La semana que viene cambia el régimen de la propiedad en España por efecto de la entrada en vigor de la Ley 13/2015. Los cambios más destacados, son:
PARA REGISTRAR FINCAS (a partir de ya):
1)
—GEORREFERENCIA.-Obligatoria cuando se creen o modifiquen fincas, potestativa en el resto de los casos pero teniendo en cuenta que la cabida georreferenciada es preferente a la literaria (la contada: eso de Norte, tal, Sur, cual...). En principio se basará en la certificación catastral y la información geográfica a ella asociada. El Registro constatará si la finca está o no coordinada gráficamente. (existe
correspondencia cuando las diferencia de cabida no excedan del 10%)
—En ciertos casos (agrupación, segregación, “vértices” de la obra nueva), la descripción gráfica georreferenciada podrá ser realizada por Técnico (es decir no-catastral, porque aun no existe, salvo “obra vieja). En EDIFICACIONES hay que acompañar “expresión del archivo registral del LIBRO REGISTRO del edificio, salvo anteriores a 1-1-2000).
2) EXCESOS DE CABIDA:
El
art. 201 de la ley 13/2015 que entra en vigor el 1 de Noviembre próximo, trata
de la rectificación de la "descripción, superficie y linderos de las
fincas". Es de suponer que su aspecto más conflictivo serán los excesos de
cabida. Como advertencia previa, hay que señalar que este procedimiento no es
aplicable al aumento de edificaciones, a la concentración parcelaria o a las
reparcelaciones urbanísticas (que siguen normativa especiales). Y que no hace
falta recurrir a él para cambiar el nombre y nº de la calle al compás de los
gustos municipales. Dicho lo cual, vamos al análisis de los diversos supuestos que
prevé el art. 201 LH:
a) Las
rectificaciones de superficie de HASTA EL 5% no requieren
expediente ni certificación catastral, salvo que el registrador las deniegue por dudas fundadas en:
1), haber sido comprobada previamente la superficie exacta (por técnico); 2),
la reiteración de rectificaciones del 5%; y 3), proceder la finca de
segregación, división o agregación.
b) Las
rectificaciones de superficie de HASTA UN 10% no requieren
expediente, pero si certificación catastral coincidente. Y que el registrador no tenga
ninguna de las "dudas fundadas" antes reseñadas bajo la letra a).
c) Las
rectificaciones de superficie de MÁS DE UN 10% requieren Expediente
de Dominio,
tramitado ante notario hábil conforme arreglo al art. 203 de la LH (click aquí) con las
siguientes especialidades:
1.-Puede
instarlo el titular del dominio, el de una cuota o el de un derecho real sobre
el mismo.
2.-Aportará
al notario la "descripción registral" y la "descripción
actualizada", aseverando que las diferencias se deben a errores
registrales.
3.-También
la relación de titulares y colindantes, registrales y/o catastrales.
4.-También
la Certificación
catastral descriptiva y gráfica. Si aporta certificación alternativa (porque no
le convence la catastral), el notario informará al Catastro.
5.-No
hace falta acompañar (a diferencia del Expediente Común, el del 203) ni la
relación de cargas, ni la propuesta de los términos de su inscripción, ni el
apercibimiento de perjuicios, ni la prioridad entre cargas. En cuanto a la
certificación que emite el registrador, es un poco más pequeña que la del
Expediente Común.
El
Registrador, a la vista del expediente, bien suspenderá la inscripción del
exceso (motivándolo en que alberga dudas fundadas de que el expediente encubra
un negocio traslativo o modificaciones subrepticias de fincas) o bien lo
inscribirá, procediendo a notificar a los titulares registrales colindantes.
DIFERENCIAS
CON EL RÉGIMEN ANTERIOR A 01/11/2015): Hasta ahora no era preciso el Expediente
de Dominio para inscribir los excesos de cabida acreditados mediante
certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la
cabida inscrita, con certificado o informe de técnico competente.
3) DECLARACIÓN DE
OBRA NUEVA:
El
nuevo art. 202 de la LH (que entra en vigor el 01/11/2015)
mantiene la dicotomía tradicional para declarar edificios de, o escritura
independiente de “Declaración de Obra Nueva”, o aprovechamiento de otro “Título
referente al inmueble”, con los consabidos añadidos de la “Licencia”,
“Certificación Técnica”, “Seguro Decenal” y la “Primera Ocupación”.
Las
novedades a partir de 1 de noviembre, son:
1ª.- Debe constar en la escritura la
identificación de las “coordenadas de referencia
geográfica” de la edificación. En la práctica, eso quiere
decir que el notario de obtener vía Internet y acompañar la “certificación
catastral descriptiva y gráfica” donde, si figuran dichas edificaciones, ya
están georreferenciadas y, se puede extraer de la misma toda la información
necesaria. Caso de que no figuren (por ejemplo, en una edificación no
catastrada declarada por “antigüedad y prescripción de sanciones” en base a
certificación de técnico), habrá que ir a la representación gráfica alternativa
“georreferenciada”, conforme al art. 9.b de la nueva LH.
2ª.-Debe aportarse para su archivo en
el Registro el “Libro del Edificio”salvo en las edificaciones
exceptuadas, es decir las anteriores al año 2.000, cuando entró en vigor esa
exigencia por efecto de la Ley de Ordenación de la Edificación.
3ª.-Más que nada como curiosidad
añadiremos que ahora, además de la “Construcción de Edificaciones”, puede
declararse el “Asentamiento de Instalaciones tanto fijas como removibles, de cualquier tipo”.
4) INMATRICULACIÓN
POR DOBLE TÍTULO:
Este
es el otro de los dos métodos básicos de registración que subsisten, al haber desaparecido
el tercero, el Acta de Notoriedad (desaparecerá el 1/11/2015 por efecto de la Ley 13/2015). Consiste en adquirir por título
público de quien adquirió por título público (Venta, Herencia, Pacto Sucesorio,
Auto de Divorcio, etc.). Diferencias que entran en vigor el 1 de Noviembre: Se
regulan en el art. 205 de la nueva LH.
El
sistema se basa en dos títulos, a los que llamaremos “el título actual” (el del
comprador) y el “título previo” (el del vendedor). Novedades:
1.-Ambos títulos tienen que ser “TÍTULOS
PÚBLICOS”. Desaparece por tanto la posibilidad de que el “título previo” fuera
solo “título fehaciente”, como por ejemplo una compraventa liquidada de
impuestos o una Partilla de Perito.
2.-El “título actual” tiene que ser traslativo. Por
eso es dudoso que en el futuro se admita como tal la “disolución de condominio”
(que hasta ahora aceptaba la jurisprudencia y liquidaba a un jugoso 1,5%”) y la
“aportación a la sociedad de gananciales” (que si tenía causa onerosa, estaba
exenta de impuestos).
3.-El “título previo” basta que lo sea de
adquisición, por lo que parece que se incluirán las disoluciones de condominio
y aportaciones conyugales.
4.-El “título previo” debe tener al menos UN AÑO de
antigüedad. Pero no olvidemos que en las herencias la fecha de la transmisión
es la del fallecimiento aunque la escritura se haya otorgado ayer.
5.-Entre
el título actual y el título previo tiene que haber “identidad en
la descripción (de la finca) a
juicio del registrador”. Como no se habla de “total coincidencia” como en
el ¿antiguo? 298RH y se presenta dicha identidad como algo opinable (“a
juicio de”), habrá que pensar que hay un margen, el cual no puede ser otro
que una discrepancia en la cabida de más/menos el 5% (el de las rectificaciones
registrales). Además ese “a juicio del registrador” contrasta con él “en
todo caso” del apartado siguiente.
6.-La
descripción (de la finca) en el “título actual” tiene que ser idéntica “en todo caso” a la que conste
en la certificación catastral que hay que aportar obligatoriamente.
Final
del procedimiento:
El Registrador, una vez comprobado que la finca no se superpone total o
parcialmente con otras ya registradas o con el Dominio Público, extiende la
inscripción y la notifica al poseedor, a los titulares de cargas, a los colindantes
catastrales y/o registrales y al Ayuntamiento; y, por último, ordena la
publicación del Edicto.
LIMITACIÓN.-Este procedimiento de
inscripción está sometido a la limitación de efectos frente a terceros durante
dos años desde el Edicto, prevista en el art. 34 de la LH (a diferencia del Expediente de Dominio, de
efectos inmediatos).
(Si las cosas siguen como hasta ahora, en el
90% de los casos el “título actual” será un Pacto Sucesorio por motivos fiscales . En cuanto al “título previo”, a menudo será una Partija
(aunque a partir del 1 de noviembre ya no serán hábiles las Partillas de Perito
porque no son "títulos públicos").
5) EXPEDIENTE DE DOMINIO:
A
partir del 1 de noviembre próximo el Expediente de Dominio pasa de los Juzgados
a las Notarías, al entrar en vigor la ley 13/2015. Las novedades merecen ser
estudiadas con calma porque este es el Expediente mediante el cual las
propiedades se registran fehacientemente a favor de sus dueños así como, AHORA, los excesos de cabida de +10%.
Vamos, pues, con el nuevo artículo 203LH:
UNO
Notario
hábil es el del distrito de radicación de la finca/s (pueden ser varias) o de
otro colindante. Como los distritos coinciden más o menos con los antiguos
partidos judiciales, las opciones son amplias: para fincas de Santiago puedes
ir a Coruña. Y viceversa.
DOS
Documentación
a presentar al Notario:
1) Solicitud del (presunto) dueño con sus
"datos personales y dirección" y la "descripción
literaria" de la finca (Finca Nabal, de 1000 metros , rústica
sita en el concello de Ames, que linda Norte, Sur y Este, carretera y Oeste,
Felisindo García). ACOMPAÑARÁ:
1.-"Título de Propiedad de la finca". Se
refiere al Título escrito de
dominio, sea público o privado en
el sentido de la LH
de 1944. La cosa queda clara al examinar el art. 205, relativo al otro
procedimiento de inscripción (por doble título), en el que sí se exige "Título Público". En
el 203 se habla de título a
secas. Veamos las distintas situaciones:
a) Títulos públicos, o sea
escrituras o autos o sentencias judiciales: No problem.
b) Títulos privados escritos: O
sea documentos privados de venta (¡ojo: liquidados o exentos del impuesto, o
prescritos) o "Partillas de perito" (que normalmente habrán sido
liquidadas de Sucesiones o estarán prescritas): No problem.
c) Títulos verbales o inexistencia de
título: Hasta ahora el art. 274.2º del RH decía que se acompañaría
"Reseña del título o manifestación
de carecer del mismo", pero hay que entender derogado el Reglamento
por la Ley
13/2015. Por tanto, si no existe ningún título, por pobre que sea, no cabe
acudir al Expediente. Algo que provocará, sin duda, la deleznable
"fabricación" (va con segundas) de títulos.
2.-Datos
registrales y/o catastrales de la finca y colindantes, en particular,
identificación y domicilio de sus titulares. En la experiencia galaica de
Expedientes de Dominio eso quiere decir la "certificación catastral
descriptiva y gráfica" (que ahora obtendrá electrónicamente el Notario) y
en la que constan las direcciones de los colindantes a notificar. Dudo mucho
que ningún particular vaya a facilitar datos registrales o direcciones
alternativas de colindantes.
3.-Identificación
de derechos, cargas y acciones reales sobre
la finca.-Tampoco este apartado va a tener mucho uso: es inimaginable que aparezca
un ciudadano acordándose que sobre la finca pesa un Foro que escapó a la
redención de Primo de Rivera. Y si aparece, atención al color verde: lo más
seguro es que no sea gallego, que sea marciano.
¡Ojo!
Si los titulares de cargas (se entiende: "notificados") no aportasen
sus títulos al expediente o no los presentasen en el Registro, pueden ver
extinguido su derecho al perder "eficacia real" tras la inscripción.
4.-Identificación
de arrendatarios y/o
poseedores.
TRES
El
Notario "levanta acta" con la documentación reseñada y envía copia al
Registro para que: a) Expida Certificación de que la finca no está inscrita; b)
Practique Anotación Preventiva del expediente de inmatriculación. Lo
hará si se cumplen las siguientes condiciones:
1.-Que
la descripción contenida en el título se corresponda con la catastral (al no
hablarse de "términos totalmente coincidentes" como en el art 298 RH,
parecen aceptables variaciones de hasta un 10%, por analogía con el art. 9.b de
la LH reformada).
2.-La
no inmatriculación de la finca a favor de nadie.
3.-Ausencia
de dudas del Registrador sobre la coincidencia de la finca con otra/s
inmatriculadas o con el Dominio Público (es criticable que no se facilite un
"catálogo" de dudas fundadas, como existe para los excesos de cabida;
parece quedar todo a la discreción del Registrador).
CUATRO
La
notificación masiva es el cogollo del expediente, pues se trata de determinar
la "notoriedad" de un hecho.
El
notario notificará a los interesados de la
"relación de titulares" (con frecuencia, en las direcciones
obrantes en la certificación catastral), y, si constan, a los titulares de
cargas, a los causahabientes, a los poseedores, al Ayuntamiento de situación.
etc. Dice este artículo que la notificación se hará
"reglamentariamente", lo que quiere decir que puede seguirse el
procedimiento del "correo certificado con acuse de recibo". Además
hay que publicar un edicto
("gratuito", dice la ley) en el BOE y, a juicio del Notario, se puede
añadir otro en el Tablón del Ayuntamiento.
Ahora
solo queda esperar pacientemente UN MES.
CINCO
Hasta
transcurrido UN MES desde la última notificación, el Notario recogerá las alegaciones y pruebas que se le presenten. Pasado el plazo,
RESUELVE:
--Si
se produce OPOSICIÓN CON EXPRESIÓN DE LA CAUSA EN QUE SE FUNDE: Concluye el expediente, archiva las actuaciones y da cuenta de ello al Registrador.
--Si
no se produce oposición, accede
a la pretensión del
solicitante, hace constar LA
FALTA DE OPOSICIÓN y remite copia al Registrador.
Los
Notarios dirán que esta última es un Acta de Resolución, distinta y con número
diferente del Acta de Trámite.
SEIS
El
Registrador, caso de calificación positiva, extiende la inscripción del dominio
y ordena la publicación de un Edicto (¡gratuito, oiga!) en el BOE. Los
interesados conservan la facultad de ejercitar sus derechos en el Juicio
Declarativo correspondiente.
SIETE
Este
procedimiento no tiene la limitación de efectos de dos años respecto de
terceros, como sí tiene el de inmatriculación por doble título.
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