CLAÚSULAS SUELO HIPOTECAS ¿RECLAMO AL BANCO?

             Aclaremos antes de nada lo que es un "suelo" y un "techo" hipotecario. Si tienes un interés del Euribor (0,5%) + 0,5% de diferencial, pagará un 1% de intereses, o sea 1.000 euros al año en un préstamo de 100.000. Pero si el préstamo tiene un "suelo" del 5%, este será el interés mínimo y pagarás 5.000 euros de intereses. A la viceversa, si tiene un "techo" del 7%, nunca pagarás más de 7.000 euros, aunque el Euribor suba al 20%. Y ahora, vamos con la noticia.

         El Tribunal Supremo informó ayer que ha estimado un recurso por el que se DECLARA LA NULIDAD de las CLAÚSULAS SUELO en los casos de FALTA DE TRASPARENCIA. A la viceversa, declara su validez cuando se cumplan los REQUISITOS DE TRASPARENCIA. Como está es una cuestión que puede suponer sus buenos dineritos a las familias, Jacques va a dar su opinión del CONCEPTO LEGAL DE TRASPARENCIA. Una vez que lo leas, sabrás a que atenerte: Sí no hay “transparencia”, reclama; el banco te rebajará la cuota. Si hay transparencia, no reclames; lo más que conseguirás es que un abogado facineroso te cobre unos jugosos honorarios.

         LA DISTINCIÓN FUNDAMENTAL es si la hipoteca ha sido firmada antes o después de 29 de abril de 2012. Las anteriores se rigen por la Orden sobre transparencia de 5 de mayo de 1994. Las posteriores, por la Orden sobre transparencia de 28 de octubre de 2011 (que entró en vigor el 29 de abril de 2012). Lo curioso es que el concepto de “Transparencia de las claúsulas suelo” es distinto según sea una u otra la norma. Vamos con unas y luego con las otras.

         1º) HIPOTECAS ANTERIORES A 29 DE ABRIL DE 2012:

a)        La Orden sobre “Transparencia” solo afecta a préstamos hipotecarios que recaigan sobre vivienda; que el hipotecante sea una persona física (aunque afecta a las subrogadas de un promotor-empresario) y cuyo importe máximo sean 150.253 euros.

b)       A los solicitantes hay que entregarles un folleto informativo. Además el representante de la entidad financiera firmará una “oferta vinculante”, explicitando las condiciones financieras y el derecho a examinar la escritura en el despacho del notario.

c)       Ahora viene la parte importante que es la escritura. Debes tenerla a la vista o sino pedirle una “copia simple” al notario, que te la entregará gratuitamente.

Lo que hay examinar para ver si la claúsula suelo es “transparente” o no (y por tanto nula) es:

“Cuando se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites en términos absolutos en forma de tipo de interés porcentual”

Por tanto, NO SON TRASPARENTES y por tanto son nulos:

—Los suelos sin techo. La norma habla de “límites máximos y mínimos”, por lo tanto si se pone un mínimo (suelo), digamos del 3%, también habrá que poner un máximo (techo), por ejemplo del 7%. ¡OJO!, el suelo y el techo tienen que ser equiparables. Muchas entidades ponen el “suelo” a todos los efectos (“entre partes” y “frente a terceros”), pero el techo solo “frente a terceros”. La frase “a efectos hipotecarios” indica que no hay techo, pues no se aplicaría al deudor, sino solo si la propiedad pasase a terceros. En estos casos, que son muy frecuentes, hay “suelo sin techo” y por tanto, falta de transparencia.

—Los “suelos” que no se precisen en “Términos absolutos”, sino porcentuales: Es transparente un suelo “del 3%”; no lo es un suelo de “la mitad del interés inicial”.

  —Las claúsulas financieras (intereses, suelo, etc), deben ir separadas de las no-financieras (hipoteca).

 2º) HIPOTECAS POSTERIORES A 29 DE ABRIL DE 2012:

a)     La “Trasparencia” afecta a hipotecas sobre viviendas, terrenos y edificios (se amplia). No hay cantidad máxima.

b)    En vez del folleto ahora facilitaran en los bancos una “Guía de acceso al préstamo hipotecario”. Lo que antes era la “Oferta vinculante” ahora, más o menos, es la “Ficha de información personalizada”. Todo esto es cosmética de asesores jurídicos de ministerios ociosos.

c)     Vamos con la parte importante ¿cuándo hay Transparencia y cuando no, y por tanto nulidad?

—Los suelos sin techo son ahora válidos. A diferencia de la normativa anterior en que se hablaba de “límites máximo y mínimos”, ahora se dice que el notario advertirá expresamente de “Las diferencias entre los límites al alza o a la baja y, de manera especial, si se ha establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés”. ¡OJO! Ahora, si el cliente ha sido advertido, es legal fijar un “suelo” sin “techo” y lo mismo habrá que considerar legales los suelos “en absoluto” y los techos “solo a efectos hipotecarios” (pues incluso habría validez sin ninguna clase de techo; y el que puede lo más, puede lo menos).

—Se especificará si existe cualquier otro tipo de instrumento que limite la variabilidad del tipo de interés. O sea que ahora se admiten otras posibilidades, además de marcar un “suelo” en cifra absoluta.

—Siguen teniéndose que separar las claúsulas financieras de las no financieras.

         En resumen, tanto la escritura como los papeleos previos (FIPRE, FIPER, OFERTA) deben describir de un modo que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario la existencia de “suelo” y/o “techo”. Es de destacar que la normativa actual es menos equitativa que la anterior entre banco y prestatario, ya que ahora se admite el "suelo" sin "techo". Una última advertencia es que el Tribunal Supremo dice que la Sentencia no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas, pero si el dejar de pagar las futuras si es que se está aplicando un “suelo” colocado de forma “no transparente”. Por ejemplo uno de formica en vez de uno de parqué.

   

SENTENCIA EUROPEA DESHAUCIOS.-CONSEJOS A BANCOS

         La reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea faculta a los jueces para adoptar cautelas, en particular la suspensión de la ejecución de las hipotecas, en tanto no analicen la existencia o no de las llamadas “Claúsulas Abusivas”. En concreto, señala tres tipos de C.A. : 1) Intereses de demora exagerados, considerando como tales los no referenciados al “interés legal del dinero”; 2) Vencimiento anticipado del contrato por impago de una sola cuota; 3) Certificación del saldo deudor unilateral por el acreedor. Como todo ello va a pasar a la legislación y la cosa puede llevar algún tiempo, estos son los consejos de Jacques para las hipotecas que se hagan en el tiempo intermedio (Por favor ¡hacedlas!). Examinemos caso por caso.

         1) Intereses de demora exagerados: sobre este tema creo que las entidades gallegas ya se han moderado, puesto que aquella que imponía un recargo del 20% ya lo ha reducido al 6%. Las restantes ponen recargos del 8%, 4% y 3% respectivamente, todos los cuales caben en la ley.

         EL CONSEJO DE JACQUES: Puesto que la Sentencia habla de referenciar el interés de Demora con el Legal del dinero, aquellos Bancos que no deseen ver suspendidas sus ejecuciones harán muy bien en hacer dicha correlación en sus minutas. Las dos posibilidades son: a) La prudente, en base a la vigente ley del Consumidor: interés de demora=2,5 veces el legal del dinero; b) La futurista, en base a la futura ley de protección del Deudor: interés de demora=3 veces el legal del dinero (presuponiendo que, de ejecutarse, se haría ya con la nueva normativa). La claúsula se redactará así:

        

         “Las partes pactan un interés de demora que a efectos obligacionales se establece en 2,5 veces el interés legal del dinero vigente en cada momento. A efectos reales frente a terceros y de garantía hipotecaria, dichos interés se fija en un 10%, por ser actualmente el legal del 4%”.

         Por último y en cuanto a los procedimientos ya en marcha con intereses de demora abusivos (20%, 26%, 29%), los bancos ejecutantes deberán moderar voluntariamente dicho interés en el requerimiento que hagan al fedatario que deba expedir la “certificación técnica”. Ningún problema al respecto, puesto que todos los derechos son renunciables. Algo así deberá constar en el requerimiento:

         “El Banco requirente hace constar que acepta la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 que referencia el interés de demora al legal del dinero, por lo que  RENUNCIA al exceso que pueda deducirse de la reseñada escritura, solicitando del notario certificante que se aplique como máximo el resultante de multiplicar por 2,5 veces (aplicando analógicamente la ley del consumidor) el legal del dinero para cada uno de los años cuya liquidación técnica se solicita”.

         2) Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota: A mi entender las entidades (aunque lo escriban), no ejecutan por impago de una sola cuota. Pues que no lo escriban. Debe acreditarse una patente evidencia de que el deudor incumplirá definitivamente la obligación.

EL CONSEJO DE JACQUES: El vetusto Código de Comercio puede servir de ayuda para identificar estas situaciones. Por ejemplo:

“Vencerá la obligación y quedará resuelto el presente contrato si el deudor incumple sus obligaciones, sobreseyendo el pago corriente de las mismas, entendiendo ambas partes que existe sobreseimiento siempre que se produzca el impago, en todo o en parte, de tres cuotas seguidas o de cinco discontinuas”.

 3) Certificación unilateral del saldo deudor por el acreedor:

En la actualidad la liquidación de saldo se efectúa por certificación del acreedor, en base a su contabilidad, que debe ser autentificada técnicamente por un fedatario público (notario), que revisa matemáticamente la cuenta. Entiendo que la neutralidad se restablece si la liquidación de saldo se notifica al deudor para que manifieste, si quiere, su oposición en el plazo de dos días. En tal caso, se puede someter a arbitraje la discrepancia, por ejemplo, a un árbitro nombrado por el colegio de economistas auditores que resuelva en el plazo de cinco días.

EL CONSEJO DE JACQUES:

“La liquidación de la deuda se hará por certificación expedida por el acreedor en base a su contabilidad, que será adverada por fedatario conforme a la legalidad vigente. Dicha cuenta adverada se notificará fehacientemente al deudor, que podrá manifestar su oposición en el plazo de dos días. En tal caso, ambas partes se someten por la presente el arbitraje de auditor nombrado por el colegio respectivo, que resolverá en el plazo de cinco días, sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan corresponder”.

   

  

YA ESTÁ AQUÍ EL SUBIDÓN FISCAL

        

         Si alguna ventaja tiene El Subidón es que, al mermar aun más la ya magra actividad de nuestros despachos, nos deja un montón de tiempo libre para evacuar comentarios. He aquí los de Jacques.

         La reforma parte de la distinción entre “compra de pisos para hacer negocio” y “compra de pisos para vivienda habitual”. A las primeras las somete a un castigo del 10% (+ hipoteca al 1,5%), por lo que se supone que las pretende impedir, ya que no creo que en nuestros  tiempos nadie aspire a obtener semejante beneficio.

         Vamos con la parte interesante, la “compra para vivienda habitual”, que ya no es preciso que sea la primera. En general tributará al 8% (+ hipoteca al 1%), pero solo será el 4% en los casos de menores de 36 años, familias numerosas y discapacitados al 65% (+ hipoteca al 0,5%). Pero la somete a la condición de no poseer más de 200.000 euros (más 30.000 por cada miembro de la familia excepto el 1º). Como en esos 200.000 se incluye el valor del piso comprado, hipoteca incluida, esto parece un fuerte incentivo para ennegrecer el exceso, ya que el impuesto (con hipoteca) puede pasar del 4,5% al 11,5%. Se puede descontar de esos 200.000 el valor de la vivienda anterior, siempre que se venda en el plazo de 2 años y se entregue copia simple de la escritura a la Xunta.

         Aparecen por último una serie de ventajas fiscales, como la bonificación de 1.500 euros en el impuesto de transmisiones o la bonificación del 95% del impuesto de donaciones (hasta 118.750 euros), siempre en ambos casos que se trate de adquisición de locales para constituir empresas. Pero las condiciones son tan duras –la nonata empresa debe crear de sopetón dos puestos de trabajo-, que Jacques se teme que este último apartado más bien es cosmético. Si un padre le quiere entregar dinero a un hijo para poner un negocio, se lo dará por pacto sucesorio que está exento hasta 125.000 euros (250.000 los dos padres) y sin condiciones leoninas. Salvo padres desnaturalizados.

  

           

¡ACHTUNG! LA SUBIDA EMPIEZA EL 1 DE MARZO

               Toda vez que los presupuestos de Galicia se publican hoy 28 de febrero en el DOGA, no entra en vigor hasta mañana, 1 de marzo de 2013, la mayor subida de impuestos de nuestra historia. Voy a aprovechar a ver si me compro unas leiriñas... 

¡ACHTUNG! ¡IMPUESTOS GALLEGOS SUBEN UN 50%!

   Con toda probabilidad el próximo jueves, 28 de febrero, entrará en vigor la subida general de impuestos autonómicos en Galicia. En la mayoría de los casos, esto supone un 50% más. Por ejemplo:

1) Ventas en general: 

--Hasta el 27 de febrero tributan al 7%; es decir por un piso de 100.000 euros, se pagan 7.000 euros.

--A partir del 28 de febrero, inclusive, tributarán al 10%, es decir por un piso de 100.000 euros se pagarán 10.000 euros. Si además hay hipoteca, un 0,5% más (pasan del 1% al 1,5%); o sea que se pagarán 10.500 euros, siendo el incremento del coste de la operación según se otorgue el 27 o el 28 de un 50%.

2) Daciones en pago a bancos, adjudicaciones de bancos, cesión de bienes en pago de deudas:

--Lo dicho al 1). Pasan del 7% al 10 o al 10,5%.

3) Vitalicio (cesión de bienes por cuidado de ancianos):

--En principio, lo dicho, pasarían del 7% al 10%. ¡Ojo!, dada la confusión que está haciendo Facenda del contrato de Vitalicio con el de Pensión (en gran parte gratuito), la subida puede llegar al 1000%. Ver luego.

4) Declaración de casas, división de fincas, agrupación de las mismas, división por pisos, etc.

--Pasan del 1% al 1,5%, subida del 50%.

5) Hipotecas, créditos hipotecarios, actos jurídicos financieros varios.

--Pasan del 1% al 1,5%, subida del 50%.

6) Herencias y partijas (a mayores del impuesto de Sucesiones).

--Los excesos de adjudicación (es decir si soy heredero de 1/6 y me adjudican bienes por valor de 1/5, compensando en metálico a los demás), pasan del 7% al 10%.

7) Divorcios, liquidación de la sociedad conyugal.

--Lo dicho al 6). Los excesos pasan del 7% al 10%.

     Por otra parte, no menos importante, deben tenerse en cuenta la reinterpretación que Facenda ha realizado sobre la fiscalidad de los actos a título gratuito. Así por ejemplo (no exhaustivo), a) Las Aportaciones de bienes a gananciales, que la la ley dice que están exentas, ahora las considera donaciones (porque el asunto se trata en la ley de Transmisiones y no en la de Donaciones, como si las leyes fueran mono-tématicas); b) La entrega de bienes por pacto sucesorio, exenta hasta 125.000 euros, cuya tributación se exige por la totalidad con tal de que el bien sobrepase en un solo céntimo dicha cantidad; c) La confusión entre el contrato de vitalicio (oneroso), con el de pensión (en gran parte gratuito); d) Valoración desorbitada de los bienes, sin ninguna relación con su valor de mercado -raro es el caso en que no se duplica-, etc.  

¿HAY QUE PAGAR LAS CUOTAS DEL FALLECIDO? EL SEGURO DE AMORTIZACIÓN

       ¿La consulta se formula así: El Banco sigue cobrando las cuotas del préstamo de mi tío Manolo de quien yo, Pepe, soy heredero intestado, a pesar de que les avise del fallecimiento, va para 8 meses, y que existía un seguro de amortización en caso de fallecimiento. Como no pago, amenaza embargarme. ¿Puede?

RESPUESTA.-En la presente situación existen tres actores:

1)     Pepe-Manolo; 2) el Banco; y 3) la Compañía de Seguros.

RELACIONES ENTRE PEPE-MANOLO Y EL BANCO:

La persona a quien cobra el Banco es al fallecido, a Manolo, ya que para el derecho (y el bancario tb.) somos inmortales. Por esos hablaremos de Pepe-Manolo. La palabra latina “heres” (heredero) significa “continuador”, es decir que es el que continúa la vida del muerto: las deudas, los pleitos y, solo muy secundariamente, los bienes. El heredero, Pepe, tiene que ponerse en la posición del finado, Manolo, y ser él con todas sus consecuencias, salvo que Repudie ante notario, para lo que deberá abstenerse de tocar nada de la herencia (lo que implica “aceptación tácita”). Así pues Pepe-Manolo deberá pagar y si no, el Banco le embargará un piso, un sueldo, una pensión o lo que le pillen (DE LO SUYO Y DE LO HEREDADO). Al Banco, por cruel que sea el decirlo, no le impresionada nada la muerte de una persona.

RELACIONES ENTRE PEPE-MANOLO Y LA ASEGURADORA:

         Aquí es donde está la parte importante (y discutible) del asunto. Pepe-Manolo ha sufrido un siniestro (su propia muerte) y, como en todos los seguros, debe dar PARTE a la aseguradora y reclamar el pago. Una mera información verbal (“Oye, murió mi tío”) parece insuficiente; ahora bien, cuando el propio Banco sea “Agente” de la Aseguradora (lo que es muy corriente, ya que la operación se celebra en el Banco), parece que tiene una obligación especial de, como mínimo, dar información del papeleo (certificado defunción, declaración herederos, juramentos variados de que el difunto no se suicidó, no murió de sobredosis u otras contingencias excluidas). Puede, incluso, que la póliza de seguro esconda sorpresas, como que la Aseguradora no tiene obligación de pagar hasta que no te acredites como heredero. Como una “Declaración de Herederos” en el juzgado puede tardar hasta un año, la gran cuestión aquí es lo que pasa con las cuotas intermedias. Jacques cree que las relaciones jurídicas se rigen por la regla de la BUENA FE, y que si el Banco actuó como Agente de Seguros en la operación, deberá tentarse mucho la ropa antes de dar según que respuestas. Si no fue Agente, me temo que puede “pasar” del tema.

         EL CONSEJO:

         -Leer la póliza de seguro palabra por palabra, como una poesía. Si es necesario, úsese la lupa.

      -Hablar con el agente de la Compañía de Seguros de marras. Si uno no consigue un interlocutor “humano”, dar parte a la Dirección de los Seguros.

         -Asegurarse bien de “dar parte” del siniestro en serio, con todos sus requisitos y papeleos (de los que nos habrán informado tanto el Banco como el Agente de seguros). Si está en trámite la declaración de herederos, acompañar fotocopia de la demanda.

         -Guardar “prueba” (burofax, acta notarial…) de todas las comunicaciones mantenidas.Ojo, grabaciones no, no seas bestia, o te irás cuatro años a la cárcel, salvo que seas un político.

GRABACIONES ¿LEGALES?

      ¿Es legal la grabación de la voz de una persona para descubrir sus secretos o vulnerar su intimidad? Sesudos comentaristas opinan que puede ser legal si uno está en el ajo y el otro no, o si se hace por la calle, o en un lugar público, o si lo hace un detective, o un periodista, o… o un montón de burradas más.

         Que quede claro: la grabación de voz de una persona sin su consentimiento es siempre un delito. Y de los mas gordos, casi como el homicidio. Lo único legal en estos casos es pasarse los cuatro años siguientes en la cárcel de Alcalá-Meco. El que hace la grabación, el que la ordena, el que la difunde.

 Para conocimiento de políticos incautos que pueden acabar con un uniforme a rayas, Jacques recoge a continuación los artículos pertinentes del Código Penal:

         “Artículo 197.1.-El que, para descubrir los secretos o vulnerar la intimidad de otro, sin su consentimiento…, utilice artificios técnicos de escucha, transmisión, grabación o reproducción del sonido o de la imagen…, será castigado con las penas de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses”.

         “Artículo 197.2.-Se impondrá la pena de prisión de dos a cinco años si se difunden, revelan o ceden a terceros los datos o hechos descubiertos o las imágenes captadas a que se refieren los números anteriores.

         Será castigado con las penas de prisión de uno a tres años y multa de doce a veinticuatro meses el que, con conocimiento de su origen ilícito y sin haber tomado parte en su descubrimiento, realizare la conducta descrita en el apartado anterior”.

         “Artículo 198.-La autoridad o funcionario que, fuera de los casos de… causa legal por delito… realizare cualquiera de las conductas descritas en el artículo anterior, será castigado con las penas respectivamente previstas en el mismo, en su mitad superior, y además, con la de inhabilitación absoluta por tiempo de seis a doce años”.

         Por último, no estará de más recordar que son exactamente igual de autores de un delito los que lo cometen por si solos que los que lo encargan, es decir, tanto el político que contrata al detective, como el propio Sherlock Holmes de turno:

         “Artículo 28.-Son autores quienes realizan el hecho por si solos, conjuntamente, o por medio de otro del que se sirven como instrumento. También serán considerados autores los que inducen directamente a otro y otros a ejecutarlo”.

         Si las cosas son como nos cuentan, espero que esta vez los jueces cumplan con su obligación y veamos largo tiempo entre rejas a unos cuantos políticos y detectives. Caso contrario el concepto de la Justicia se deprimirá y no podrán encarcelar, invocándola, a ningún otro ciudadano, sea cual fuere su crimen.