lunes, 15 de febrero de 2010

7 PREGUNTAS SOBRE TESTAMENTO

-1ª Pregunta: ¿Cómo puede hacerse el testamento?-Respuesta: individual, mancomunado o por comisario. El individual, lo hace uno solo; el mancomunado, dos o más personas y el “por comisario” lo hace el viudo/a del difunto.

-2ª Pregunta: ¿Qué efectos producen las distintas clases de testamento?
-Respuesta: El individual, es secreto. El mancomunado también, pero todos los que lo firmaron tienen derecho a ser notificados si lo cambia alguno de ellos (lo que lo hace muy útil para el testamento entre esposos). En el “por comisario” el viudo/a puede hacer testamento de los bienes de su difunto esposo/a.

-3ª Pregunta: ¿Qué son las disposiciones correspectivas?-Las que son así denominadas expresamente en el testamento mancomunado, lo que implica que son irrevocables una vez fallecida la otra parte. La correspectividad no se presume y debe ser expresa.

-4ª Pregunta: ¿Se puede cambiar el testamento?-Respuesta: Siempre, tanto el individual, como el mancomunado (conjuntamente, o cada uno por su parte), como el “por comisario”.
El único caso en que no se puede cambiar un testamento es cuando se den simultaneamente las dos condiciones siguientes: a) Que en el mismo se haga constar que contiene disposiciones “correspectivas” b) Que haya muerto alguno de los que lo firmaron.

-5ª Pregunta: ¿Puedo dejar heredero “a quien me cuide”?-Respuesta: Sí, pero lo conveniente es nombrar “testamentero” que designe con nombre y apellidos, tras mi muerte, a la persona que me ha cuidado.

-6ª Pregunta: Si dejo heredero/a o legatario/a a mi esposo/a y luego nos divorciamos ¿qué pasa?-Que se queda sin nada. Basta que ya se hayan presentado los papeles o que exista separación, incluída la separación de hecho.

-7ª Pregunta: Si un solo esposo deja en su testamento un bien ganancial a alguien ¿lo deja todo o solo la mitad?
-Depende.
-¿De qué?
-Si dice que lo deja todo, es todo, y si los herederos del otro esposo lo dificultan, habrá que pagarle al beneficiado el valor de lo que le falte hasta la totalidad. Si dice que solo deja su parte o no dice nada, entonces se entiende que solo deja la mitad.

1 PREGUNTA SOBRE EDIFICIOS "FUERA DE ORDENACION" EN A CORUÑA

-Pregunta: ¿Qué SIGNIFICA QUE MI PISO SEA DECLARADO “FUERA DE ORDENACION” EN EL PLAN GENERAL DE A CORUÑA?-Respuesta: Que no le darán hipoteca o será muy baja, haciendo muy difícil su venta.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 11 del Decreto 716/2009, al excluirlo del Mercado Hipotecario. Dice así:
Artículo 11. Bienes excluidos.
1. Los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:
d) Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente.

miércoles, 10 de febrero de 2010

5 PREGUNTAS SOBRE LA HERENCIA POR MAYORIA

En Galicia puede hacerse la escritura de herencia de una persona fallecida aunque no estén de acuerdo todos los herederos, para lo que basta presentarse ante notario. Las preguntas más corrientes son:

-1ª Pregunta: ¿Cuántos herederos tienen que estar de acuerdo para hacer la escritura de herencia y adjudicar los bienes del difunto?
-Respuesta: Al menos dos y que representen más de la mitad de la herencia. O sea, si van por partes iguales, de 3 al menos 2; de 4 y 5 al menos 3; de 6 al menos 4. etc. Ojo, si son partes desiguales, basta con que sean 2 y que les hayan dejado más de la mitad de los bienes.
Los demás (la minoría), da igual que estén de acuerdo como que no.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 295 de la Ley de Galicia.

-2ª Pregunta: ¿Cómo se enteran los demás herederos?
-Respuesta: Los promotores (la mayoría) deberán notificárselo por acta notarial a los demás (la minoría). El notario remitirá la notificación a su domicilio, si es conocido y si no lo publicará en el tablón de anuncios del ayuntamiento y en un periódico.
-¿Por qué?
-Porque lo dicen los arts. 296 y 297 de la Ley de Galicia.

-3ª Pregunta: ¿Quién hace la partija? ¿Cómo se nombra?
-La partija la hace “el partidor” que se escoge por sorteo que hace el notario entre los propuestos, ya sea por los promotores, ya sea por la minoría. El sorteo se hará el día que fije la mayoría en el acta, que deberá ser por los menos de 30 días posterior a la última notificación. El designado, si acepta, tiene obligación absoluta de hacer la partija, con responsabilidad civil y en su caso penal.
-¿Por qué?
-Porque lo dicen los arts. 298 y 299 de la Ley de Galicia.

-4ª Pregunta: ¿Cómo hace la partija el partidor?
1º) Liquida los gananciales con el viudo, si lo hay, inventariando y valorando los bienes; 2º) Entrega los legados y cumple las disposiciones del testador; 3º) Del resto, si puede hace lotes de bienes parecidos (o de partes indivisas), que se sortean ante notario teniendo en cuenta el derecho de cada uno; 4º) Si no puede, por ejemplo porque hay un solo piso, puede adjudicarlo a uno y compensar en dinero a los demás, pero en este caso el proyecto deberán aprobarlo las ¾ partes de los interesados en la herencia; 5º) Con todo eso, otorga la escritura de la partija ante notario por sí solo y sin intervención de los herederos; 6º)El notario notifica el resultado a los interesados, con lo que los herederos entran en posesión de sus bienes.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la Ley de Galicia.

-5ª Pregunta: ¿Qué se hace con los bienes que le toquen al ausente cuyo domicilio es desconocido?
-Respuesta: se entrega al viudo/a del difunto que sea padre o madre del ausente. Si no es el caso, se puede nombrar “representante del ausente” que administre sus bienes, mediante un procedimiento notarial. Corresponderá por este orden al cónyuge, a los descendientes con preferencia del mayor o a los ascendientes, con preferencia del más joven.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 308 Ley de Galicia, y 46 al 50 (representante del ausente)

¿QUE PASA SI NO PAGO LA HIPOTECA? LA SUBASTA DE BIENES HIPOTECADOS O EMBARGADOS

-1ª Pregunta: ¿Puede el Banco subastar mi piso por impago de una cuota?
-Respuesta: No.
-¿Por qué?
-Porque antes tiene que hacerme un requerimiento de pago notarial o judicial con 10 días de antelación (686 y 581, Ley de Enjuiciamiento Civil)

-2ª Pregunta: ¿Cómo se sabe que la subasta está “en marcha”?
-Respuesta: Porque en el registro de la propiedad aparece esta frase: “pedida la certificación de dominio y cargas”. Se puede ver por internet.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 688 de la L.E.C.

-3ª Pregunta: ¿Se puede apoderar el banco de mi piso pasados 10 días del requerimiento, si aun no pago?
-Respuesta: Depende.
-¿De qué?
-Si está desocupado, puede pedir la posesión en el acto. Si está alquilado, puede pedir que se le pague el alquiler. Si es mi domicilio, hay que esperar al final del procedimiento.

-4ª Pregunta: ¿Cómo sigue el procedimiento?
-Respuesta: Pasados al menos 30 días del requerimiento de pago, se procede a la subasta, que se anuncia con 20 días de antelación y se notifica al interesado por correo con acuse de recibo.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 691 de la LEC.

-5ª Pregunta: Y yo ¿aun puedo pagar? ¿Aunque el procedimiento se haya iniciado?
-Respuesta: Sí.
-¿Por qué?
-Porque el artículo 670 LEC dice que se puede pagar en cualquier momento anterior al remate de la subasta, aunque ahora, habrá que pagar a mayores las costas del abogado y procurador del banco.

-6ª Pregunta: ¿Qué hay que hacer para participar en la subasta?
-Respuesta: Hay que consignar en Banesto el 30% del “valor” que sale en el anuncio de subasta (que se obtiene restando a la “tasación para subasta” que sale en la escritura, el importe de las cargas).
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 669 de la LEC

-7ª Pregunta: ¿Cómo se adjudica el bien subastado?
-Respuesta: A quien haga la mejor postura, siempre que supere el 70% del “valor”. Si es inferior, podrá el banco quedarse el piso por el 70% del “valor” o por lo que baste para pagarse su deuda. Si nada de eso sucede, se adjudica a la mejor postura siempre que supere el 50% del “valor” o, si es menos, que al menos baste para pagarle al banco. Si nada de eso sucede, se queda el piso el banco por el 50% de su “valor” o por lo que se le deba,
El que gane la subasta tiene que ingresar el resto del precio (deducida la consignación del 30%) en el plazo de 20 días en Banesto.
-¿Por qué?
-Porque es lo que dice la LEC.

-8ª Pregunta: Después de subastada, rematada y adjudicada mi casa ¿puedo recuperarla?
-Respuesta: Depende.
-¿De que?
-De si es aplicable o no el Retracto de la Graciosa. En estos casos puedo recuperar la casa en el plazo de 30 días hábiles desde que se me notifique la adjudicación mediante el pago del precio obtenido más gastos. El órgano que hizo la adjudicación tiene la obligación de notificarme dentro del tercer día desde el del remate, y, si no lo hace, podré deshacer la subasta pase el tiempo que pase (1524 Código Civil). Además, de no hacérseme la notificación, podré pedir la anulación y/o reclamar daños y perjuicios.
Hay 2 condiciones:
1) Que trate de edificaciones que sean accesorias de terrenos agrarios (lo que en Galicia será muy frecuente, dada la gran cantidad de regularizaciones de casas en suelo rústico por prescripción) y 2), que yo sea un agricultor, al menos a tiempo parcial.
-¿Por qué?: Porque lo dicen los arts. 95 al 98 de la Ley de Galicia.

jueves, 4 de febrero de 2010

1 PREGUNTA SOBRE ¿COMO CAMBIO MI HIPOTECA DE BANCO?

La subrrogación, que consiste en cambiarse de banco o caja acreedor por la via directa, es una operación cuyos costes son mínimos y está exenta de impuestos. La regulación es muy compleja, pero al particular le basta con saber que debe encontrar otro banco que mejore sus condiciones y le presente una OFERTA. Se entable entonces un proceso ante notario, durante el cual el primer banco puede presentar una CONTRAOFERTA, mejorándolas aún más.
Pero de todo eso ya se ocupan los profesionales bancarios, a los que van dirigidas estas líneas.

SUBROGACION Y ENERVACION.-GUIA PRÁCTICA.

Regulación (muy compleja): leyes 2/1994, 41/2007 y RD 716/2009
PASOS:
a.-La entidad subrogante presenta una oferta vinculante mejorante al cliente, que conviene firmen prestatario (e hipotecante y fiadores, en su caso). Conviene que el deudor en la oferta vinculante (oferta) exprese su voluntad de que la posible oferta vinculante enervatoria (contraoferta) sea entregada necesariamente al notario que autorice el acta, cuya oficina señala como domicilio de notificaciones, dentro de los 10 días hábiles siguientes a la manifiestación enervatoria. Caso contrario, la subrogación podrá otorgarse a su vez en los 10 días hábiles siguientes. Este sistema es el único que ofrece seguridad, tanto a la subrogante (que se puede encontrar sin saber que hacer si el otro banco manifiesta “a secas” su voluntad de enervar), como a la subrogada y enervante, que verá constar fehacientemente su enervación.
b.-Acta notarial requerida por apoderado con facultades de la subrogante, que deberá incorporar necesariamente la oferta. El notario notificará el acta en cualquiera de las sucursales de la subrogada.
c.-7 DIAS NATURALES –desde notificación notarial- (Cuentan festivos): Plazo para que la subrogada entregue Certificación de Deuda al notario. Puede hacerlo cualquier empleado. Este paso puede hacerse en conjunto con el siguiente.
d.-8 DIAS NATURALES siguientes –desde notificación notarial-:Plazo para que la subrogada comparezca ante el notario y manifiesta su VOLUNTAD DE ENERVAR la subrogación. Tiene que hacerlo un apoderado con facultades y haberse entregado el certificado anterior.
e.-15 DIAS NATURALES (7+8 citados) –desde notificación notarial-: Plazo a partir del cual la subrogada y el cliente pueden formalizar la escritura de subrogación si no se ha solicitado la enervación o bien si la subrogada se ha “arrepentido” de la misma en cuyo caso debe firmar la escritura.
f.-10 DIAS HABILES (No cuentan festivos) -desde anuncio enervación-: Plazo en el que la subrogada-enervante debe entregar una oferta vinculante (contraoferta) con igualación o mejora de las condiciones, (en el propio notario inicial si se sigue la sugerencia). Si se entrega en otro lado la subrogación podrá otorgarse igual con la mera manifestación del deudor de que no se le ha entregado o no en condiciones, por presumirse la buena fe.
g.-Otros DIEZ DIAS HABILES: Plazo para otorgar la subrogación si no se ha entregado la contraoferta vinculante a pesar de haberse anunciado la enervación.
h.-FINAL DE ESE PLAZO: El Notario CIERRA este procedimiento de jurisdicción voluntaria mediante una diligencia en la que declara: Si la entidad de crédito ha entregado o no la certificación requerida; si se ha opuesto o no a la subrogación pretendida y si se ha entregado o no la contraoferta. Conforme a la naturaleza jurisdiccional voluntaria esta declaración “será firme y eficaz por si sola e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior”.
i.-OPCION: Sí la entidad subrogada: 1) Ha manifestado en plazo su voluntad de enervar; 2) Ha entregado en plazo su oferta vinculante de igualación o mejora (contraoferta); aún le queda por cumplir un requisito según la ley 2/94: 3) Tiene que suscribir con el cliente una escritura de novación. ¿Qué plazo tiene?
Toda vez que en la oferta vinculante debe constar el derecho a examinar la misma en los 3 días anteriores a la firma de la escritura (OM 5/5/1994), se supone que en esta contraoferta ya se fija la fecha para comparecer ante el Notario.
Si no se firma por causa imputable a la entidad, la subrogación puede efectuarse.

lunes, 1 de febrero de 2010

6 PREGUNTAS SOBRE PAREJA DE HECHO Y PAREJA DE DERECHO

-1ª Pregunta ¿Qué efectos produce la Pareja de Hecho?-Respuesta: Está equiparada al matrimonio. Podrá: 1) Adoptar niños. 2) Adquirir bienes gananciales firmando uno solo de sus miembros. 3) Elegir entre régimen de gananciales o separación. 4) Heredarse mutuamente cuando no hay testamento, en defecto de ascendientes y descendientes. 5) Reclamar un porcentaje obligatorio en usufructo, aunque el testamento diga lo contrario, 6) Aplazar hasta la muerte de ambos el pago de la deuda legitimaria a los hijos (valor 1/4 bienes conjuntos) si dichos hijos son comunes, etc.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la Disposición Adicional 3ª de la Ley de Galicia.

-2ª Pregunta. Si convivo con mi novio los fines de semana ¿es eso una Pareja de Hecho? Y si convivo toda la semana ¿lo es entonces?-Respuesta: No.
-¿Por qué?
-Porque dice la Disposición Adicional 3ª que solo son Parejas de Hecho las que la inscriban en el Registro Oficial que lleva la Xunta. Como dice el art. 1 del reglamento, la inscripción es “constitutiva” de la pareja, si no hay inscripción, no hay Pareja. Da igual la mayor o menor convivencia.

-3ª Pregunta ¿Quién no puede contraer Pareja de Hecho?-Respuesta: Los que no pueden casarse, como hermanos o parientes cercanos, los que estén casados o emparejados con otras personas, los incapacitados o los que no sean gallegos.
-¿Por qué?
-Porque lo dicen la Disposición Adicional 3ª y el reglamento.

-4ª Pregunta ¿Puedo registrar yo solo la Pareja aunque mi novio no quiera?-Respuesta: No.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el artículo 10 del Reglamento.

-5ª Pregunta ¿Cómo se acaba la Pareja?-Respuesta: Cancelando la inscripción en el Registro, por uno de los siguientes motivos: 1) A Petición conjunta de ambos; 2) A petición de uno solo, notificada por notario al otro; 3) Por muerte de cualquiera de ellos; 4) Por el matrimonio de la Pareja entre sí; 5) Por el matrimonio de uno de ellos con otra persona y notificación al otro miembro por notario.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 23º del reglamento.

-6ª Pregunta: En caso de divorcio unilateral (llamémosle así) ¿Qué pasa con los bienes comunes y las deudas? ¿Hay derecho a pensión compensatoria?
-Se estará a los pactos que hayan establecido al constituir la pareja y, en defecto de ellos, lo más adecuado es aplicar por analogía las normas sobre separación y divorcio matrimoniales.
-¿Por qué?
-Es lo que dicen la Disposición Adicional 3ª y el art. 4.1 del Código Civil.

5 PREGUNTAS SOBRE VIVIENDA

-1ª Pregunta: ¿Cómo declaro la terminación de una casa?-Respuesta: Mediante escritura acompañada de: 1) Licencia de primera ocupación+ 2) Licencia municipal de Obra+ 3) Certificación de Arquitecto. Si es una casa de pisos, además, 4) Seguro decenal.
¡¡¡Ojo!!! Se entiende concedida la licencia de 1ª ocupación si han pasado 2 meses de su solicitud y el ayuntamiento no ha respondido. BASTA ACOMPAÑAR LA SOLICITUD SELLADA, no hace falta la respuesta.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-2ª Pregunta: Y si no tengo licencia, es insuficiente o está caducada ¿Cómo declaro la casa?-Respuesta: Mediante escritura acompañada de certificación catastral en la que conste que el “año de construcción” es anterior en más de seis años a la fecha de la misma.
-¿Por qué?
-Porque en seis años prescriben las sanciones urbanísticas, incluso las muy graves, y lo dice así el art. 52 del RD 1093/97.

-3ª Pregunta ¿Como se vende una casa o piso recién terminados?-Respuesta: Mediante escritura de venta+Licencia de 1ª ocupación (o lo que es lo mismo, su solicitud sellada de hace más de 2 meses).
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-4ª Pregunta ¿Cómo se vende una casa o piso “en construcción”?-Respuesta: Mediante escritura de venta en la que conste: 1) El plazo de entrega, 2) La penalización en caso de retraso, 3) Si es o no de protección oficial, 4) La cuota en gastos de comunidad, una vez terminado.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.

-5ª Pregunta ¿Cómo se vende una vivienda de Protección Oficial? La clave está en si la fecha del expediente tiene más o menos de 30 años. La fecha va detrás de la barra. Ejemplo: expediente 1234/66: la fecha es 1966.
-Respuesta: Es libre si el expediente es de más de 30 años. Si tiene menos de 30 años, hay que pedir autorización a la Xunta de Galicia.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la ley 18/2008 de vivienda de Galicia.