LEY ANTI-DESAHUCIOS

         La ley 1/2013 de 14 de mayo (anti-desahucios) que entra en vigor el 15 de mayo de 2.013, presenta las siguientes novedades:

         —SUSPENSIÓN DEL LANZAMIENTO (desahucio) hasta el día 16 de mayo de 2015, para prestatarios hipotecarios sobre vivienda habitual (Siempre que: los ingresos familiares no superen 3 veces el IPREM o sea  unos 18.900 euros/año; que en estos 4 años se multiplicase la carga de la hipoteca sobre la renta familiar por 1,5; que la cuota supere el 50% de los ingresos familiares; que se trate de la única vivienda) y que sean especialmente vulnerables, o sea:

         Familias en alguno de estos casos: a) numerosas; b) monoparentales con dos hijos; c) con menores de 3 años a cargo; d) con miembros discapacitados al 33%; e) agotado el desempleo (el deudor); f) con convivientes discapaces, dependientes, enfermos graves y g) con víctimas de violencia de género.

         (Por lo tanto si estás en el caso y el banco al que pidas hipoteca sobre tu vivienda te pregunta por ello, mejor silba el “puente sobre el río Kwai”. O no te darán un céntimo) 

          

         —EL INTERÉS DE DEMORA (vivienda habitual) no podrá superar más de 3 veces el legal del dinero, o sea el 12% (4% x 3 = 12%). Vamos a peor, por que con la ley del Consumidor eran 2,5. 

         —LA SUBASTA o venta extrajudicial es ÚNICA; se hace por internet en un PORTAL INFORMÁTICO (en el B.O.E.); hay que presentar aval bancario por el CINCO POR CIENTO (5%) del valor de tasación de los bienes; el TIPO de subasta no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación (para el “valor” de subasta hay que deducir las cargas anteriores, si hay); si el notario encuentra claúsulas ABUSIVAS, suspenderá la subasta.

         El rematante (el mejor postor que ponga al menos el 70% del valor o menos en ciertos casos) tiene ahora CUARENTA DÍAS en vez de 20 para pagar todo. Si no hay ningún postor, se adjudica al Banco por el 50% del valor de subasta pero, si se trata de vivienda habitual, la adjudicación será por el SETENTA POR CIENTO (70%), o si se le debe menos, por el SESENTA POR CIENTO (60%).

—EXISTENCIA DE DEUDA PENDIENTE (o sea cuando LA SUBASTA ES INSUFICIENTE PARA PAGAR AL BANCO su crédito):

         El ejecutado de “vivienda habitual” tiene ahora dos posibilidades nuevas: O pagar el 65% de la deuda que queda viva en 4 años, o el 80% de la deuda viva en 10 años (en ambos casos, más el interés legal, o sea el 4%)

         Además, otras dos ventajas: 1ª) Si el Banco adjudicatario vende el piso en 10 años, la deuda se reduce en la mitad de la plusvalía que obtenga dicho banco; 2ª) Si el Banco en dichos 10 años realiza aun más dinero de lo que se le debía, hay que poner a disposición del deudor el remanente.

         —¿Cuándo ENTRA EN VIGOR LA LEY?

         El 15 de mayo de 2013.

 

         

SENTENCIA EUROPEA DESHAUCIOS.-CONSEJOS A BANCOS

         La reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea faculta a los jueces para adoptar cautelas, en particular la suspensión de la ejecución de las hipotecas, en tanto no analicen la existencia o no de las llamadas “Claúsulas Abusivas”. En concreto, señala tres tipos de C.A. : 1) Intereses de demora exagerados, considerando como tales los no referenciados al “interés legal del dinero”; 2) Vencimiento anticipado del contrato por impago de una sola cuota; 3) Certificación del saldo deudor unilateral por el acreedor. Como todo ello va a pasar a la legislación y la cosa puede llevar algún tiempo, estos son los consejos de Jacques para las hipotecas que se hagan en el tiempo intermedio (Por favor ¡hacedlas!). Examinemos caso por caso.

         1) Intereses de demora exagerados: sobre este tema creo que las entidades gallegas ya se han moderado, puesto que aquella que imponía un recargo del 20% ya lo ha reducido al 6%. Las restantes ponen recargos del 8%, 4% y 3% respectivamente, todos los cuales caben en la ley.

         EL CONSEJO DE JACQUES: Puesto que la Sentencia habla de referenciar el interés de Demora con el Legal del dinero, aquellos Bancos que no deseen ver suspendidas sus ejecuciones harán muy bien en hacer dicha correlación en sus minutas. Las dos posibilidades son: a) La prudente, en base a la vigente ley del Consumidor: interés de demora=2,5 veces el legal del dinero; b) La futurista, en base a la futura ley de protección del Deudor: interés de demora=3 veces el legal del dinero (presuponiendo que, de ejecutarse, se haría ya con la nueva normativa). La claúsula se redactará así:

        

         “Las partes pactan un interés de demora que a efectos obligacionales se establece en 2,5 veces el interés legal del dinero vigente en cada momento. A efectos reales frente a terceros y de garantía hipotecaria, dichos interés se fija en un 10%, por ser actualmente el legal del 4%”.

         Por último y en cuanto a los procedimientos ya en marcha con intereses de demora abusivos (20%, 26%, 29%), los bancos ejecutantes deberán moderar voluntariamente dicho interés en el requerimiento que hagan al fedatario que deba expedir la “certificación técnica”. Ningún problema al respecto, puesto que todos los derechos son renunciables. Algo así deberá constar en el requerimiento:

         “El Banco requirente hace constar que acepta la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 que referencia el interés de demora al legal del dinero, por lo que  RENUNCIA al exceso que pueda deducirse de la reseñada escritura, solicitando del notario certificante que se aplique como máximo el resultante de multiplicar por 2,5 veces (aplicando analógicamente la ley del consumidor) el legal del dinero para cada uno de los años cuya liquidación técnica se solicita”.

         2) Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota: A mi entender las entidades (aunque lo escriban), no ejecutan por impago de una sola cuota. Pues que no lo escriban. Debe acreditarse una patente evidencia de que el deudor incumplirá definitivamente la obligación.

EL CONSEJO DE JACQUES: El vetusto Código de Comercio puede servir de ayuda para identificar estas situaciones. Por ejemplo:

“Vencerá la obligación y quedará resuelto el presente contrato si el deudor incumple sus obligaciones, sobreseyendo el pago corriente de las mismas, entendiendo ambas partes que existe sobreseimiento siempre que se produzca el impago, en todo o en parte, de tres cuotas seguidas o de cinco discontinuas”.

 3) Certificación unilateral del saldo deudor por el acreedor:

En la actualidad la liquidación de saldo se efectúa por certificación del acreedor, en base a su contabilidad, que debe ser autentificada técnicamente por un fedatario público (notario), que revisa matemáticamente la cuenta. Entiendo que la neutralidad se restablece si la liquidación de saldo se notifica al deudor para que manifieste, si quiere, su oposición en el plazo de dos días. En tal caso, se puede someter a arbitraje la discrepancia, por ejemplo, a un árbitro nombrado por el colegio de economistas auditores que resuelva en el plazo de cinco días.

EL CONSEJO DE JACQUES:

“La liquidación de la deuda se hará por certificación expedida por el acreedor en base a su contabilidad, que será adverada por fedatario conforme a la legalidad vigente. Dicha cuenta adverada se notificará fehacientemente al deudor, que podrá manifestar su oposición en el plazo de dos días. En tal caso, ambas partes se someten por la presente el arbitraje de auditor nombrado por el colegio respectivo, que resolverá en el plazo de cinco días, sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan corresponder”.

   

  

LOS ASESINOS DE LOS DESHAUCIOS

         

         Recientemente hemos visto un grupo a las puertas del Congreso que increpaba ¡asesinos, asesinos!, a los que, a su juicio, son los culpables de los desahucios y, en consecuencia, de que la gente se suicide. Intentaré profundizar en la noticia más allá del “ruido mediático”, que produce noticias francamente mejorables.

         Muchos de esos suicidas habían arreglado su situación con el banco y estaban dispuestos a iniciar una nueva vida. Habían comprado el piso con una hipoteca de 100.000 euros, digamos, y con las crisis y los impagos la deuda había subido hasta los 180.000. Después de muchos dimes y diretes habían saldado sus obligaciones con la entrega del piso al banco y la deuda había quedado liquidada. Estaban en paz, fastidiados, pero en paz. El motivo de suicidio vino después. Al cabo de un año o dos Hacienda (que somos todos) descubrió que había un incremento de patrimonio, ya que habían adquirido por un precio (100) y transmitido por otro (180). Entonces va y les envía una liquidación complementaria por renta, digamos 35.000 euros. Y los señores abren la espita del gas o el tarro de las pastillas. Más o menos lo mismo que cuando los viejos gallegos, desesperados por no poder atender los gastos e impuestos de sus propiedades las ceden a los hijos por pacto sucesorio. Hacienda dice ¡incremento de patrimonio! ¡A pagar por renta! O cuando un dependiente cede el piso a un sobrino o a una señora peruana para que le cuide. ¡Incremento! ¡A Pagar! En este último caso Facenda Galega ayuda a aumentar el palo, confundiendo el contrato de vitalicio con el de pensión, enviándoles una complementaria por actos a título gratuito. El alpendre. La soga.

         Claro que Hacienda y Facenda somos todos, esa cosa que paga a los médicos, los maestros, los pensionistas y los parados. Quizás esas medidas sean necesarias en la presente situación de emergencia; pero en ese caso tenemos que tener el coraje de admitir que los que matamos a los desahuciados somos todos nosotros. Unos grititos no pueden servir para auto-situarnos en un limbo bienpensante.

         Jacques cree que las leyes que se están estudiando (desahucios, dación en pago…) deben tener en cuenta la situación real, no la mera propaganda política. Proteger a los más débiles, no solo frente a los enemigos más visibles y aparentes (los malvados bancos, los crueles políticos), sino frente a la sociedad, frente a nosotros mismos. Homo homini lupus.