CLAÚSULAS SUELO HIPOTECAS ¿RECLAMO AL BANCO?

             Aclaremos antes de nada lo que es un "suelo" y un "techo" hipotecario. Si tienes un interés del Euribor (0,5%) + 0,5% de diferencial, pagará un 1% de intereses, o sea 1.000 euros al año en un préstamo de 100.000. Pero si el préstamo tiene un "suelo" del 5%, este será el interés mínimo y pagarás 5.000 euros de intereses. A la viceversa, si tiene un "techo" del 7%, nunca pagarás más de 7.000 euros, aunque el Euribor suba al 20%. Y ahora, vamos con la noticia.

         El Tribunal Supremo informó ayer que ha estimado un recurso por el que se DECLARA LA NULIDAD de las CLAÚSULAS SUELO en los casos de FALTA DE TRASPARENCIA. A la viceversa, declara su validez cuando se cumplan los REQUISITOS DE TRASPARENCIA. Como está es una cuestión que puede suponer sus buenos dineritos a las familias, Jacques va a dar su opinión del CONCEPTO LEGAL DE TRASPARENCIA. Una vez que lo leas, sabrás a que atenerte: Sí no hay “transparencia”, reclama; el banco te rebajará la cuota. Si hay transparencia, no reclames; lo más que conseguirás es que un abogado facineroso te cobre unos jugosos honorarios.

         LA DISTINCIÓN FUNDAMENTAL es si la hipoteca ha sido firmada antes o después de 29 de abril de 2012. Las anteriores se rigen por la Orden sobre transparencia de 5 de mayo de 1994. Las posteriores, por la Orden sobre transparencia de 28 de octubre de 2011 (que entró en vigor el 29 de abril de 2012). Lo curioso es que el concepto de “Transparencia de las claúsulas suelo” es distinto según sea una u otra la norma. Vamos con unas y luego con las otras.

         1º) HIPOTECAS ANTERIORES A 29 DE ABRIL DE 2012:

a)        La Orden sobre “Transparencia” solo afecta a préstamos hipotecarios que recaigan sobre vivienda; que el hipotecante sea una persona física (aunque afecta a las subrogadas de un promotor-empresario) y cuyo importe máximo sean 150.253 euros.

b)       A los solicitantes hay que entregarles un folleto informativo. Además el representante de la entidad financiera firmará una “oferta vinculante”, explicitando las condiciones financieras y el derecho a examinar la escritura en el despacho del notario.

c)       Ahora viene la parte importante que es la escritura. Debes tenerla a la vista o sino pedirle una “copia simple” al notario, que te la entregará gratuitamente.

Lo que hay examinar para ver si la claúsula suelo es “transparente” o no (y por tanto nula) es:

“Cuando se establezcan límites máximos y mínimos a la variación del tipo de interés aplicable al préstamo, se expresarán dichos límites en términos absolutos en forma de tipo de interés porcentual”

Por tanto, NO SON TRASPARENTES y por tanto son nulos:

—Los suelos sin techo. La norma habla de “límites máximos y mínimos”, por lo tanto si se pone un mínimo (suelo), digamos del 3%, también habrá que poner un máximo (techo), por ejemplo del 7%. ¡OJO!, el suelo y el techo tienen que ser equiparables. Muchas entidades ponen el “suelo” a todos los efectos (“entre partes” y “frente a terceros”), pero el techo solo “frente a terceros”. La frase “a efectos hipotecarios” indica que no hay techo, pues no se aplicaría al deudor, sino solo si la propiedad pasase a terceros. En estos casos, que son muy frecuentes, hay “suelo sin techo” y por tanto, falta de transparencia.

—Los “suelos” que no se precisen en “Términos absolutos”, sino porcentuales: Es transparente un suelo “del 3%”; no lo es un suelo de “la mitad del interés inicial”.

  —Las claúsulas financieras (intereses, suelo, etc), deben ir separadas de las no-financieras (hipoteca).

 2º) HIPOTECAS POSTERIORES A 29 DE ABRIL DE 2012:

a)     La “Trasparencia” afecta a hipotecas sobre viviendas, terrenos y edificios (se amplia). No hay cantidad máxima.

b)    En vez del folleto ahora facilitaran en los bancos una “Guía de acceso al préstamo hipotecario”. Lo que antes era la “Oferta vinculante” ahora, más o menos, es la “Ficha de información personalizada”. Todo esto es cosmética de asesores jurídicos de ministerios ociosos.

c)     Vamos con la parte importante ¿cuándo hay Transparencia y cuando no, y por tanto nulidad?

—Los suelos sin techo son ahora válidos. A diferencia de la normativa anterior en que se hablaba de “límites máximo y mínimos”, ahora se dice que el notario advertirá expresamente de “Las diferencias entre los límites al alza o a la baja y, de manera especial, si se ha establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés”. ¡OJO! Ahora, si el cliente ha sido advertido, es legal fijar un “suelo” sin “techo” y lo mismo habrá que considerar legales los suelos “en absoluto” y los techos “solo a efectos hipotecarios” (pues incluso habría validez sin ninguna clase de techo; y el que puede lo más, puede lo menos).

—Se especificará si existe cualquier otro tipo de instrumento que limite la variabilidad del tipo de interés. O sea que ahora se admiten otras posibilidades, además de marcar un “suelo” en cifra absoluta.

—Siguen teniéndose que separar las claúsulas financieras de las no financieras.

         En resumen, tanto la escritura como los papeleos previos (FIPRE, FIPER, OFERTA) deben describir de un modo que resulte claro, concreto y comprensible por el prestatario la existencia de “suelo” y/o “techo”. Es de destacar que la normativa actual es menos equitativa que la anterior entre banco y prestatario, ya que ahora se admite el "suelo" sin "techo". Una última advertencia es que el Tribunal Supremo dice que la Sentencia no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas, pero si el dejar de pagar las futuras si es que se está aplicando un “suelo” colocado de forma “no transparente”. Por ejemplo uno de formica en vez de uno de parqué.