USUCAPIÓN CONTRA REGISTRO O ADQUISICIÓN SIN TRACTO

BOXEO ESTILO CELTA (M.A.N.)

PREGUNTA: El causante fallece intestado después de haber comprado un piso en Vigo. Se producen después varias transmisiones sucesorias, todas intestadas y pendientes de formalizar, recayendo la propiedad en cuatro herederos presuntos o legítimos; uno de ellos, el padre de la interesada, que compra, en documento privado, las partes de los otros tres. Al tiempo, se descubre la existencia de un hijo adoptivo (“el aparecido”, en adelante) en paradero ignorado, que sería el quinto heredero presunto y cuya parte no es objeto de venta en el privado.

La interesada ha habitado en el piso de marras los últimos nueve años desde el documento privado y su padre recuerda haber vivido de joven en el mismo durante un tiempo indeterminado. PREGUNTA si es posible adjudicarse mediante usucapión o sistema similar la parte correspondiente a “el aparecido” y escriturar normalmente el inmueble.

RESPUESTA.-Conseguir adjudicarse una propiedad contra el Registro o sin seguir el tracto (secuencia de interesados que van firmando) es una hazaña tan difícil como ganar el Tour de Francia o que te toque la Primitiva, ya que el Registro nació en el S XIX precisamente para luchar contra la prescripción. Sin embargo, existen abogados que ganan casos y a los consejos del suyo debe atenerse. Yo le daré mi opinión.

Hasta hace poco la cuestión estaba muy clara: contra un título inscrito sólo podía alegarse la prescripción en base a otro título igualmente inscrito (art. 1949CC), corriendo el tiempo desde la inscripción del 2º. En el caso propuesto, su padre debería tener otro título inscrito (“Títulos” son los notariales o judiciales: no sirven los privados), además de los demás requisitos de posesión pública, pacifica, ininterrumpida, de buena fe… y transcurso del plazo de 10 años entre presente o 20 entre ausentes. Es decir, frente a un título inscrito, era necesario otro título inscrito que reflejase la posesión. Se dejaba fuera la prescripción extraordinaria, por transcurso de 30 años sin necesidad de justo título ni buena fe.

En estas que llegó la famosa sentencia (STS) de 21 de enero de 2.014 que declaró derogado el 1949CC por el art. 36 de la LH: a partir de entonces, es necesario demostrar que el titular protegido por el Registro (o aquellos con derechos sucesorios derivados del mismo) asumía cierta complicidad con el hecho de la usucapión: es decir que tenía conocimiento real o presunto de esa posesión a título de dueño, orientada a la usucapión. La mejor prueba es la que propone el propio párrafo 2º del art. 36 LH: que el titular protegido por el Registro consienta la usucapión. No sirve que usted o su padre, en vida del causante, habitasen la vivienda por afecto familiar: es necesario que lo hicieran en plan de dueños y parece que no era así.

La Sentencia 21/01/2014 se refiere tanto a la usucapión ordinaria como a la extraordinaria y, como se ve, el art. 36 LH jamás ampara una prescripción adquisitiva conflictiva, inconsentida o clandestina.

Por otra parte y, dados los plazos que plantea, creo que la prescripción a la que se refiere es la ordinaria: pues bien, creo que no cumple casi ninguno de sus requisitos. Su posesión abarca 9 años, pocos, la de su padre se ignora, pero si me dice que son dos lapsos temporales distintos: hay interrupción y diferentes personas. No existe “justo título” pues, según entiendo, la parte del “aparecido” no se ha adquirido ni en título público ni en privado. No se trata de una posesión pública “a título de dueño”: ya me he referido a que la vida en familia no es apta para la posesión “ad usucapionem”. No es de buena fe, pues ni usted ni su padre se creen dueños de la cuota que pretenden usucapir.

EN CONCLUSIÓN: no es posible otorgar en una notaría una escritura de usucapión, la cual podría, sin duda, alegarse en el Juzgado. Pero, a mi modesto entender, el caso que se expone tendría casi nulas posibilidades de éxito.

Salvo mejor opinión (que muy bien puede ser la del Juez al que le toque el caso).

Pié de Atapuerca (homínido de hace 500.000 años).
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