REFORMA PROPIEDAD PARA DUMMIES: EL NUEVO EXPEDIENTE DE DOMINIO

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A partir del 1 de noviembre próximo el Expediente de Dominio pasa de los Juzgados a las Notarías, al entrar en vigor la ley 13/2015. Las novedades merecen ser estudiadas con calma porque este es el Expediente mediante el cual las propiedades se registran fehacientemente a favor de sus dueños: no olvidemos que Galicia es el territorio de las fincas sin registrar pero que es preciso inscribir urgentemente para que el Banco te dé el préstamo. Vamos, pues, con el nuevo artículo 203LH:

LAS TAPAS

Notario hábil es el del distrito de radicación de la finca/s (pueden ser varias) o de otro colindante. Como los distritos coinciden más o menos con los antiguos partidos judiciales, las opciones son amplias: para fincas de Santiago puedes ir a Coruña. Y viceversa.

LAS CAÑAS

Documentación a presentar al Notario:

1) Solicitud del (presunto) dueño con sus "datos personales y dirección" y  la "descripción literaria" de la finca (Finca Nabal, de 1000 metros, rústica sita en el concello de Ames, que linda Norte, Sur y Este, carretera y Oeste, Felisindo García). ACOMPAÑARÁ:

1.-"Título de Propiedad de la finca". Se refiere al Título escrito de dominio, sea público o privado en el sentido de la LH de 1944. La cosa queda clara al examinar el art. 205, relativo al otro procedimiento de inscripción (por doble título), en el que sí se exige "Título Público". En el 203 se habla de título a secas. Veamos las distintas situaciones:

a) Títulos públicos, o sea escrituras o autos o sentencias judiciales: No problem.

b) Títulos privados escritos: O sea documentos privados de venta (¡ojo: liquidados o exentos del impuesto, o prescritos) o "Partillas de perito" (que normalmente habrán sido liquidadas de Sucesiones o estarán prescritas): No problem.

c) Títulos verbales o inexistencia de título: Hasta ahora el art. 274.2º del RH decía que se acompañaría "Reseña del título o manifestación de carecer del mismo", pero hay que entender derogado el Reglamento por la Ley 13/2015. Por tanto, si no existe ningún título, por pobre que sea, no cabe acudir al Expediente. Algo que provocará, sin duda, la deleznable "fabricación" (va con segundas) de títulos.

2.-Datos registrales y/o catastrales de la finca y colindantes, en particular, identificación y domicilio de sus titulares. En la experiencia galaica de Expedientes de Dominio eso quiere decir la "certificación catastral descriptiva y gráfica" (que ahora obtendrá electrónicamente el Notario) y en la que constan las direcciones de los colindantes a notificar. Dudo mucho que ningún particular vaya a facilitar datos registrales o direcciones alternativas de colindantes.

3.-Identificación de derechos, cargas y acciones reales sobre la finca.-Tampoco este apartado va a tener mucho uso: es inimaginable que aparezca un ciudadano acordándose que sobre la finca pesa un Foro que escapó a la redención de Primo de Rivera. Y si aparece, atención al color verde: lo más seguro es que no sea gallego, que sea marciano.

   ¡Ojo! Si los titulares de cargas (se entiende: "notificados") no aportasen sus títulos al expediente o no los presentasen en el Registro, pueden ver extinguido su derecho al perder "eficacia real" tras la inscripción.

4.-Identificación de arrendatarios y/o poseedores.

EL APERITIVO

El Notario "levanta acta" con la documentación reseñada y envía copia al Registro para que: a) Expida Certificación de que la finca no está inscrita; b) Practique Anotación Preventiva del expediente de inmatriculación. Lo hará si se cumplen las siguientes condiciones:

1.-Que la descripción contenida en el título se corresponda con la catastral (al no hablarse de "términos totalmente coincidentes" como en el art 298 RH, parecen aceptables variaciones de hasta un 10%, por analogía con el art. 9.b de la LH reformada).

2.-La no inmatriculación de la finca a favor de nadie.

3.-Ausencia de dudas del Registrador sobre la coincidencia de la finca con otra/s inmatriculadas o con el Dominio Público (es criticable que no se facilite un "catálogo" de dudas fundadas, como existe para los excesos de cabida; parece quedar todo a la discreción del Registrador).

La Anotación tiene una vigencia de 90 días, aunque el Notario puede pedir prórroga hasta los 180 días si le viene muy apurado el asunto.

ANTIPASTO

La notificación masiva es el cogollo del expediente, pues se trata de determinar la "notoriedad" de un hecho.

El notario notificará a los interesados de la "relación de titulares"  (con frecuencia, en las direcciones obrantes en la certificación catastral), y, si constan, a los titulares de cargas, a los causahabientes, a los poseedores, al Ayuntamiento de situación. etc. Dice este artículo que la notificación se hará "reglamentariamente", lo que quiere decir que puede seguirse el procedimiento del "correo certificado con acuse de recibo". Además hay que publicar un edicto ("gratuito", dice la ley) en el BOE y, a juicio del Notario, se puede añadir otro en el Tablón del Ayuntamiento.

Ahora solo queda esperar pacientemente UN MES.   

PRIMO PIATTO

Hasta transcurrido UN MES desde la última notificación, el Notario recogerá las alegaciones y pruebas que se le presenten. Pasado el plazo, RESUELVE:

--Si se produce OPOSICIÓN CON EXPRESIÓN DE LA CAUSA EN QUE SE FUNDE: Concluye el expediente, archiva las actuaciones y da cuenta de ello al Registrador.

--Si no se produce oposición, accede a la pretensión del solicitante, hace constar LA FALTA DE OPOSICIÓN y remite copia al Registrador.

Los Notarios dirán que esta última es un Acta de Resolución, distinta y con número diferente del Acta de Trámite.

LACONADA

El Registrador, caso de calificación positiva, extiende la inscripción del dominio y ordena la publicación de un Edicto (¡gratuito, oiga!) en el BOE. Los interesados conservan la facultad de ejercitar sus derechos en el Juicio Declarativo correspondiente.

DOLCE

Este procedimiento no tiene la limitación de efectos de dos años respecto de terceros, como sí tiene el de inmatriculación por doble título.

Pero esa del DOBLE TÍTULO PÚBLICO será historia para otro día, que hoy Jacques se siente un poco pesado. Si, orujo de Verín, of course.