VALIDEZ DEL PODER.-LAS FINCAS INTITULADAS

A pedra da Serpe

*K explica que "le donó mediante poderes un apartamento a su padre" pero que el apartamento sigue a su nombre y que su padre ha muerto. ¿Pueden reclamar sus hermanos la herencia del piso?

Respuesta: El poder se revoca automáticamente por muerte del apoderado. Por tanto, si no fue ejercitado (es decir que no se otorgó la escritura de donación) el piso es suyo y nadie que no sea usted puede llamarse a él. Otro tema es si ya se otorgó la escritura de donación (aunque no haya sido registrada); en tal caso el piso sería de su padre y, tras su fallecimiento, de los continuadores de su personalidad, es decir sus herederos: parece ser, según me cuenta, que lo son usted y sus hermanos.

*J de Lugo manifiesta que es el heredero de su padre y este del suyo y que en la herencia entiende incluídas casi un centenar de fincas, pero que, en general, carece de titulación; y que la mayoría de dichas fincas aparecen catastradas a favor de otras personas, hecho que, en algunos casos, parece remontarse al año de 1.990.

Respuesta: Los poderes públicos presumen que es verdad lo que dice el Catastro con la exacta configuración de linderos y georreferencias por satélite que el mismo proclama. Por lo tanto supongo que sabe que las autoridades consideran dueños a los titulares catastrales actuales. Además, solo es inscribible en el Registro de la Propiedad lo catastrado: ni un milímetro más; y siempre, siempre a favor del titular catastral. Por otra parte, deduzco que no ha presentado alegaciones cuando el plano catastral se presentó a Información Pública y, por ende, sugiere usted que en muchos casos, ni siquiera tiene la posesión, y ello desde hace décadas. En esas circunstancias, creo que hay que ser muy prudente antes de abordar cualquier acción reivindicatoria, sobre todo en relación a fincas de escaso valor.

Le paso el artículo correspondiente de la Ley del Catastro:

Artículo 3. Contenido.

1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia de mercado, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.

2. La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles.

3. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

¿PUEDEN NOMBRARSE HEREDEROS RECÍPROCOS LAS PAREJAS?

Pregunta Lal si en la notarías cobran por las informaciones; y, en 2ª lugar, si ella y su pareja pueden dejarse en herencia una vivienda que van a comprar conjuntamente, aclarando que no tienen hijos.

Respuesta: Nadie te va a cobrar nada por una información.

En cuanto a heredarse la vivienda entre los miembros de la pareja, ningún problema: basta presentarse ante notario y otorgar testamento, adjudicándose uno al otro la parte respectiva; así será el 100% del superviviente.

Un matiz: como sabes, España está dividida en autonomías, muchos de las cuales legislan en materia de derecho civil y generan normas propias. Ello viene a cuento de que, en algunas, existe "legítima de los ascendientes", es decir un derecho conjunto de los padres o el superviviente, o en su defecto abuelos, sobre un porcentaje de la herencia (aunque no sobre un bien concreto). Quiere decir que, caso de dejaros la vivienda entre vosotros, debería cubrirse la legítima con el resto de bienes de la herencia o, de no haberlos, completarla en dinero. Este es un esquema, grosso modo, de esos posibles derechos de los padres en vuestro caso:

*En Galicia, País Vasco, Navarra y Aragón no existe legítima de ascendientes.

*En Cataluña existe legítima de ascendientes los cuales, no intervienen en la herencia, pero son acreedores de 1/4 del valor líquido.

*En Mallorca y Menorca existe legítima de ascendientes, de 1/4 (Ibiza/Formentera: 1/2).

*En el Derecho Común (que rige en los demás territorios), la legítima de los padres y ascendientes es de la mitad de la herencia. Caso de que la Comunidad de que se trate admita la "pareja registrada u oficializada en escritura" y le atribuya derechos civiles, este porcentaje se reduciría a 1/3.

Facilitaría mucho cualquier información que indicaseis la Comunidad Autónoma.


P.D.-El que quiera, con carácter voluntario, puede hacerse seguidor pulsando la tecla de "Seguir" en este blog de Derecho de Galicia, o pinchando alguno de los enlaces literarios que se ofrecen.

*Bianca ha llegado a un acuerdo con su Banco para la novación de un préstamo y pregunta si puede suscribir la póliza notarial de alguna forma no-presencial, por cuestiones de salud.

Respuesta: La firma de los documentos notariales es siempre presencial, aunque el notario puede presentarse en un domicilio, un hospital, un espacio público, etc. Comprendo sus circunstancias y quizá pueda explorar con el Banco la posibilidad de ir suscribiendo, de momento, un documento bancario (más libre), a reserva de, cuando se aclare un poco el panorama, otorgar el instrumento notarial.

¿PUEDEN OTORGARSE COMPULSAS DURANTE LA ALARMA?

En la anterior crisis, 1936, los humanos se revelaron de una crueldad
 mucho más eficaz y refinada que las pelotitas coronadas (click)

Pregunta Nuria si en las notarías se realizan compulsas de títulos universitarios, el coste y cómo afecta el presente estado de confinamiento.

La respuesta a las dos primeras preguntas es muy fácil: claro, una de las funciones de las notarías es expedir duplicados de toda clase de documentos, con los mismos efectos que sus originales. El coste para un título universitario sería de cuatro euros.

¿Cómo le afecta el presente confinamiento? Mal. Las notarías sólo pueden atender situaciones de urgencia con unos criterios que ha señalado el gobierno: básicamente, están dedicadas a estructurar la financiación de las empresas para que puedan pagar sueldos, seguros sociales e impuestos. En cuanto a lo demás, debe valorar el notario la situación de urgencia (y es revisable por una comisión hasta dentro de cuatro años, pudiendo acarrear multa si se trata de una acto aplazable). Así, a bote pronto, se me ocurre que, una compulsa de un título, podría ser autorizable, por ejemplo, si se trata de acreditar conocimientos médicos con destino a incorporarse a algún tipo de equipo sanitario. Si en conciencia siente esa urgencia, consulte su caso por teléfono; si la prisa no es tan grande, le aconsejo por más de un motivo que espere al levantamiento del Estado de Alarma.

*PREGUNTA Juan si es posible otorgar un pacto sucesorio sobre un bien titulado en documento privado.

RESPUESTA: Claro, la herencia en vida (pacto sucesorio) es exactamente igual que la herencia en muerte, y la misma posición jurídica que tenía el causante, pasa a tenerla el legatario (en muerte) o adjudicatario de pacto sucesorio (en vida).

Intuyo que lo que quiere preguntarme no es eso, sino si la propiedad se podría registrar (para poder hipotecarla, obtener licencias, expulsar a perturbadores, etc.). Sobre eso va a tener que hablar en la notaría ya que existen muchas variantes. A bote pronto:

-Si la propiedad no está registrada a nombre de nadie, vivo o muerto, se puede intentar inscribir por el sistema de dos títulos públicos separados por un año. Por ejemplo, una escritura de herencia y al cabo de un año, una de venta. O una escritura de donación y al año, una ejecutoria de pública subasta. Etc. Se llaman el primer y el segundo título y lo que se registra es lo que está en el catastro (hay que tener en cuenta que, en las escrituras de herencia, lo que cuenta para sumar el año es la fecha del fallecimiento, no el día que se va al notario. Sería registrable una escritura de herencia de una persona fallecida en 03/2019 y, el mismo día, otra de compraventa).

Se publica la transmisión y, si no hay oposición de interesados, la propiedad se acaba registrando.

-Si la propiedad está registrada a nombre de algún antepasado, a veces cabe el Expediente de Dominio, pero hay que advertir que este expediente no sirve para suplir títulos omitidos; si no es aceptable, la única vía que queda es el Juzgado, sin garantía de nada.

VENTA DE PARTE DE PISO ANTES DE LA ADJUDICACIÓN HEREDITARIA

Pregunta.-Son tres hermanas y aun no han otorgado la adjudicación del piso que constituye la herencia de su padre, pero una de ellas quiere comprarle a otra su parte. ¿Se puede?

Respuesta: Sí, no problem. Comparezcan ambas ante notario y que la interesada le compre a la otra su derecho hereditario (hablando con propiedad, lo que se vende se llama "ius delationis", es decir el derecho de aceptar o repudiar una herencia determinada). Después, cuando les parezca bien, basta que comparezcan las dos restantes (es decir, excluida la que se ha apartado) y se adjudiquen la propiedad a razón de 2/3 y 1/3, o en la forma que tengan por conveniente.

El impuesto de transmisiones ya queda pagado con la venta del ius delationis y no hay que reiterarlo.

¿HEREDAN LOS HIJOS CUANDO SE INSTITUYE AL ESPOSO/A?

Ahí afuera ya estarán floreciendo las orquídeas, seguramente no tienen unos dirigentes tan ineptos

Pregunta.-Dice que su marido y ella han otorgado testamento "del uno para el otro" y se pregunta si se aplica también a lo que herede de su madre y si, en todo caso, por sustitución vulgar, acabará revirtiendo en sus hijos.

Respuesta.-Esa frase "del uno para el otro" no le dice nada a los juristas, pues encubre dos situaciones radicalmente distintas:

 *Una, que efectivamente se instituyan herederos en "pleno dominio" un esposo del otro. El pleno dominio es el que reúne sus tres facultades (usar, disfrutar y disponer). En tal caso el superviviente es el heredero de todo y puede hacer lo que quiera con ello: venderlo, donarlo o dejarselo en testamento a quien le parezca, sea o no hijo. Esta posibilidad existe en muchos "Derechos Especiales" (Galicia, Cataluña, Navarra...).

La "sustitución vulgar" no sirve para nada si uno de ellos sobrevive al otro: sólo es una institución de repuesto, es decir si cuando yo muera mi heredero ya ha muerto (en tal caso, mi esposo), el heredero será el sustituto, o sea el hijo. Pero si el heredero 1º nombrado sobrevive, la "sustitución vulgar" desaparece, ya sin sentido.

*Que en realidad lo que se dejen "del uno al otro" sea tan solo el usufructo universal, es decir tan solo dos de las facultades del dominio (usar y disfrutar), pero no la de disponer. Este sistema es casi obligatorio en donde rige el "Derecho Común" (Madrid, Castillas, Extremadura, Andalucía y un largo etcétera), ya que aquí los hijos son "heredero forzosos", lo digas en el testamento o no. En este supuesto, si el usufructo es universal, el esposo podrá "usar" (vivir en un piso) y "disfrutar" (cobrar su alquiler), pero no "disponer" (dejárselo a los hijos de una nueva esposa con la que se case). En tales casos decimos que el hijo es nudo-propietario (del latín nudus=desnudo, porque es un propietario privado del uso y disfrute). Al fallecer el cónyuge-usufructuario, que no puede disponer, adquirirá el dominio "pleno", con las 3 facultades de rigor (usar, disfrutar y disponer).

*Si se deja todo, es todo, lo comprado y lo heredado. También se puede hacer por partes: te dejo el usufructo de tal piso y el pleno dominio de la finca del pueblo. En resumen, existe cierta libertad de testar, total, en los Derechos Especiales; muy relativa (si existen hijos o, en su defecto, padres) en el Derecho Común.

PAREJA DE HECHO CON EXTRANJERO/A ANTE NOTARIO

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Pregunta.-Desea contraer pareja de hecho de Derecho de Galicia con una ciudadana extranjera. Pregunta si puede otorgarse ante notario y el coste.

Respuesta: No. El consentimiento para otorgar Pareja en Galicia (el "sí"), debe prestarse ante funcionario de la Xunta; ante notario sólo se puede celebrar el matrimonio puro y duro. Existe cierta confusión porque, hace años, se podía contraer "Pareja" ante notario, pero no casarse; ahora es justo al revés. Lo que puede llegar a ser algo molesto ya que lo conveniente es acudir "además" al notario (para establecer el régimen de separación en vez de gananciales, para apartarse o no uno de la herencia del otro, o para regular las consecuencias de la separación y disolución de la pareja, etc.). Para completar el gallimatias el T.C. ha establecido que la pareja sólo "ante notario" produce ya efectos para las leyes del Estado (como la pensión de viudedad), aunque la Xunta no la reconozca.

El coste de las actuaciones notariales no suele rebasar los 70 euros.
Basta que uno de los miembros de la pareja sea gallego; el otro puede ser no-gallego o incluso, extranjero.

LAS HERENCIAS Y LOS DOCUMENTOS PRIVADOS

¡Que tiempos! Alguien competente que resuelve una crisis y todos disfrutando

1ª Pregunta.-Herencia de 2 padres con 6 hijos, no todos residentes en España. Le preocupan los trámites, el reparto y si deben incluir un bien, vendido en documento privado.

Respuesta:

*Lo primero, deben dar poder a uno o dos de ustedes que residan en el lugar del fallecimiento/s, o cerca, salvo que quieran viajar a casa. Con las limitaciones que quieran: que no se venda por debajo de x, que el dinero se ingrese en tal cuenta, etc. El poder se otorga, o en el consulado de España, o, conforme a las normas del país de que se trate. En este último caso, por precaución y dado el Brexit, pida que se lo apostillen (trámite suprimido para los países europeos).

*El apoderado/s deberá solicitar el/los certificados de defunción y llevarlo/s a un notario para que obtenga la certificación de últimas voluntades y copia del testamento (salvo que ya lo tengan). Si no hay testamento, le pedirá al notario que otorgue la “Declaración de Herederos”.

*Salvo que hayan transcurrido más de 4 años y 6 meses del respectivo fallecimiento, presenten el modelo 650 (impuesto de Sucesiones), si quieren, por internet y, a ser posible, para evitar recargo, dentro de los 6 meses del óbito. Es una lista de bienes y sus valoraciones, algo en lo que puede estar más experto un gestor o notario local, por lo que puede incluirse el tema en el apoderamiento a los herederos residentes. En muchas comunidades autónomas españolas los herederos/hijos no pagan nada (ejemplo, en Galicia y su caso, por debajo de 12 millones de euros).

*El bien vendido en documento privado, no lo incluyan; si algún día les requiere el comprador la “elevación a público”, tendrán que apoderar a alguno de vds. para hacerlo.

*Ahora se trata de llevar el Testamento o la Declaración de Herederos más el modelo 650 a un notario, para que parta y adjudique los bienes. Me dice que los bienes no tienen un reparto equitativo; habrá que apañarse (por ejemplo, adjudicando un bien a dos o a tres, compensado con dinero, etc.) porque, para esto, no existen más que tres sistemas: o por las buenas o por las malas, o por las malísimas.

-Por las buenas: De mutuo acuerdo señalan al notario como quieren adjudicarse los bienes, tal finca para cuatro, tal para tres, etc. En el apoderamiento pueden incluir facultades para vender, ya que el dinero siempre es repartible.

-Por las malas: A petición de al menos la mitad (3 de 6) el notario extraerá un perito vía internet de una lista oficial: ese será el que haga la partición sin necesidad de la firma de ninguno de los 6. En algunas autonomías existen otros sistemas, por ejemplo, en Galicia, sorteando el perito entre al menos 5, propuestos por las partes, pudiendo proponer 3 cada uno. Este procedimiento requiere petición de la mayoría (4 sobre 6).

-Por las malísimas: si ni siquiera existe ese 50% que esté de acuerdo en pedir perito, solo cabe acudir al Juzgado y multiplicar los gastos.

2ª Pregunta.-Compró en documento privado una finca hace dos años a su abuela, hoy fallecida, de la que son herederos su tío y su madre. Cómo arreglarlo.

Respuesta:

Si quiere regularizar esa propiedad para poder registrarla tiene que “elevar a público” ese documento privado; eso también puede hacerse por las buenas o por las malas (es decir llevado el documento al Juzgado para que el juez lo “eleve”, ante la negativa de la otra parte). Como las madres siempre son “buenas”, vamos a ir por ahí. Antes, recuerde que para el Derecho las personas somos inmortales, nos “continúan” nuestros herederos. Por eso, los trámites que tenía que haberle otorgado su abuela, ahora tocan a los continuadores de su personalidad, según me dice, su madre y su tío. Ahora, dos posibilidades:

*Que haya liquidado del impuesto de transmisiones el documento privado: en tal caso puede ser beneficioso dárselo al notario y “elevarlo a público” (vd. y los 2 “continuadores”), no solo porque ya está pagado el impuesto, sino también porque se ahorra una inscripción a  nombre de los herederos, pasando directamente de su abuela a vd. Es una de las excepciones al principio del “tracto sucesivo” que quiere decir que las inscripciones son una cadena (de un vendedor sale un comprador, de este un heredero, de este una empresa, etc.). Si el contrato privado consta por escrito y firmado por el causante, no es necesaria la inscripción previa a nombre de los herederos: nos saltamos un eslabón de la cadena.

*Que no haya liquidado el privado: en tal caso, para evitar recargos e intereses, puede considerar el que su tío y su madre le otorguen una escritura de compraventa pura y dura, previamente adjudicándose la finca con exhibición del testamento o la Declaración de herederos y la liquidación de Sucesiones al notario.

ABINTESTATO CON VIUDA Y DOS HIJOS

IL BRAGHETTONE: Los guías del Vaticano se cachondean de él por haberle puesto calzones a los desnudos de Miguel Ángel, pero su drama interior nada tiene que envidiar al de su maestro (click).

Pregunta.-Quiere saber que parte respectiva de una cuenta tocaría a la viuda y a cada uno de los dos hijos si el esposo/padre muere sin testar. Asimismo, impuestos a pagar.

Respuesta.-Como sabe, España está dividida en autonomías, variando mucho el porcentaje en usufructo del cónyuge viudo (25%, 33%, 50%, etc.). Tampoco tiene nada que ver lo que se paga en los "paraísos" (ejemplo, Galicia) de en los "infiernos (ejemplo, Asturias). Pondré aquí los casos más frecuentes, a ver si acierto:

*Que se trate del Derecho Común (que es común para casi todo el Estado, excepto autonomías del Norte y Este que disfrutan de Derechos Especiales); que el régimen fuera el de gananciales; que  la cuenta valiese 100.000 euros y que la viuda tuviese 64 años a fecha de fallecimiento de su esposo.

-En primer lugar, por gananciales, 50.000 serían del cónyuge viudo y 50.000 de la herencia.

-A dicha parte, habría que sumar la legítima vidual, que sería del "usufructo de un tercio de los 50.000 de la herencia". El usufructo se valora restando de 89 la edad (89-64= 25%); 1/3 de 50.000 son 16.665; y el 25% de esa cantidad son 4.166.

Suma viuda: 50.000 + 4.166 = 54.166 (parte de la viuda).

-En cuanto al resto del caudal hereditario (45.834) habría que dividirlo entre los dos herederos, a razón de 22.917 euros cada uno.

*Que se trate de derechos autonómicos con legítima vidual de 1/4 en usufructo (en vez de 1/3), como Galicia.

A mi la cuenta me sale en 53.125 euros para la viuda y 23.437,50 para cada hijo, pero soy muy torpe en matemáticas y seguro que vd. lo hace mejor.

En cuanto a los impuestos, la única regla fija es procurar no ser habitante de algún "infierno" (como Asturias, Castilla y León o la comunidad Valenciana); en el resto, en muchos sitios no pagaría nada (por ejemplo, en Galicia 0 euros por debajo de los 5 o 6 millones o, en Madrid, cantidades simbólicas al estar exento el 99% de la base).

Aquellos eran paseos, Pancho, no estas cagaditas junto al contenedor de ahora

 *(Hoy).-Alba pregunta por un supuesto Banco que le ofrece un supuesto préstamo.

Respuesta.-Ese lenguaje no se corresponde con ninguna entidad de crédito de las que operan en la Comunidad Europea, pues en ningún territorio los préstamos " se legalizan en los tribunales" ni los tiene que autorizar "el Ministerio de Economía y Finanzas", como comprenderá, entre otras cosas porque no existe (el que existe se llama "Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital"). Y si existiera, tampoco se ocuparía de esas menudencias. Todo muy burdo. Sea prudente y, sobre todo, no suelte ni un céntimo, ni siquiera para notarios a los que paga el Banco (cuando existe) con cargo al propio préstamo. 

EMBARGO A UN ESPOSO POR DEUDAS DEL OTRO

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Pregunta (ayer).-A Francisco le preocupa si le pueden embargar por unas deudas de su cónyuge, con la que está casado en régimen de gananciales.

Respuesta.-Sí. La sociedad de gananciales es una unión férrea entre dos personas que, en la vida económica, funcionan como una sola: son comunes los bienes procedentes del trabajo, de la profesión o de compras (da igual cual sea el adquirente) y, también son  comunes las deudas: sean domésticas, derivadas del ejercicio profesional, de la administración ordinaria o incluso las extracontractuales. El único caso en que uno se libra es si ha intervenido dolo o culpa grave del otro.El empresario o autónomo que viva en alguna de las comunidades españolas donde impera dicho régimen (todas excepto Cataluña o Baleares) debe correr al notario a otorgar el "régimen de separación": es un breve trámite que dura unos minutos y no cuesta más de 60 euros. Cualquiera que sea el caso y momento de la deuda, uno queda más protegido.

Los matrimonios contraídos sin más papeles ante sacerdote, encargado del registro o concejal implican el régimen de gananciales. En los contraídos ante notario, se suele dar a elegir: la experiencia nos dice que, trás una somera explicación, el 90% se inclinan por el régimen de separación (lógico, pues te permite hacer lo mismo que el de gananciales -nadie te impide comprar una cosa a medias o suscribir una deuda conjunta-, pero, además, también puedes actuar por libre).

¿Porque no se implanta en toda España el régimen de separación por defecto? Porque al estado le es muy simpático el de gananciales, pudiendo reclamar impuestos, multas, etc., sin pararse a pensar cúal de los dos cónyuges sería el sujeto pasivo.

¿PAGA EL USUFRUCTUARIO LAS DERRAMAS?

DE JM NIETO EN ABC

Dedicado a tantos compañeros

 y no compañeros

 abandonados

en la terraza de la embajada en Saigón

de los Estados Unidos

Pregunta (hoy).-¿Quien paga las derramas, el usufructuario viudo o los hijos nudo propietarios (Galicia)?

Respuesta.-El usufructuario (art. 235). Así como TODO lo demás: IBIS, cuotas de comunidad, todo tipo de reparaciones, deudas del causante, funerales, estudios y demás gastos de los hijos, minutas de abogados, notarios y/o procuradores, y un largo etcétera. En correspondencia, tiene TODOS los derechos: usar, disfrutar y abusar: tiene la posesión de los bienes, es el administrador único de los mismos, por ejemplo, ingresando y retirando de cuentas y depósitos bancarios, puede talar árboles, hacer mejoras, explotar minas, cobrar los créditos de la herencia, pleitear sobre ella y vender bienes muebles (233.4º) y/o inmuebles (estos últimos, sea por autorización del causante, consentimiento de los hijos o, en su defecto, determinación judicial (235). El magistrado del T.S.J. de Galicia Pablo A.Sande García en su obra Diccionario jurisprudencial de Derecho Civil Gallego nos recuerda que se le conoce como Usufructo de Regencia, dado el carácter omnímodo de las facultades del usufructuario de totalidad

La obligación que tiene es la de constituir fianza o aval bancario en garantía de las legítimas, si se lo exige cualquier legitimario (231). Si la reclama, dada la libertad testamentaria existente, ya sabe a lo que se arriesga.