un buen comprador. Pero el cuarto hermano boicotea la operaciòn por motivos de su incumbencia ¿que hacer?

Respuesta.-Sólo conozco dos sistemas en vía notarial: por las buenas o por las malas.

POR LAS BUENAS

Se presentan los 4 en el notario, adjudican el piso como tengan a bien, lo firman y ya está. Se registra y ya se puede vender.

POR LAS MALAS

Se presentan al menos 2 de los 4 en el notario (mínimo 50%), piden extracción de perito (lo saca el notario aleatoriamente de una lista, vía internet), el perito parte y adjudica la herencia, lo firma ante el notario (él sólo, no precisa firma de ninguno de los herederos) y ya está. Se registra y ya se puede vender.

VARIANTE GALLEGA

Si el difunto tuvo la suerte de haber sido gallego, existe otro procedimiento a instancia de la mayoría (3 sobre 4 en su caso): Sortear el perito ante notario entre cinco propuestos por las partes, Cada interesado puede proponer hasta tres. El perito parte y adjudica la herencia, lo firma ante notario (tampoco precisa de ningún heredero) y ya está. Se registra y ya se puede vender.

Resumen: sobre 4 herederos a partes iguales, en el primer caso hacen falta 4 de acuerdo, en el segundo 2 y en el tercero 3. Ojo, los peritos cobran. Si algún heredero se opone obstinadamente, se le debe requerir antes que nada para la firma conjunta: así, será más fácil reclamarle los gastos del perito, si ha dado lugar a ellos. 

miércoles, 2 de diciembre de 2020

LOS GALLEGOS, DE NUEVO PAGARÁN POR LAS HERENCIAS EN VIDA O EN MUERTE



Como es sabido, se está tramitando en el Parlamento una enmienda a la ley de Presupuestos de Esquerra Republicana de Catalunya, llamada de "Armonización fiscal" que, en esencia, implica armonizar las leyes de otras comunidades con las catalanas, resucitando el impuesto a la muerte (sucesiones), al menos hasta cierta cuantía, así como a las herencias en vida (pactos de mejora y apartación). En Galicia, hasta la fecha, está exento un millón por padre, dos por ambos, que en valores de calle son 3 o 4, lo que implica que en nuestra tierra no se paguen impuestos cuando los herederos sean cónyuges, hijos o nietos.

Es de suponer que la enmienda será aprobada, pues el apoyo de Esquerra Republicana de Catalunya es clave para la aprobación de los Presupuestos.

Sería bueno conocer la opinión del presidente de Galicia y de los tres partidos parlamentarios. Espero que tengan en cuenta que Galicia es una de las tres comunidades históricas y que, aparte de las otras dos (Catalunya, la imponente, Galicia, la sometida), la tercera, la Vasca, se pretende que no sea concernida dado su régimen "foral".

martes, 1 de diciembre de 2020

MODIFICANDO LA SUPERFICIE DEL PISO


Pregunta (múltiple).-Un notario con el que me siento muy identificado aun recuerda como, 30 años hará, los promotores le pedían que rebajase un tercio la superficie de cada piso "para pagar menos contribución (IBI)". A día de hoy es frecuente que se pretenda la operación inversa: el engorde. Es decir que el piso vuelva a crecer de los 60 a los 90 metros reales, porque lo pide el tasador enviado por el Banco del que va a comprar con préstamo hipotecario. ¿Qué hacer?


Respuesta:

 Para modificar la descripción de una finca horizontal, hay que atender dos frentes: el administrativo y el vecinal.

1º.-El administrativo: Se requiere licencia municipal; ahora bien se puede obviar por “prescripción de sanciones” siempre que un arquitecto/técnico certifique, por su conocimiento del inmueble, que éste lleva construído con tal superficie desde hace más de seis años (plazo de prescripción de sanciones urbanísticas). Que no se olvide de reseñar que los elementos comunes del inmueble están adaptados a esas superficies privadas. Ah, cuanta más antigüedad certifique, mejor.

2º.-El vecinal.-Se requiere acuerdo en Junta por unanimidad; los ausentes que no se opongan en plazo de 30 días, se consideran que votan “sí”. Pueden aprovechar todos para rectificar sus superficies (un lío posible es que quieran modificar a su vez las cuotas: suele ser conflictivo y arruinar el asunto).


Mención aparte son las georreferencias, obligatorias para inscribir cualquier cambio en el Registro de la propiedad. Entiendo que para pisos concretos no son precisas, puesto que ya constan en el Catastro las del inmueble en su conjunto, es decir los vértices del total edificio, únicos exigibles.

viernes, 27 de noviembre de 2020

HEREDEROS MOROSOS

 

Foto Filomena Feijóo

Pregunta.-Somos dos personas en comunidad hereditaria al 50%, es decir que un no hemos ido al notario a aceptar y adjudicar la herencia de nuestros padres: sólo hemos liquidado el impuesto. El caso es que uno de los coherederos se niega a pagar su parte de las derramas que afectan a uno de los pisos hereditarios y el administrador me dice que nos va a poner un monitorio. Por otra parte en el Banco me dicen que no pueden atender esos gastos con cargo a cuentas de la herencia. ¿Qué hacer?

 

Respuesta: No es el espíritu de este Formulario de contacto aconsejar actuaciones jurídicas de parte, para lo que se debe acudir a un abogado, sino divulgar conceptos jurídicos generales, válidos para todas las partes de una situación contenciosa.

Existe una diversidad de instrumentos jurídicos para atender las relaciones de crédito y deuda inter partes en una herencia yacente; según la estrategia del abogado, utilizará unos y u otros. Muchos de ellos son judiciales; los que aquí le reseño (de pasada) son notariales:

Una es requerir notarialmente a los otros herederos para que se manifiesten: acepten simplemente, a beneficio de inventario o repudien. El que no conteste en el plazo de 30 días se entiende que acepta pura y simplemente, con la importante consecuencia que responde las deudas hereditarias, incluso con su propio patrimonio (1005CC).

Otra, y la más evidente, es partir ipso facto, para lo que no hace falta la voluntad de los dos herederos por partes iguales; basta la de uno de los dos. El heredero conforme se dirigirá al notario y le pedirá que extraiga perito de una lista informática; ese perito será el único que suscribirá el documento particional, siendo innecesaria la de ninguno de los herederos. Por experiencia, cuando se sugiere lo del perito, se “convencen” inmediatamente todos los herederos de otorgar la partición de mutuo acuerdo, puesto que aquel cobra (1057CC).

La partición puede:

-Adjudicar un bien y unos fondos a uno/s y otro/s a, otros,

-Adjudicar una partida a los herederos “para” pago de deudas.

-Adjudicar un bien a uno y compensar a otro/s en metálico.

-Adjudicar un bien por partes indivisas y solicitar del administrador de la comunidad de vecinos que individualice la deuda.

Etc.

Se puede sacar a subasta un/os bien/es de comuneros a petición de uno cualquiera, mediante la actio conmuni dividundo (400CC).

Como los coherederos deben abonarse recíprocamente las impensas útiles y necesarias hechas en los bienes hereditarios, se puede anticipar un pago inaplazable, que evite graves perjuicios, que será reintegrado en la partición. Si el coheredero insiste en la mora, podrá reclamársele mediante el monitorio notarial (no hace falta ir al juzgado para instar un monitorio 72, LN), que permite convertir el documento o documentos que constituyan el título de la reclamación en un título ejecutivo, es decir, que se puede instar el embargo y  subasta de los bienes del deudor.

Repito, la estrategia concreta es cuestión de abogado.

jueves, 19 de noviembre de 2020

OLÓGRAFO: EL TESTAMENTO HECHO EN CASA

Pregunta: ¿Puede un testamento hecho en casa, sin ningún notario delante, revocar o modificar un testamento notarial?
Respuesta: Sí, si está bien hecho y es adverado
Eucaliptal en A Costa do Castelo (Arteixo).-Foto Mercedes Rajoy

Los testamentos más corrientes son el abierto y el ológrafo. El abierto se otorga ante notario y no necesita más trámites. El ológrafo es el que  otorga el testador en casa, sin notario ni nadie más: deberá estar escrito todo él y firmado por el testador con expresión del año, mes y día en que se otorgue. Para su validez deberá ser adverado una vez fallecida la persona, por un notario del lugar, a quien se debe entregar. El trámite, en esencia, consiste en citar a los parientes próximos y comprobar la letra, sea por 3 testigos que conozcan la letra o por el perito calígrafo. Una vez adverado por el notario, el ológrafo es un testamento normal y corriente, que revoca los anteriores y es revocado por los posteriores.
La división de las casas por pisos es un trámite frecuente en la partición de herencia que se produce para ejecutar un testamento, sea de la clase que sea.

Le recuerdo que esto es teoría general; el caso concreto será el que resulte de los documentos.


PAGOS EN EFECTIVO.-Están prohibidos los pagos (efectivo + cheques al portador) por encima de 2.499 euros cuando intervenga en la operación un profesional o empresario, aunque este sea un negocio esporádico; las entregas superiores a 100.000 euros están sometidas a control de cambios, intervenga quien intervenga En cuanto a lo demás, creo que cada cual es el más adecuado para auto-explorar la prudencia o no de determinada operación.

miércoles, 18 de noviembre de 2020

DONACIÓN INACEPTADA, INGENIERÍA FISCAL, SOCIEDAD PROFESIONAL, REGISTRANDO

 

¿Se me conoce?

Pregunta: Hace años doné en escritura un piso a mi hermano, recientemente fallecido, que no llegó a aceptar. ¿Pueden reclamarme algo sus herederos?

 

Respuesta:

Debes combinar 4 ideas:

-Las personas son inmortales para el derecho, las continúan sus herederos: sus bienes, sus deudas, sus pleitos, el derecho a aceptar o no una donación, etc.

-La donación no aceptada no obliga al que la hizo, la puede revocar ante notario en cualquier momento (629 CC).

-Ahora bien, una vez aceptada y notificada al donante la aceptación, se convierte en irrevocable (623CC).

-La aceptación debe hacerse en vida del donante, si bien parece que cabe la aceptación por representación sucesoria por parte de los herederos del donatario (631CC).

Salvo mejor opinión.

Nota.-Me comentan que la donación es un acto inter-vivos y que no cabe aceptación post-mortem por parte del donatario; veo que es doctrina mayoritaria (aunque sea enigmático que el CC limite la aceptación a  la vida del donante y no se establezca nada sobre la vida del donatario, como en el CC Argentino. Por otra parte, en la donación cabe el derecho de acrecer ¿porque no la representación sucesoria?). Acepto la enmienda con matices para casos concretos, por ejemplo, de entrega de posesión. Pero el consejo, desde el punto de vista del donante, sigue siendo el mismo: lo más prudente es revocar ante notario.

 

Pregunta: ¿Se puede vender a una persona el 2% de una propiedad, tributando por ITP al 10% y a continuación esa persona y el vendedor, titular del 98% restante, disolver el condominio adjudicando la propiedad al titular del 2% e indemnizando al saliente, tributando al 1,5% por AJD?

 

Respuesta:

Lo peor de lo que me consultas es el “y a continuación”. Verás, los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado contrario al ordenamiento jurídico no impiden la aplicación de la norma que se trata de evitar (art. 6.4 Código Civil) y lo que propones tiene un aspecto manifiesto de un intento de evitarse el 10% de ITP. La comprobación fiscal es probable que diga que la operación no tiene sentido económico; por ello, si se liquida por  AJD hay grandes posibilidades que al cabo de unos años envíen la complementaria por ITP más intereses, recargo y/o sanción. Hay muchas resoluciones de la DGT sobre fraude de ley. Distinto sería el caso de alguien que quisiera entrar en una comunidad, permaneciera en ella y, al cabo de los años decidiera apartarse.

Salvo mejor opinión, claro.

 

 

Pregunta: Debo salir de una sociedad civil profesional de dos socios. ¿Es posible que siga como unipersonal? Si trasmito mi cuota a un tercero ¿Qué porcentaje de socios profesionales debe quedar?

 

Respuesta:

No soy un especialista en la materia, pero creo que a todos nos suena la música del 1665 CC, “la sociedad es… dos o más personas… ánimo de partir las ganancias”, por lo que es razonable pensar que la sociedad civil unipersonal sea nula de solemnidad: es un contrato y no se puede contratar con uno mismo.  Distinta es la S.L. P. en que predomina el concepto de “persona” y nada prohíbe configurarla como unipersonal.

La cuota en la sociedad civil se puede vender, pero con el consentimiento del resto de los socios (1696). En cuanto a porcentajes de socios, no se me ocurre más que lo que dice la ley: la mayoría del patrimonio social y del número de socios habrá de pertenecer a socios profesionales. Por lógica, 2 sobre 2 (no hay otra mayoría).

Pero no descartes que un buen bufete mercantilista tenga otra opinión y sea esa la buena.

 

 

Pregunta: Quiero registrar una casa que no está inscrita a nombre de nadie. ¿Cómo hago?

 

Respuesta:

Para registrar una propiedad (además de rollos que no le explico, como el Juicio Declarativo o el Expediente de dominio) se suele emplear el sistema de demostrar que está  “en el comercio de  los hombres”, o sea dos títulos públicos (son los notariales o judiciales) separados por el plazo de un año; si el primer título es una herencia, lo que cuenta es la fecha del fallecimiento. Al primer título se le llama “titulo público”; al segundo “título inmatriculador”; este, el 2º, debe ajustarse exactamente a la certificación catastral georreferenciada que obtiene el notario. En cuanto al primero, se admiten diferencias con el segundo de hasta un 5% de superficie con el segundo.

En resumen, la clave está en que la descripción de la finca en el primer título se corresponda (sin necesidad de exactitud total) con la del segundo título, que es obligatorio ajustarlo al milímetro al catastro.

 

Mi consejo es que haga caso del notario que tiene los papeles, que se los habrá estudiado; parece que el plan es que la escritura de herencia del vendedor sea el 1º título y la de compraventa, el 2º título. En cuanto a la casa, parece que se declarará por prescripción de sanciones (que lleva construida más de seis años según la catastral). Si no hay líos (ley de costas, dominio público, diferencias abismales entre los dos títulos, que esté la propiedad registrada o catastrada a nombre de otro, etc.), las cosas no tienen porque torcerse.

 

viernes, 6 de noviembre de 2020

REPUDIACIÓN EN PERJUICIO DE ACREEDORES Y LEGÍTIMA CREDITICIA

Resumiendo la situación que planteas, estamos ante un abuelo gallego acomodado, su hijo, endeudado hasta las cejas y el nieto  que se desea herede directamente del abuelo, para no verse afectado por las deudas del padre. En concreto os preocupa el art. 1001 del CC, es decir que si el hijo repudia la herencia en perjuicio de sus acreedores, estos pueden pedir al juez que les autorice a aceptarla en nombre de aquel. Hablaré de “abuelo”, “hijo” y “nieto”.

 


Respuesta.-En los sistemas de Derecho Especial, sean donde la legítima de los hijos no es herencia, sino una deuda ordinaria del valor líquido de ¼ del caudal (Galicia, Cataluña); o más o menos libres (Navarra o País Vasco tras la reforma) la solución es elemental: que el abuelo no nombre heredero al hijo, sino al nieto. Y ya está. Ciñéndonos a Galicia, es cierto que los hijos son acreedores ordinarios “a todos los efectos legales” de un cuarto del valor líquido de la herencia (no son herederos por fuerza) y que la ejecución podría dirigirse contra él crédito, pero la situación no se parece en nada a la que se da en los territorios afectos al Derecho Común (= Código Civil, gran parte de España), donde los hijos son herederos forzosos y de 2/3 de la herencia. Existe una gran diferencia no sólo de cantidad, sino de calidad, ya que un acreedor, por ejemplo la tarjeta del Banco Hispano, no puede inmiscuirse en la administración del caudal hereditario. Además, es frecuente que la deuda legitimaria sea inexistente (otorgamiento previo de apartación) o  esté pagada en vida (donaciones, condonación de préstamos, pactos de mejora y muchos etcéteras), lo que convendrá consignar en el testamento, incorporando en su caso los documentos acreditativos, por ejemplo, máster en Harvard (no así el mantenimiento y educación ordinarios de los hijos, que son obligatorios per se). Un último consejo es que es conveniente no bautizar la legítima, ni con el nombre de  "herencia" ni de  "legado"; basta decir si es preciso aludir a ella "Reconozco a mi hijo don Tal la legítima con el carácter de acreedor ordinario y sin derecho a la herencia", a lo que se puede añadir "Hago constar que ya le fue pagada en vida mediante..., por lo que nada queda pendiente de pago a mi fallecimiento".

También se suele utilizar el pacto de mejora abuelo-nieto y de apartación padre-hijo.

Quede claro que creo que se deben pagar las deudas (pacta sum servanda); pero, si un acreedor se beneficia de aquellos lugares donde existe un régimen patriarcal de la propiedad, debe verse perjudicado donde ese sistema sea inexistente.


Salvo mejor opinión.

miércoles, 4 de noviembre de 2020

INTERPRETACIÓN DE UN TESTAMENTO ENREVESADO

 


Interpretación de un testamento enrevesado.-Los testamentos ológrafos tienen la ventaja de ser caseros, algo importante en los tiempos del COVID; pero el inconveniente, si es complicado, de adolecer de impericia técnica. Es el caso del que se nos ha pedido que interpretemos. El causante, don Escipión, estaba casado y con tres hijos y era de vecindad gallega. Dispuso:

1.-Un legado de un garaje para su nieto don Viriato.

2.-El resto de los bienes de su herencia, que detalla (tales y cuales pisos y valores), excepto la cuenta en Banco de Sanxenxo, los adjudica así:

-El usufructo de ¼ a su esposa doña Boudica y la nuda propiedad de ese ¼ a sus 3 hijos.

-El remanente (es decir ¾ en pleno dominio), a sus hijos que dice llamarse don Ditalco, don Audax y don Minuros.

Aclara que al hijo don Ditalco ya le satisfizo en vida todos los derechos que le correspondan en la herencia del testador, mediante entrega de acciones del Banco de O Grove, así como, más adelante, de una cuenta en dicha entidad. Por lo que nada le queda pendiente de recibir a su fallecimiento.

3.-En cuanto a otros bienes y derechos, adjudica el usufructo de ¼ a su esposa y el resto lo reparte por partes iguales entre sus tres hijos.

Se nombran albaceas con amplias facultades.

INTERPRETACIÓN

A primer vistazo vemos que el testamento contiene una contradicción palmaria: En las cláusulas 1 y 2 adjudica todos-todos sus bienes, sin excepción; y da por apartado a un hijo de sus derechos (legítima: un crédito de 1/12 del líquido hereditario). Pero en la cláusula 3ª, vuelve sobre sus pasos, y re-adjudica los bienes, incluido el hijo apartado. El asunto es que cuando suscribió el Testamento, los detallados al 1 y 2 eran todos los bienes de don Escipión; pero que con posterioridad recibió una herencia inesperada.

Esta puede ser una posible solución:

1º.-Proceder a le entrega del garaje a don Viriato.

2º.-Cupo del resto de los valores (excluida cuenta en B. Sanxenxo)

1.-Usufructo ¼  a esposa doña Boudica (25% x 10%)= 2,5%.

2.-Resto (3/4 pleno dominio) = 75% + (1/4 N.P.) = 22,50%

-Hijo Ditalco: satisfechos en vida todos sus derechos en este cupo excepto 1/3 N.P.= 7,5%

Quedan dos partícipes a partes iguales del restante 90%:

a.-Hijo Audax, convendrá con los albaceas; el haber en principio: 45%

b.-Hijo Minuros: 45% + Cuenta en B. Sanxenxo.

3º.-Cupo de otros bienes o derechos (cláusula 3ª):

Usufructo de ¼ a esposa, 2,5%; resto (97,5%) a repartir entre los tres hijos (32,50%, cada).

 

Nota a este último cupo.-Puede parecer contradictorio con la apartación realizada al hijo Ditalco en la cláusula 2ª (“quedan satisfechos todos los derechos que le pudieran corresponder en la herencia del testador”), que en principio es correcta, pues la legítima gallega es una deuda a pagar de cualquier forma. No obstante, por las reglas generales de interpretación jurídica (la cláusula posterior corrige o enmienda a la anterior, art. 1282CC, relativo a contratos y aplicable jurisprudencialmente a testamentos), debe entenderse vigente esta cláusula 3ª si se cumplen sus condiciones (si a su fallecimiento fuese titular de “otros” bienes), es decir, reparto por terceras partes de esos “otros” bienes.

Un problema menor es que se disminuye algo la legítima vidual (1/4 en usufructo del valor total, garaje incluido); pero la preterición intencional o no intencional tolerada del cónyuge es indiferente en Galicia.


Salvo mejor opinión.


Portada.-Cataratas de A Barosa, un clásico del otoño.

viernes, 23 de octubre de 2020

SUSTITUTO AL MEJORADO PREMUERTO

 

Pregunta.-¿Se puede nombrar sustituto al mejorado por pacto con entrega (adjudicatario) para el caso de premoriencia en vida del mejorante (adjudicante)?

 

Cruceiro milagroso de Xeve

Mi criterio es que no: la herencia en vida es como la herencia en muerte y el art. 215 nos dice que el adjudicatario “con entrega de presente” adquiere la propiedad. A partir de ahí, si falleciera, el testamento que cuenta es el suyo y no el del adjudicante: me parece muy duro que se le prive de la facultad de testar. Ciertamente el art. 217 1º, 2º y 3º contiene una excepción: el adjudicante se puede reservar la facultad de vender el bien, en cuyo caso si se realizó la prestación (ejemplo: el adjudicatario tenía que cuidar al abuelo que ya ha fallecido) el precio es para éste; y si no hubo prestación, para el adjudicante.

El intríngulis está en el 217.4º, que dice que es nula la disposición gratuita o mortis causa sobre el bien adjudicado, que es lo que a vd. le preocupa. Pero añade: “salvo reserva expresa del adjudicante”. O sea que en tal caso, sería válido el nombramiento de un adjudicatario sustituto. La doctrina piensa que este apartado se refiere a la mejora “sin” entrega de bienes, es decir, la que produce su efecto por muerte y que viene a ser una especie de testamento pactado. Hay que estar de acuerdo; el propio texto aclara el requisito de “fallecido el causante”.

 

En resumen: que en la mejora “sin” entrega, se puede nombrar sustituto al adjudicatario que premuera al adjudicante (adjudicatario al que se podría entregar la posesión en usufructo). En la mejora “con” entrega, la única forma de controlar el destino de la adjudicación es la reserva de la facultad de disponer a título oneroso del bien.

Salvo mejor opinión, claro.

jueves, 22 de octubre de 2020

¿LOTES IGUALES O MITAD DE CADA BIEN?

 

Illa de Tambo, donde los druidas cortaban el muérdago long time ago

Pregunta.-Un testador adjudica a dos legatarios determinados activos (acciones, fondos. imposiciones), “por partes iguales”.  Los legatarIos hacen dos lotes de igual valor, adjudicándose uno cada uno (es decir, a un legatario un fondo, unas acciones, una cuenta, etc.; y al colegatario, otros activos distintos, de igual valor). Así lo aceptan dos Bancos pero el tercero dicen que hay que adjudicar “a medias” todo, es decir una mitad indivisa de cada activo concreto a cada legatario. ¿Quién tiene razón?


Antes que nada, pondremos el semáforo en rojo: la interpretación del testamento consiste en indagar la voluntad del testador según el tenor literal del instrumento, es decir, sopesando cada una de sus palabras, sus comas, etc.; como si fuera una poesía. Por eso no puede hacerse sin el testamento a la vista ¿acaso se puede inventar una poesía de Miguel Hernández? Lo que sigue son unas ideas generales sobre el legado de parte alícuota y sobre la partición efectuada por el propio testador, 1056CC (lo que entiende el 3º Banco, que quiere repartir cada activo al 50% ) o la partición efectuada por los herederos, 1058CC (lo que interpretan vds., al no haber partición del testador).

 

*Antes que nada, la normativa, como en el fútbol para saber cuando es penalty: Me habla vd. de un “Legado de parte alícuota” de activos financieros (legado a dos personas por partes iguales); por tanto, habiendo un activo partible diversificado, su situación se asemeja a la de la herencia cuya regulación sobre “partición” le aplican, tanto la legislación hipotecaria (152RH), como la jurisprudencia (STS 16/10/1940, STS 22/01/1963 y DGRN). Por tanto nos guiaremos por la normativa sobre la “Partición de Herencia” .  O sea que hay que practicar una miniherencia para el caso.

*En segundo lugar, hay que tener claro que existen dos tipos de comunidad: La comunidad Germánica (que es la comunidad antes de la partición), es decir una comunidad sin partes en la que todos disponen de todo, como la hereditaria y la de gananciales, pero nadie puede disponer de una parte; y la comunidad Romana (es la comunidad después de la partición), que es una comunidad por partes en la que cada uno puede disponer de los suyo; se puede titular una finca por mitades indivisas y vender uno de los condueños su parte, aunque el otro no quiera.

*Llegados a este punto, hay que coger el testamento en las manos, ponerse los anteojos, y determinar si la testadora no hizo la partición (es decir, que prosiguió la comunidad germánica hasta que se destruyó por la partición de los herederos), o sí que la hizo y que deseaba adjudicar una mitad de cada producto a cada uno (es decir, que desde el momento del fallecimiento son vds. dueños de una cuota de la mitad de cada activo, en comunidad romana).

En resumen, si la testadora hizo la partición (1056), la “partición de los herederos” (1058) es nula. Por el contrario, si no la hizo, es correcta la “partición de los herederos”.

*Si la testadora NO HIZO LA PARTICIÓN del legado, hicieron bien en hacerla vds. y la llevaron a cabo correctamente, puesto que se ejecuta formando “lotes” de similar valor (art. 1061CC), pero no partiendo cada cosa en comunidad romana; sería absurdo que los herederos de dos pisos de igual valor tuvieran que adjudicarse medio piso cada uno, en vez de uno entero. Aquí hay que decir que las frases “por mitad o por partes iguales” no hacen a cada uno dueño de un cuerpo de bienes separado -983CC-; es decir que esas palabras no bastan para destruir la comunidad germánica que requiere partición por parte de los herederos.

*Sí la testadora SÍ HIZO LA PARTICIÓN del legado, en tal caso tiene razón el tercer Banco en repartir cada activo al 50% proindiviso. La partición por el testador no se presume y debe deducirse del texto por palabras como “deseando hacer la partición de este legado, adjudica una mitad indivisa de cada uno de dichos bienes a…”, o bien citando el art. 1056CC, o cualquier otro signo o indicio que resulte del testamento cuya lectura a cámara lenta recomiendo. Entiendo que se trataría de una voluntad un tanto retorcida, pero podría ser el caso si se deduce del testamento. Hay gente pa to, incluso algunos son del Deportivo.

viernes, 16 de octubre de 2020

SE DIFICULTA EL DIVORCIO.-EL GRAVAMEN A LA HIPOTECA EX-CONYUGAL


Sanxenxo/Otoño

El divorcio suele implicar la adjudicación de la vivienda ex-ganancial a uno sólo de los esposos, que, en contraprestación, se subroga en la integridad de la carga hipotecaria. La operación se consideraba exenta de impuestos: a) En cuanto a la transmisión de propiedad, siempre que la liberación de la carga hipotecaria compensase al cónyuge que quedaba excluido de la propiedad; b) En cuanto a la novación por liberación de uno de los esposo, porque no se producía una redistribución de la deuda hipotecaria previamente establecida.

 

Pues bien, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2020, recurso 3696/2017 establece, por el contrario que “se produce un hecho imponible nuevo en el que se produce una modificación de las responsabilidades hipotecarias como consecuencia de la ampliación del préstamo hipotecario (para un cónyuge) y de la liberación (para el otro cónyuge). En resumidas cuentas, que somete la “liberación de cónyuge por divorcio” a AJD. Ejemplo: en un hipoteca de principal 200.000, cuya responsabilidad máxima fueran 300.000, al 1,5% vigente en Galicia y otras autonomías, serían unos 4.500 euros de cuota.

 

La operación (liberación de un deudor) no suele ser simpática a los Bancos, por lo que es frecuente que reciban al peticionario con un: “tiene vd. que pagar 4.500 euros de AJD”. Y la verdad es que no es así, porque el sujeto pasivo de las novaciones es el prestamista (o sea el Banco) y así lo ratifica la Dirección General de los Tributos (*). Lo contrario sería absurdo, pues obligaría a formular la operación de una forma rocambolesca (en un solo acto, simultánea cancelación (exenta) y reconstitución a nombre de un solo cónyuge (de cuenta del Banco). Pero creo que no hay que llegar a tanto ante la clara postura de la DGT,.

 

Pero lo que parece una buena noticia, en realidad es mala. Si el Banco ya va renqueante a la liberación de un deudor ¿qué no dirá si encima tiene que pagar impuestos? Creo que la exención fiscal sería una postura más cómoda para todos y debería regularse. Salvo que la administración se declare puritana y pretenda dificultar los divorcios.

 

 

 

 

(*) CONSULTA VINCULANTE 23/05/2019 SOBRE TRIBUTACIÓN DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

 

Operaciones de novación de préstamos hipotecarios exentas y no exentas.

 

Como se ha indicado anteriormente, del aforismo jurídico «Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus» (donde la Ley no distingue, tampoco nosotros debemos distinguir), fundado en que si el legislador hubiera querido admitir excepciones habría hecho las salvedades oportunas, no cabe sino concluir que la nueva regla legal sobre el sujeto pasivo en las escrituras de préstamo hipotecario se refiere no solo a la constitución del préstamo hipotecario, sino también a los demás actos relativos a préstamos hipotecarios que se formalicen en escritura pública. Por lo tanto, a las operaciones de novación modificativa del préstamo hipotecario sí les resulta aplicable la regla especial del párrafo segundo del artículo 29 del TRLITPAJD (art. 29.- Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista). Y ello con independencia de la exención establecida por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) para estas operaciones. A este respecto, cabe señalar que el cambio de sujeto pasivo también tendrá relevancia en las operaciones exentas, pues al ser sujeto pasivo de las novaciones modificativas exentas la entidad prestamista será ella la obligada a presentar la autoliquidación de la operación.

jueves, 15 de octubre de 2020

¿SE REVOCA EL PODER SUSTITUÍDO POR MUERTE DEL SUSTITUYENTE?


Hablaremos de tres personajes: Sustituído (el que otorga el poder originario); sustituyente (el que lo sustituye); y sustituto (el receptor de la sustitución, que queda apoderado por el sustituído).

Debemos distinguir dos casos, aunque la solución sea idéntica para ambos:

UNO: La SUSTITUCIÓN propiamente dicha, o sea cuando el sustituyente, con consentimiento del sustituído, renuncia al poder, que pasa a recaer exclusivamente en el sustituto. Pues bien, la muerte del sustituyente, al haber aquel quedado desligado del apoderamiento, no afecta al poder del sustituto 

OTRO: EL SUBPODER: Cuando el sustituyente mantiene sus facultades y pasa a compartirlas con el sustituto. Tampoco afecta a la sustitución la muerte del sustituyente, al haber actuado en nombre del poderdante y no en nombre propio.


En resumen, tanto en el caso de sustitución propia, como de subpoder, la muerte del sustituyente no afecta al poder y facultades del sustituto.

Es importante tener en cuenta que los notarios suelen emplear la palabra "sustitución" tanto para la propiamente dicha como para el subpoder, que es a lo que se refieren, pues no es habitual que el primer apoderado renuncie al poder.

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viernes, 9 de octubre de 2020

REGISTRANDO LA PROPIEDAD POR DOBLE TÍTULO

 


Pregunta.-Adquirí la finca *** por escritura de herencia de mis padres hace tres años, con 650 m2. Ahora, al transmitirla a mi hija por pacto sucesorio ha quedado reducida a 450 m2 por ampliación de la pista; pero, a pesar de haber ajustado el pacto a datos catastrales, la registradora se niega a inscribirla. ¿Por qué?

 

Respuesta.-Siempre digo que sin “papeles” a la vista, no se puede hacer una consulta; lo que sigue son ideas generales, no aplicables a ningún caso concreto:

*La inscripción por doble título requiere dos instrumentos públicos separados al menos por un año (herencia, donación, compraventa, pacto de mejora…). Al primero se le llama “título público”; al segundo, “título traslativo”.

*Empezando por el 2º, el “título traslativo”, debe reproducir exactamente el catastro; el notario obtendrá  informáticamente y acompañará la certificación catastral georreferenciada.

*En cuanto al 1º, el “título público” debe:

-Ser anterior en 1 año al título traslativo; ahora bien, en herencias se cuenta la fecha del fallecimiento, en tal caso las 2 escrituras notariales podrían ser simultáneas.

-Existir una “identidad” entre la descripción de la finca en el 1º título, con la que figura en el 2º título “a juicio del registrador”. Es decir que la descripción debe ser parecida en ambos títulos. Jurisprudencialmente se suele estimar que no existe tal identidad cuando la discrepancia de superficie entre uno y otro excede del 5%. Si ese es su problema, no le quedaría más remedio que considerar que su 2º título es en realidad un 1º título. A la siguiente transmisión, pasado 1 año, lo registrarán sin problemas.

-Añadir que el 1º título puede ser un Acta en que el notario constate que el título de adquisición invocado verbalmente en el 2º título es notorio y  anterior en 1 año a la transmisión. ¡Ojo, este acta, por suplir título, tributa al 10% en ITP.

-Y añadir también que los títulos públicos no sólo son los notariales, sino que pueden ser judiciales.


Portada: Cañones del Sil (Ourense).


martes, 6 de octubre de 2020

FINANCIANDO EL 100% DEL PISO

 


Pregunta M. como estructurar una compra en que el Banco les presta el 80% y el vendedor está dispuesto a aplazar 5 años el 20% restante del precio.

 

Respuesta: Técnicamente no hay problema; la dificultad estri
ba en las seguridades de cobro/pago que quiera dar u ofrecer cada una de las partes de proceso: el banco, el vendedor y el comprador. Conviene saber las clases de títulos: 1ª)Privilegiados, como la hipoteca. Es la garantía más potente; si no se paga, se subasta la propiedad y el Banco cobra con el remate; 2ª) Ejecutivos (escrituras y judiciales): caso de impago permiten pasar directamente al embargo de bienes del deudor (sueldo, pensión, automóvil, piso) sin declaración previa del derecho; 3ª) Ordinarios, que requieren, antes de ejecutarlos, la declaración del derecho en un Juicio ordinario que a menudo dura años.

 

En principio (¡en principio!) no habría problema: en la escritura de compra aplazaríais el pago esos cinco años y el vendedor tendría su título ejecutivo contra la parte compradora; el Banco hipotecante no se vería afectado, ya que la expresión del aplazamiento no surte efecto contra él por el art. 11 de la Ley Hipotecaria, y podría satisfacerse con toda la vivienda. El vendedor debería ejecutar su derecho sobre el remanente u otros bienes (sueldo, auto, etc.).

El problema es que los Bancos asisten a la compra y a la hipoteca y sus asesorías suelen ser muy estrictas: quieren la compraventa limpia de polvo y paja. Sería un banco muy comprensivo el que aceptase la constancia de un aplazamiento del precio en la compraventa, aunque por el art. 11 no se viese afectado.  Si es así (me temo que lo será), tenéis dos alternativas para reconocer el precio aplazado: el documento privado (que sería muy malo para el vendedor, porque le obligaría a un interminable juicio declarativo para intentar cobrar) o una escritura de reconocimiento de deuda por separado (título ejecutivo). Todo ello generará una serie de ajustes, ya que en la compraventa debe constar el pago del precio, la forma y la copia de los efectos utilizados en la operación, que requerirán una conversación a fondo con el notario que vaya a autorizar la compraventa, a quien deberéis dirigiros para cualquier duda. Saludos.


Foto de portada: la robaliza de la foto, a mi juicio, ha batido el récord del mundo pues ha dado en la báscula 11,7 kg.  Según internet la marca anterior estaba en 22 lbs, 5 0z (10,12 kg), aunque tengo entendido que en red han llegado a caer ejemplares de hasta 18 kg. Esta fue capturada al curricán por la embarcación deportiva Fidos en las bocas de la ría de Arousa, entre a illa de Sálvora y la península de O Grove.

viernes, 2 de octubre de 2020

COMPRANDO PISO: LOS GRAVÁMENES

 

Pregunta S. por una serie de gravámenes fiscales que aparecen sobre la inscripción de la finca que pretende comprar. ¿Qué significan?

 

Respuesta: significan que el piso que le interesa ha sido transmitido (heredado, vendido) en los últimos cinco años. Es lo corriente y no suele paralizar las compraventas, aunque, como todos sabemos, el riesgo cero no existe.

 


Para ponerle un ejemplo, si el piso se heredó dentro de los últimos cinco años, los herederos son los responsables del pago del impuesto de Sucesiones y ya lo habrán liquidado, si no, no estaría inscrito. Pero, en tanto no prescriba por transcurso de 5 años, podría acordarse una liquidación complementaria de sucesiones y donaciones (el heredero valoró a 100.000 y Hacienda piensa que vale 120.000., por lo que solicita el complemento del impuesto por esos 20.000 de diferencia). Naturalmente el obligado al pago es el heredero, pero existiría una responsabilidad subsidiaria del propio piso. Esa responsabilidad sería muy excepcional, tenga en cuenta que el heredero le respondería con todos sus bienes presentes y futuros, su sueldo, su pensión, su coche, etc. y es raro alguien que no tenga nada, máxime habiendo heredado ¿qué hizo con el precio? Además, a día de hoy los notarios liquidan los impuestos informáticamente con vista a los valores ya comprobados, por lo que sería muy extraño que se generase esa liquidación complementaria, y que encima esta resultase impagada. Lo mismo podemos decir si la liquidación complementaria procede de una venta (ITP y AJD), es decir que escrituraron por 100.000 pero Hacienda valora en 120.000: podría venir una complementaria reclamando el 10% de esos 20.000 de la diferencia. Pero tendrían que darse muchas conjunciones astrales para que esa complementaria le acabase repercutiendo al adquirente del piso afecto a ese gravamen. El cual tendría una panoplia de acciones para resarcirse.

Esos gravámenes no son cargas, son gravámenes. Cargas son las “condiciones resolutorias” (alguien se reservó el resolver la operación, con lo que todo lo posterior se anula), las “hipotecas” (el banco puede subastar para resarcirse de su deuda), las “anotaciones de embargo” a favor del juzgado tal y cual; de hacienda; de la seguridad social; (subasta en ciernes). Además existen otros peligros, como procedencia de expropiación (puede revertirse todo), protección oficial (adquisición preferente por las autonomías a precio tasado), urbanísticas (se ordena derribar el edificio), anotaciones de demanda (repercute en la finca el resultado de tal pleito). De todo le informará su notario, no lo dude, que pedirá lo que se llama una nota de “información continuada” en la que aparece todo eso y más que no contamos ahora para no hacer esto demasiado largo. También, si es un buen notario, detectará si ese peligro difuso de los gravámenes puede, en el caso, representar una amenaza más concreta, por ejemplo, por apreciarse indicios de blanqueo.

Las fincas con gravámenes se suelen transmitir con normalidad; es más, el que no hubiera habido ninguna transmisión en años daría que pensar. Si les pone la proa a las fincas con gravámenes se excluirá del mercado, es decir, deberá esperar a que se cumplan 5 años de la última transmisión, a menudo una herencia, pues los herederos suelen vender para liquidar. O una liquidación de gananciales, pues los divorciados, idem. Con el inconveniente que a lo peor, antes de acabar el plazo, se consolida un usufructo vidual y... vuelta a empezar. Lo más seguro es que venderán la propiedad a otro con menos tiquismiquis.

 

Si sale vd. a la calle, cabe la posibilidad de que le caiga un cascote de un balcón y se quede en el sitio; ni yo ni nadie puede garantizarle que eso no ocurra. Pero ¿vale la pena quedarse encerrado en casa de por vida?

lunes, 14 de septiembre de 2020

ANOTACIÓN REGISTRAL DE DEMANDAS

 

Pregunta.-El preguntante se siente molesto porque han "manchado" la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad con la reseña de procedimientos judiciales que a su juicio son injustos y caducos.

Respuesta: Puede pedir anotación en el Registro el que demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles siempre que se ordene por providencia judicial; pero, el que pida la anotación registral (de su presunto derecho) deberá ofrecer indemnizar los perjuicios que de la demanda puedan seguirse al demandado, pudiendo el Juez exigir caución (aval)  adecuado y pudiendo las partes instruir a sus abogados en tal sentido.

viernes, 11 de septiembre de 2020

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR SOCIAL

 



Pregunta que responsabilidades asume como apoderado o como administrador de una sociedad. Coste.

Respuesta: Habla vd. de dos cosas que no tienen nada que ver: una cosa es ser administrador de una sociedad (es un “órgano”, como la boca, las manos, o los pies de la sociedad. El administrador “es” la sociedad y no se pueden limitar sus facultades (aunque sea otro el accionista o partícipe): puede hacer de todo igual que vd. por su boca puede hablar de todo); y otra cosa es un apoderado, alguien a quien otorgan determinadas facultades para actuar en nombre de una sociedad. Tampoco tiene nada que ver la responsabilidad del apoderado, básicamente la lealtad, de la del administrador, que firma las cuentas anuales y se responsabiliza de ellas y del daño que pueda causar, frente a todo el mundo, socios, acreedores, hacienda, etc.; y, por supuesto, responde con todos sus bienes personales, presentes y futuros. Nada que ver una cosa con la otra.

Conviene dar una lectura reflexiva al art. 236 de la Ley de sociedades de Capital; ahí se verá que se puede incluso ser “administrador de hecho”, es decir actuar como tal sin serlo.

El coste de esos nombramientos suele oscilar entre los 50 y los 100 euros, aunque cobrando por folios los notarios, no le puedo garantizar que no se requiera un documento más extenso.

 

Final del formulario

Artículo 236. Presupuestos y extensión subjetiva de la responsabilidad.

1. Los administradores responderán frente a la sociedad, frente a los socios y frente a los acreedores sociales, del daño que causen por actos u omisiones contrarios a la ley o a los estatutos o por los realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo, siempre y cuando haya intervenido dolo o culpa.

La culpabilidad se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando el acto sea contrario a la ley o a los estatutos sociales.

2. En ningún caso exonerará de responsabilidad la circunstancia de que el acto o acuerdo lesivo haya sido adoptado, autorizado o ratificado por la junta general.

3. La responsabilidad de los administradores se extiende igualmente a los administradores de hecho. A tal fin, tendrá la consideración de administrador de hecho tanto la persona que en la realidad del tráfico desempeñe sin título, con un título nulo o extinguido, o con otro título, las funciones propias de administrador, como, en su caso, aquella bajo cuyas instrucciones actúen los administradores de la sociedad.

4. Cuando no exista delegación permanente de facultades del consejo en uno o varios consejeros delegados, todas las disposiciones sobre deberes y responsabilidad de los administradores serán aplicables a la persona, cualquiera que sea su denominación, que tenga atribuidas facultades de más alta dirección de la sociedad, sin perjuicio de las acciones de la sociedad basadas en su relación jurídica con ella.

5. La persona física designada para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo de administrador persona jurídica deberá reunir los requisitos legales establecidos para los administradores, estará sometida a los mismos deberes y responderá solidariamente con la persona jurídica administrador.

martes, 8 de septiembre de 2020

EL PODER PARA HACER TESTAMENTO


 

Pregunta.-Se trata de una persona madura pero no anciana, divorciada, afecta a una enfermedad degenerativa que hace previsible una larga fase de discapacidad en todos los sentidos, lo que requerirá una fuerte y dura implicación por parte de uno de sus tres hijos al que, como premio, se propone instituir heredero único, adjudicándole sus dos pisos y las cuentas. Los padres del consultante están sanos y capaces, pero habitan otra comunidad y no se prevé su colaboración en los cuidados.  El problema está en la ignorancia  de cual de los hijos se hará cargo de la situación y que, cuando se sepa, el causante probablemente habrá entrado en incapacidad.

 

 

Respuesta.-Aclarada la vecindad gallega la cosa no parece problemática, pues nuestras leyes admiten el poder testatorio (poder para nombrar heredero post-mortem) en el art. 204. Puede nombrar testamenteros  (en su testamento) a sus padres o el que de ellos sobreviva y esté capaz, que serán los que, el día que vd. falte, designarán heredero a aquel de sus hijos (nietos de los testamenteros) que le haya cuidado y asistido durante la situación de invalidez e incapacidad, a lo que se condicionará la institución. La ley de Galicia admite nombrar heredero a uno solo de entre varios hijos, sin perjuicio de derechos crediticios. Tampoco veo inconveniente en nombrar heredera sustituta a la Asociación Española de *, para el caso de que ninguno de los hijos haya cumplido la condición, a juicio del testamentero, siendo conveniente atribuirle también esa facultad.

viernes, 4 de septiembre de 2020

SOLICITANDO UNA HIPOTECA

 Pregunta: B dice que ha solicitado una hipoteca con determinado Banco, que asumió ciertos gastos, pero que, a la hora de concretar no hacen más que marear la perdiz, sin que se puedan hacer una idea de cual es el gasto exacto que tienen.



Respuesta: prefiero no personalizar la respuesta en ningún Banco, aunque casi todos siguen prácticas similares. Debes tener en cuenta que el Banco es un negocio destinado a ganar dinero para sus accionistas y no una entidad asistencial; el arma que tienes es la fuerte competencia entre unos y otros.
Los gastos e impuestos (notaría, registro y 1,5% de AJD) de una hipoteca son de cuenta del Banco. Ahora bien: existen dos condiciones que te pueden repercutir, exigidas por el Estado para asegurar la solvencia del sistema: Una, la tasación del bien: unos bancos la asumen, otros no y otros, según. Dependiendo del valor del piso (no del préstamo) una tasación típica puede oscilar entre 200 y 500 euros.  Otra, un seguro de incendios que puedes suscribir donde te convenga y que, para un piso medio puede oscilar más o menos sobre los 200 euros al año. El Banco (cualquier Banco) insistirá en que el Seguro lo otorgues con su compañía, a cambio de rebajarte el interés; asimismo intentará que domicilies la nómina, suscribas tarjetas, planes de pensiones, etc., etc., siempre a cambio de rebajas del interés: esa negociación no sigue más reglas fijas que la de la habilidad personal; lo mismo puede decirse de los valores indicativos que antes se señalan.
En resumen, que las leyes ahora son tan favorables a los hipotecados que a ningún Banco le interesa dar una hipoteca "porque sí"; ten en cuenta que el interés a veces equivale a la inflación, es decir que es cero; que los gastos e impuestos son del Banco y que uno se puede pasarse año y pico sin pagar una sola cuota y que no le pase nada. Claro que a los accionistas de los Bancos, la mayoría jubilados que han perdido el 80% del valor de sus títulos en Bolsa, todo esto no les hace ninguna gracia. Por ello, hoy por hoy, la negociación de un préstamo hipotecario se centra en los productos que uno está dispuesto a suscribir o no: domiciliación de nómina o pensión, tarjetas, fondos, planes, seguros (amortización, auto, vida, hogar...) etc., etc.
Lo siento, a veces no queda más remedio que romperse la cabeza. Saludos.

viernes, 21 de agosto de 2020

 

Pregunta T. por la típica descripción de finca en una escritura de hace un par de décadas, cuyos datos (lindantes, superficie, localización geográfica) el tiempo ha vuelto fantasiosos. ¿Debe modificar las escrituras y el registro o puede conformarse con intentar la adaptación del catastro?

 

Respuesta: Debes asegurarte de que esté bien catastrada (el Catastro tiene presunción de veracidad legal); caso de inexactitud, deberás acudir a un perito que georreferencie la finca en condiciones y solicitar el procedimiento de rectificacíón catastral, sea en un notario, sea en el propio catastro. Si no existe oposición de colindantes lo  más probable es que culmine con éxito, otros obstáculos (costas, dominio público, etc.), son más raros. Ese es el primer paso siempre, cualquier modificación escriturario-registral debe estar precedida de la catastral. A continuación, si el exceso o defecto de lo catastrado sobre lo registrado no excede del 10%, puedes modificar la finca registral mediante un acta notarial; si excede, también, pero en este caso el registrador instruirá un nuevo expediente (199 LH) que, en esencia, como todos, consiste en comprobar si hay oposición de colindantes. Caso de discrepancias, sólo puede resolver un Juez. Añadir que no debe existir duda fundada entre la identidad de la finca “a la antigua” y la nueva georreferenciada por satélite.

Siempre hay que empezar por el catastro que es llave para cualquier otro cambio.


Fotografías: empotrados en el muro, cerca de una iglesia de Mosteiro, a media hora en bici desde Sanxenxo, existen estos ingenuos grabados románico-tardíos: el primero una Natividad cuya perspectiva sería mejorable; el otro, un Santiago Matamoros coetáneo de su época de actividad, en plena guerra de la Reconquista.