REFORMA PROPIEDAD PARA DUMMIES: INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO

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Este es el otro de los dos métodos básicos de registración que subsisten, al haber desaparecido el tercero, el Acta de Notoriedad (desaparecerá el 1/11/2015 por efecto de la Ley 13/2015). Consiste en adquirir por título público de quien adquirió por título público (Venta, Herencia, Pacto Sucesorio, Auto de Divorcio, etc.). Es la auténtica navaja suiza, el procedimiento multiusos del sistema gallego, por lo que habrá que pararse en las diferencias que entran en vigor el 1 de Noviembre. Se regula en el art. 205 de la nueva LH.

El sistema se basa en dos títulos, a los que llamaremos “el título actual” (el del comprador) y el “título previo” (el del vendedor). Novedades:

1.-Ambos títulos tienen que ser “TÍTULOS PÚBLICOS”. Desaparece por tanto la posibilidad de que el “título previo” fuera solo “título fehaciente”, como por ejemplo una compraventa liquidada de impuestos o una Partilla de Perito.

2.-El “título actual” tiene que ser traslativo. Por eso es dudoso que en el futuro se admita como tal la “disolución de condominio” (que hasta ahora aceptaba la jurisprudencia y liquidaba a un jugoso 1,5%”) y la “aportación a la sociedad de gananciales” (que si tenía causa onerosa, estaba exenta de impuestos).

3.-El “título previo” basta que lo sea de adquisición, por lo que parece que se incluirán las disoluciones de condominio y aportaciones conyugales.

4.-El “título previo” debe tener al menos UN AÑO de antigüedad. Pero no olvidemos que en las herencias la fecha de la transmisión es la del fallecimiento aunque la escritura se haya otorgado ayer.

5.-Entre el título actual y el título previo tiene que haber “identidad en la descripción (de la finca) a juicio del registrador”. Como no se habla de “total coincidencia” como en el ¿antiguo? 298RH y se presenta dicha identidad como algo opinable (“a juicio de”), habrá que pensar que hay un margen, el cual no puede ser otro que una discrepancia en la cabida de más/menos el 5% (el de las rectificaciones registrales). Además ese “a juicio del registrador” contrasta con él “en todo caso” del apartado siguiente.

6.-La descripción (de la finca) en el “título actual” tiene que ser idéntica “en todo caso” a la que conste en la certificación catastral que hay que aportar obligatoriamente.

Final del procedimiento: El Registrador, una vez comprobado que la finca no se superpone total o parcialmente con otras ya registradas o con el Dominio Público, extiende la inscripción y la notifica al poseedor, a los titulares de cargas, a los colindantes catastrales y/o registrales y al Ayuntamiento; y, por último, ordena la publicación del Edicto.

LIMITACIÓN.-Este procedimiento de inscripción está sometido a la limitación de efectos frente a terceros durante dos años desde el Edicto, prevista en el art. 34 de la LH (a diferencia del Expediente de Dominio, de efectos inmediatos).  Aun así, seguirá siendo el preferido en Galicia porque Jacques no cree que a nuestros paisanos le resulte muy estimulante la perspectiva de que sus vecinos vayan al Notario a opinar sobre sus fincas, como ocurriría con el famoso “Expediente”. Si es que le gustan ese tipo de encuestas, atención al color verde: no son gallegos, son marcianos. Por otra parte, si las cosas siguen como hasta ahora, en el 90% de los casos el “título actual” será un Pacto Sucesorio por motivos fiscales y porque las economías están muy arruchadas. En cuanto al “título previo”, a menudo será una Partija (aunque a partir del 1 de noviembre ya no serán hábiles las Partillas de Perito porque no son "títulos públicos").