miércoles, 31 de marzo de 2021

MATRIMONIO:TODO ANTE NOTARIO

 


Desde el mes de mayo/2021 podrá tramitarse la totalidad del Expediente matrimonial ante Notario, además de la Celebración como hasta ahora. Ello traerá cambios, pues podrán planificarse matrimonios con un mes de antelación (o incluso menos, si los contrayentes han residido en municipios de más de 25.000 habitantes). Se trata de un matrimonio de calidad, el único que permite elegir el régimen matrimonial (separación el preferido, o gananciales), frente a las más reglamentistas modalidades, ante Letrado de la justicia o Concejal. El matrimonio religioso, por tener otras connotaciones, mantendrá previsiblemente su campo.  

El arancel habitual de un matrimonio ante notario oscila entre los 100 y los 200 euros, si bien, si incluye un contrato matrimonial complicado (efectos de un divorcio, pensiones…), puede subir algo más, aunque nunca lo que un cubierto del convite.

¿Cuál es la novedad? Antes que nada, señalar que el matrimonio se produce en dos fases: el Expediente matrimonial (comprobación de la vocación matrimonial y de la libertad de los contrayentes) y la Celebración (el darse el “sí”, o sea el propio matrimonio). Hasta ahora el Expediente había que tramitarlo en el Registro Civil (la ley autorizaba el trámite notarial, pero se había aplazado su vigencia); en cuanto a la Celebración, ya podía hacerse desde hace años ante Notario, Letrado de la Justicia o Concejal-delegado. Como, de todas formas, los que  quisieran elegir “régimen” tenían que ir al notario, ello generaba un guirigay y unas molestias injustas a los contrayentes, afeando un momento bonito de la vida. Del Registro al Notario, del Notario al Concejal y del Concejal al Registro.

A partir de mayo todo el proceso, Expediente, Celebración y Elección de régimen podrá realizarse en notaria, con unos estándares de calidad del acto (elección de fechas, tiempo de espera y substancia legal) muy superiores a los actuales. Los novios solo tendrán que darse el sí (si quieren). Todo el papeleo irá por cuenta de la notaría.

jueves, 18 de marzo de 2021

LA OBLIGACIÓN TESTAMENTARIA DE VENDER

 


Pregunta: el testamento nos instituye herederos a los dos sobrinos, Manuel y Ana, por partes iguales. Añade que “En cuanto al piso 3º de la calle del Pez, impone la condición a sus citados sobrinos de que lo vendan en el plazo máximo de dos años de su fallecimiento, para lo que quedan ampliamente facultados, evitando así los problemas que supone toda comunidad” .

El caso es que nos viene mal venderlo ahora por los problemas que vd. sabe que hay en el mercado de la vivienda por el COVID19.

 

Respuesta:

La condición de vender no parece tener la menor importancia: el bien se puede adjudicar a medias (o como quieran), lo vendan o no, y accede limpio al registro (el 26 LH solo regula la “prohibición” de vender, no la obligación). Al no preverse las consecuencias del incumplimiento, su nombre técnico sería un modo, pues se refundiría en la masa de la herencia (los mismos). Quizá los herederos podrían compelerse recíprocamente a la constitución de la fianza o aval del 797.2º CC, pero lo dudo, al no penalizarse en absoluto el incumplimiento. De todos modos, si llega a haber un documento conjunto, sería conveniente aclarar el carácter puramente modal de la disposición.

Alternativamente, si tuvieran un comprador, podría ser útil la disposición como un apoderamiento de la fallecida a los sobrinos vivos (albaceazgo), que es una de las excepciones al principio del tracto sucesivo: el bien pasa directamente de la finada al comprador, sin titularlo los herederos en ningún momento, con importantes consecuencias fiscales y registrales (20 LH, párrafo 4º).


Fotos: Penedos de Traba y A Pasarela, una fantástica Ciudad Encantada en la Costa da Morte. La que abre página se llama La Esfinge, la de la izquierda, El Beso.


 

jueves, 18 de febrero de 2021



Pregunta si es posible comprar una vivienda ella al 75% y su pareja al 25% y que sólo responda ella del préstamo hipotecario. También le preocupa que si la propiedad se pierde por una ejecución hipotecaria, su pareja se quede sin nada.

Respuesta: Mire, el derecho Civil es el campo de la libertad; se puede hacer todo; el único problema es la voluntad: que se quiera hacer. Los Bancos son entidades con ánimo de lucro y algunas operaciones no les interesan (no quieren hacerlas y están en su derecho). Puede que algún apoderado bancario le diga que “no se puede hacer” determinada operación por pereza mental, pero lo que en realidad le está diciendo es que no la quiere hacer.

Vamos ahora con unos conceptos básicos:

contando las fanecas...


─La hipoteca es una Garantía, puede garantizar de todo, cuentas corrientes, letras de cambio, obligaciones  y un largo etcétera. Es muy frecuente que la hipoteca garantice un préstamo hipotecario de vivienda, pero no tiene nada que ver una cosa con la otra. La hipoteca sujeta directa e inmediatamente el bien y le importa un bledo quien sea el dueño: así se venda, se herede, se done, la hipoteca va detrás. Si no se paga la obligación garantizada, un notario o un letrado judicial puede colgar la finca en el BOE (subasta) y, con el producto, paga al Banco y lo que sobre se lo entrega al dueño, el que fuere, sea el prestatario o no. Por eso se le llama un derecho real (del latín “res”, que significa cosa), es decir derecho de cosas sin importar las personas.

─El préstamo es un derecho personal: de él responde la persona con todos sus bienes presentes y futuros y, si no, sus herederos. Si no paga, hay que señalar previamente bienes para ejecución (sueldos, pensiones, coches, otras propiedades) y embargar lo que se encuentre. Lógicamente si la persona se queda en insolvencia, el banco se queda con un palmo de narices y no cobra nada a diferencia de la hipoteca que va “pegada” a la vivienda.

Vamos ahora con la práctica:

*Cuando en Europa (España, Italia, Francia…) le dan un préstamo hipotecario vivienda, los bancos constituyen dos cosas distintas: el derecho real (hipoteca) + el derecho personal. Quiere decir que si, supongamos, debe 100.000 y en la subasta de la vivienda sólo sacamos 80.000 (acción real), por los 20.000 restantes el banco puede perseguirle por acción personal y embargarle un sueldo, una pensión, un coche o lo que le encuentren. En EEUU la hipoteca por el contrario es “pura”, y una vez subastada la casa, se acabó el tema, se haya resarcido el acreedor o no. Por supuesto le hablo de costumbres bancarias: no hay inconveniente legal para que un Banco aquí le conceda una hipoteca pura, lo que pasa es que no quieren. Hubo una entidad que las concedió una temporada, pero ya lo ha dejado.

*Vamos con sus preguntas:

-Pueden comprar en los porcentajes que les dé la gana. En cuanto a la hipoteca (derecho real, la garantía) deben constituirla ambos dueños, pero no hay inconveniente en que sólo sea usted la deudora (acción personal), si lo acepta el Banco. Su pareja sería hipotecante no-deudor, lo que quiere decir que lo más que le puede pasar es que pierda su porcentaje de la vivienda, pero no podrían perseguirle por acción personal (sueldo, pensión, coche, otras propiedades). A los bancos les fastidian los hipotecantes no-deudores  (pierden garantías), pero si es uno sólo de dos, a veces lo aceptan. Los dos, jamás (hipoteca a la americana).

-Tras subastar, el residuo que queda tras pagarle al Banco y gastos legítimos, se entrega a los dueños en proporción a su derecho.

Lo que nunca acepta ningún Banco (que yo haya visto) es la hipoteca de participaciones indivisas, es decir, dos hipotecas, una del 25% y otra del 75%, porque si paga uno sí y otro no, no podrían ejecutar al cumplidor, con lo que la garantía se iría a la porra. En estos casos constituyen “una sola” hipoteca sobre la total finca con arreglo al art. 217 del Reglamento hipotecario.

Pero ya le digo que esto va de prácticas bancarias, legal es todo y se puede hacer todo. El  caso es que se llegue a un acuerdo en la negociación.


miércoles, 3 de febrero de 2021

EL DINERO DE LAS VIUDAS/OS Y LOS BANCOS

En Galicia los hijos o descendientes de hijos premuertos están considerados “a todos los efectos (249.1)” como un acreedor (de un capital de 1/4 del líquido para todos, o sea de 1/8 sin son 2, de 1/12 si 3, etc,) a quien no es preciso siquiera nombrar en el testamento (258), y a menudo, ni siquiera pagarles, pues puede estar ya satisfecho el crédito en vida del causante vía donaciones, perdón de préstamos, pactos sucesorios… (245); o suspendida la obligación de pago hasta el fallecimiento del último de ambos esposos en morir como disposición particional particular (275 y 282); o existir causas de privación (263); o incluso sometido a usufructo, que en Galicia puede gravar la legítima (228). Distinta es la situación en el Derecho Común (Código Civil, o sea de Ponferrada para allá) en que los hijos (y los padres en ciertos casos) son herederos forzosos, es decir que continúan sí o sí la persona del difunto además de atribuirles un jugoso porcentaje mínimo (2/3 para todos), por lo que el Código establece una serie de artefactos para que dicho descendiente-heredero controle con su firma las salidas, básicamente el legado (que debe entregar bajo su firma) y debe versar sobre el tercio libre o en ciertos casos, el de mejora.

 

Ahora, al grano: la voluntad del 90% del los cónyuges gallegos es que su partenaire reciba a su fallecimiento la totalidad del dinero, fondos y depósitos bancarios, sin más gaitas. Examine cada quien su caso personal y entenderá lo que digo. Pero, si a ningún Banco se le ocurre condicionar la entrega de los fondos de la viuda/o a la firma de El Corte Inglés (porque exista débito en la tarjeta)  o del vendedor del coche o la lavadora (porque queden letras por pagar), es decir unos acreedores a todos los efectos, no es infrecuente que en el caso del acreedor-descendiente duden y en algunos casos condicionen el desembolso de dicho efectivo a una sedicente firma de los vástagos, en muchas ocasiones una firma pagada o fundamento de chantajes. Normalmente esta arbitraria e interesada actitud se justifica con una confusión, no siempre inocente, sufrida por los apoderados o asesores bancarios con el Derecho Común, o porque los asesores están en Madrí (aunque un pajarito me ha dicho se la ha visto a un Banco que se envanece del título de ser él más gallego). Pero no vamos a echar las culpas hacía un solo lado y vamos a poner el ventilador: es frecuentisimo el uso rutinario por parte de notarios gallegos  de conceptos del Derecho Común, como el de legado, que presupone la “entrega” por el heredero, y que en Galicia no existe ni está regulado, puesto que no hace falta, al inexistir el concepto protegible: la herencia forzosa. Combinemos esta apoyatura equívoca con el “amor” al dinero que sienten las entidades bancarias y ya tenemos todos los ingredientes para el resultado: “Me dicen del Banco que no me dan el dinero si los hijos no me firman un papelito”. Esta actitud roza a veces el ilícito penal, siempre el ilícito civil: A menudo, basta un requerimiento de entrega a la entidad poniendo los puntos sobre las íes y resaltando que, caso de retener ilícitamente la entrega (o alegando chorradas) se le reclamarán los daños y perjuicios, entiendo que incluido el moral.

 

Como ya hemos dicho que las culpas se reparten y que, a menudo, minutas chambonas de notarios y/o abogados dan lugar a actitudes peregrinas de los Bancos, daré aquí mi opinión sobre las distintas posibilidades testamentarias, porque una persona notablemente temeraria me la ha pedido. En todos los casos se trata de un testador varón casado y con un par de hijos.

 

1.-“Cláusula única: Instituye heredera universal a su esposa”. A los hijos, ni los cita, salvo en la parte expositiva. Al Banco tiene que entregar la totalidad de los depósitos a la viuda.

2.-“Adjudica los fondos y depósitos bancarios a su esposa y en el remanente instituye herederos a los hijos”. Es una adjudicación de cosa cierta y determinada (273), o sea un testamento partición. Deben entregarse los depósitos a la esposa, sin más.

3.-“a) Adjudica a su esposa los fondos y depósitos bancarios; b) Instituye herederos a sus hijos”. Creo que es sustancialmente igual que el anterior. A los hijos les queda el remanente y sí, supongamos, la disposición pro-marital se lleva el 90% del caudal, los hijos podrán iniciar acciones personales derivadas de su crédito. De momento, el dinero, a la cuenta de la viuda.

4.-“Lega a su esposa: a) El usufructo de totalidad; b) El pleno dominio y libre disposición del dinero, fondos y depósitos bancarios, facultándola para tomar posesión por sí y prohibiendo la intervención de terceras personas”. Es un modelo defensivo, algo exagerado, pero que deja muy clara la voluntad: jamás se puede condicionar la entrega a la firma de hijos ni de nadie, o habrá que arrostrar las consecuencias legales de una retención indebida.

5.-“Lega a su esposa el usufructo foral de totalidad e instituye herederos a sus hijos”. Aquí empiezan las dificultades. El usufructo de totalidad incluye el dinero que debe entregarse al usufructuario, ya que es un usufructo de consumo (los “frutos” del dinero, son los intereses; y su “uso” normal, es gastarlo, salvo el tío Gilito que lo usa para empapelar paredes).  Pero el testador (o el notario interpretando  bondadosamente sus intenciones) ha introducido una palabra “tabú”: Legado, inexistente en nuestro derecho. La gracia del legado es que requiere entrega por el heredero (885CC). Es decir, podría interpretarse que el testador, motu proprio, ha decidido introducir una institución foránea y que desea que se aplique todo el lote, es decir legado + entrega. Seamos serios ¿de verdad alguien cree que el testador desea que su esposa pase, como en tiempos de los romanos, de la potestas maritalis a la potestas filialis? Porque, en tal caso, éste sería el único bien jurídico a proteger, la débil capacidad de las señoras, ya que no la inexistente herencia forzosa.

En mi opinión se trata de un lapsus masivo e inducido de los testadores gallegos, que al usar la palabra legado, a lo que se refieren es a una adjudicación de bien y derecho determinado del que pueda posesionarse su cónyuge sin más (273). No hace falta entrega ni “papelito” filial, salvo que del testamento se deduzca racionalmente la voluntad del causante de controlar a un cónyuge del que desconfía, por ejemplo nombrándole un administrador para determinados bienes.

6.-Etc., la misma opinión se mantiene para variedades del anterior modelo, como “lega a su esposa el usufructo de totalidad, incluido el dinero y fondos bancarios e instituye herederos a sus hijos”. La clave está en la voluntad del testador y no hay que prejuzgar que esta sea retorcida o pro-bancaria. También hay que descartar una aplicación primaria del Código Civil que en nuestra tierra no tiene siquiera la categoría de derecho supletorio y solo sería admisible para suplir lagunas, que no existen, puesto que la regulación sucesoria gallega se integra perfectamente consigo misma.

En materia de herencia la voluntad del testador es soberana y nadie puede oponer nada, ni siquiera alegando ser hijo o nieto. Los acreedores, sean de la clase que sean, no son herederos por el hecho de serlo. El testador puede rebajar la institución del heredero-hijo todo lo que quiera hasta la nada, puesto que se trata de un acto voluntario, no forzoso; y si excluye de ella el dinero, en absoluto hay que presumir que esté asignando un derecho de veto a sus hijos sobre lo que dispone para su cónyuge. No se me ocurre nada más retorcido.

 

P.D. Esto negaré haberlo escrito. Si el Banco te ha dicho que eso es lo que le ha contestado la asesoría jurídica de Madrid, diles que por favor llamen a la de Barcelona, cuya regulación es similar a la nuestra pero con la ventaja de que allí no se andan con caralladas.

jueves, 28 de enero de 2021

REGISTRAR UN EDIFICIO



 
Pregunta: ¿Cómo registrar un edificio? Es que voy a venderlo y sólo tengo a mi nombre el terreno, por lo que el precio baja, porque el Banco no puede tasar lo edificado en la hipoteca que dé al comprador. 

Respuesta: se conocen dos sistemas llamados en la jerga administrativa Obra Nueva u Obra Vieja. Sirven para declarar edificios de nueva planta o la ampliación de otros preexistentes.

*La Obra Nueva sirve para declarar un edificio de nueva y reciente construcción, y requiere acreditar 3 cosas: licencia municipal vigente  +certificación de arquitecto del fin de la obra y de que lo construido se ajusta a la licencia, con georreferencias de los vértices + licencia de 1ª ocupación;

*La Obra Vieja (si has llegado aquí es que este es tu caso) se otorga simplemente acreditando que han prescrito las posibles sanciones urbanísticas. Como las infracciones pueden ser graves (prescriben a los 4 años) o muy graves (prescriben a los 6) y no se sabe ante cual estamos o si procede, hay que acreditar que la obra se terminó en fecha determinada y que han transcurrido al menos 6 años desde entonces. Los medios legales de prueba son:

--Certificación catastral completa: en este caso, si se ajusta a la realidad, no hay que hacer nada más, ya que el notario tiene acceso vía internet a la base de datos del catastro y es él el que debe encargase de sacarla. Este sistema tiene la ventaja de que consigna de mano las georreferencias de los vértices del edificio, circunstancia que es obligatorio acreditar. En la propia certificación consta, entre otros, el apartado “año de construcción”; si es, por ejemplo 1996, 2003, etc., ya nos vale, porque son más de seis años.

Sugiero que el primer intento debe ser siempre presentarse con la escritura del terreno en el notario y nada más, pues la primera posibilidad debe ser siempre lo sencillo.

--Si no se ajusta la catastral porque hay discrepancias con la realidad, debe acudirse a un arquitecto que debe certificar “por su conocimiento del edificio”: el año de terminación (antigüedad superior a 6) + las características de la edificación (superficie ocupada, total metros construidos, número de plantas y número de viviendas) + las georreferencias de los vértices. Con eso se va al notario y se declara.

El coste es difícil de determinar, puesto que la cosa va por autonomías. El tipo más corriente del impuesto aplicable (AJD) es el 1,5%, se aplica a la valoración del edificio (o de su ampliación) que haga la autonomía (suelen calcularla en las notarías): ese será el desembolso más importante. Por ejemplo, valor 100.000 euros, impuesto 1.500. Luego, hay que añadir lo que le cobren el notario y el registro; el primero cobra según el valor del edificio declarado y los folios que abarque la escritura, con lo que no es lo mismo si se declara la caseta del perro o el Nuevo Bernabeu; son habituales honorarios entre los 300 y los 600 euros, pero puede ser más o menos. Por último, el registro de la propiedad, a ojo de buen cubero, factura la mitad que la notaría. Si quiere un presupuesto ajustado, pídalo en su notario con datos concretos.

jueves, 21 de enero de 2021

AGRANDAR LA MEDIDA DEL PISO

 




Pregunta.-Según el registro de la propiedad mi piso mide 64 m2; pero según el catastro en realidad son 97 m2, dato que es exacto, pues lo he comprobado con un técnico. ¿Que puedo hacer para subsanar el error?

Respuesta:

El caso que plantea es más frecuente de lo que parece: bien porque se ha sobre-construido sobre lo autorizado en la licencia, bien porque el promotor en su día declaró menos metros de los reales (para halagar a los compradores, que pagarían menos IBI); motivo por el que existen muchos pisos registrados con bastantes menos metros de los reales. A día de hoy, ese achicamiento no sirve para nada (los pisos se miden por satélite) y lo que este defecto provoca es una disminución del precio en venta del piso, al no poder valorar el tasador más metros de los registrados, con lo que se rebajan automáticamente tanto la hipoteca que el banco pueda conceder, como el precio que un posible comprador puede pagar.

La solución a esto es algo compleja, pero es lo que hay. Necesita:

1.-Un acuerdo en Junta de Vecinos, por el que se acuerde adaptar la superficie del piso x (o de los pisos a, b y c, o de “todas las fincas del edificio”, pudiéndose ejercitar el derecho individualmente) a la real que muestra el catastro; es decir piso a: x metros; piso b: x metros; piso c: x metros, etc.), sin alteración de cuotas, por tratarse de la superficie original.

El acuerdo debe ser por unanimidad, pero esa unanimidad puede ser de un vecino solo (el único que asista a la Junta), pues los ausentes que no se opongan en el plazo de 30 días se consideran votos “sí”.

2.-Una certificación de un arquitecto/técnico acreditativa de que la nueva superficie es la originalmente contenida dentro de los linderos de las fincas (es decir, que se trata de una verdadera rectificación, pues si se ha ampliado a base de tirar tabiques y unir pisos distintos, el estado está interesado en esas transmisiones: aspecto fiscal, urbanístico, etc.). Es importante que el arquitecto señale por su conocimiento del edificio la antigüedad de la construcción (Y que sea mayor de 6 años, para que pueda constatarse la prescripción de las posibles sanciones por irregularidades urbanísticas).

 

Con estos documentos (certificación del acuerdo vecinal y del arquitecto) deben acudir al notario el/los interesados en la rectificación de su piso más el presidente de la comunidad y otorgar un acta que se presentará a registro (con el que, dado lo complejo del expediente, es conveniente efectuar una consulta previa).

 

(La ley hipotecaria en su art. 199 prevé una vía directa, mediante la solicitud del titular para que se incorpore la representación catastral al registro de la propiedad, órgano que notificará a los colindantes, por si existe oposición o, cuando se trate de propiedades horizontales “al representante de la comunidad de propietarios” (lo que es indiciario de que el legislador también pensó en la aplicabilidad de este procedimiento de la “propiedad por pisos”). En la práctica este procedimiento es inviable, por exigir la doctrina registral los trámites más rigurosos antes reseñados, salvo que se pretenda ejercer el derecho en vía administrativa o judicial).

 

lunes, 18 de enero de 2021

PRESCRIPCIÓN DE LA LEGÍTIMA Y LAS ACCIONES PERSONALES

 


Pregunta: ¿es cierto que durante quince años pueden reclamarme la legítima?

 (En el testamento dice algo así como que no le deja nada al otro hijo, hermano del preguntante, por su mal comportamiento).

 

Respuesta (ojo, DERECHO DE GALICIA): No, a mi entender. El plazo son cinco años de la muerte del causante. El plazo de prescripción de las acciones personales que no tengan plazo especial ha pasado de quince a cinco años y el legitimario está considerado a todos los efectos como un acreedor. Ciertamente el legislador gallego es un poco vago con el Derecho Civil y ha dejado subsistente el art. 252, que fijaba la prescripción de las acciones de reclamación de legítima en los quince años. Pero una correcta técnica jurídica puede conseguir el resultado de la prescripción a los cinco: basta hacer constar que se procede a la preterición de tal descendiente, aunque la causa no esté justificada, en cuyo caso, si bien el interesado conserva del derecho a legítima, la acción se extingue por caducidad a los cinco años, conforme al art. 266. Este será el caso normal, pues la reducción a la legítima implica en el 90% de los casos una situación conflictiva.

Un buen elenco de causas de privación de la legítima, conforme al 263.1ª (negación de “alimentos”), lo tenemos en el art. 148.1º de la ley:

“La prestación alimenticia deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes”.

Como se ve, esta causa incluye no solo la falta de visita a la UVI cuando estuviste tan malito (cuidados médicos que puede prestar personal no técnico) sino incluso el no haber siquiera hecho una llamada por Navidad (ayudas y cuidados afectivos). Y es que Galicia es el único país que establece por ley la obligatoriedad de que te alguien te quiera.

 Existe el derecho a ser amado/a.