SENTENCIA EUROPEA DESHAUCIOS.-CONSEJOS A BANCOS

         La reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea faculta a los jueces para adoptar cautelas, en particular la suspensión de la ejecución de las hipotecas, en tanto no analicen la existencia o no de las llamadas “Claúsulas Abusivas”. En concreto, señala tres tipos de C.A. : 1) Intereses de demora exagerados, considerando como tales los no referenciados al “interés legal del dinero”; 2) Vencimiento anticipado del contrato por impago de una sola cuota; 3) Certificación del saldo deudor unilateral por el acreedor. Como todo ello va a pasar a la legislación y la cosa puede llevar algún tiempo, estos son los consejos de Jacques para las hipotecas que se hagan en el tiempo intermedio (Por favor ¡hacedlas!). Examinemos caso por caso.

         1) Intereses de demora exagerados: sobre este tema creo que las entidades gallegas ya se han moderado, puesto que aquella que imponía un recargo del 20% ya lo ha reducido al 6%. Las restantes ponen recargos del 8%, 4% y 3% respectivamente, todos los cuales caben en la ley.

         EL CONSEJO DE JACQUES: Puesto que la Sentencia habla de referenciar el interés de Demora con el Legal del dinero, aquellos Bancos que no deseen ver suspendidas sus ejecuciones harán muy bien en hacer dicha correlación en sus minutas. Las dos posibilidades son: a) La prudente, en base a la vigente ley del Consumidor: interés de demora=2,5 veces el legal del dinero; b) La futurista, en base a la futura ley de protección del Deudor: interés de demora=3 veces el legal del dinero (presuponiendo que, de ejecutarse, se haría ya con la nueva normativa). La claúsula se redactará así:

        

         “Las partes pactan un interés de demora que a efectos obligacionales se establece en 2,5 veces el interés legal del dinero vigente en cada momento. A efectos reales frente a terceros y de garantía hipotecaria, dichos interés se fija en un 10%, por ser actualmente el legal del 4%”.

         Por último y en cuanto a los procedimientos ya en marcha con intereses de demora abusivos (20%, 26%, 29%), los bancos ejecutantes deberán moderar voluntariamente dicho interés en el requerimiento que hagan al fedatario que deba expedir la “certificación técnica”. Ningún problema al respecto, puesto que todos los derechos son renunciables. Algo así deberá constar en el requerimiento:

         “El Banco requirente hace constar que acepta la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 que referencia el interés de demora al legal del dinero, por lo que  RENUNCIA al exceso que pueda deducirse de la reseñada escritura, solicitando del notario certificante que se aplique como máximo el resultante de multiplicar por 2,5 veces (aplicando analógicamente la ley del consumidor) el legal del dinero para cada uno de los años cuya liquidación técnica se solicita”.

         2) Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota: A mi entender las entidades (aunque lo escriban), no ejecutan por impago de una sola cuota. Pues que no lo escriban. Debe acreditarse una patente evidencia de que el deudor incumplirá definitivamente la obligación.

EL CONSEJO DE JACQUES: El vetusto Código de Comercio puede servir de ayuda para identificar estas situaciones. Por ejemplo:

“Vencerá la obligación y quedará resuelto el presente contrato si el deudor incumple sus obligaciones, sobreseyendo el pago corriente de las mismas, entendiendo ambas partes que existe sobreseimiento siempre que se produzca el impago, en todo o en parte, de tres cuotas seguidas o de cinco discontinuas”.

 3) Certificación unilateral del saldo deudor por el acreedor:

En la actualidad la liquidación de saldo se efectúa por certificación del acreedor, en base a su contabilidad, que debe ser autentificada técnicamente por un fedatario público (notario), que revisa matemáticamente la cuenta. Entiendo que la neutralidad se restablece si la liquidación de saldo se notifica al deudor para que manifieste, si quiere, su oposición en el plazo de dos días. En tal caso, se puede someter a arbitraje la discrepancia, por ejemplo, a un árbitro nombrado por el colegio de economistas auditores que resuelva en el plazo de cinco días.

EL CONSEJO DE JACQUES:

“La liquidación de la deuda se hará por certificación expedida por el acreedor en base a su contabilidad, que será adverada por fedatario conforme a la legalidad vigente. Dicha cuenta adverada se notificará fehacientemente al deudor, que podrá manifestar su oposición en el plazo de dos días. En tal caso, ambas partes se someten por la presente el arbitraje de auditor nombrado por el colegio respectivo, que resolverá en el plazo de cinco días, sin perjuicio de las acciones judiciales que puedan corresponder”.