PARTIJA POR PISOS

Ex-carabinero. Restaurante Lua, en Chamberí, el Michelín gallego

Consulta: Escritura de Partija realizada en 1.999 de la herencia de un padre (don Rosalío), entre sus tres hijos Ginés, Santo y Padriñán, adjudicando a Ginés  los pisos 1º dcha., 1º izqda., 2º dcha., 2º izqda. y 3º dcha. (se da su superficie, planta y situación)  del edificio nº 255 en la plaza del Mar de Sanxenxo. No está hecha ni se prevé a corto plazo la División Horizontal. A día de hoy,  los hijos han fallecido, dejando varios nietos del causante. Ahora la estirpe de Ginés quiere vender a la estirpe de Santo “su parte”, consistente en dichos pisos, del edificio en la plaza del Mar de Sanxenxo. ¿Qué hacer?

Respuesta:

--La Comunidad de bienes puede ser HORIZONTAL (por pisos), ROMANA (por cuotas) o GERMÁNICA (en mano única). Veamos a cual se pueden asignar los derechos de los hdos. de Ginés, en comunidad con otras personas, en la herencia de don Rosalío, sobre el edificio de la Plaza del Mar.

HORIZONTAL.-La comunidad por pisos es una creación ideal por un Acto del derecho; si no la hubiere, prevalecería el principio romano de accesión y el dueño de lo de abajo sería el dueño de lo de arriba. Dicho Acto es la escritura de División Horizontal en la que se crea una comunidad peculiar, asignándose un “número” a cada finca y una “cuota” sobre gastos y elementos comunes, por ejemplo el solar.

En el presente caso se pudo haber dejado hecha la D.H. en las Partijas, pero no se hizo. Por tanto, de momento, no existen derechos sobre ninguno de los pisos en concreto, ni sobre el conjunto de ellos.

ROMANA.-En la Partija se pudo haber adjudicado a Ginés una “cuota indivisa” del edificio en la Plaza del Mar, por ejemplo “un 48,5%”. Incluso se pudo haber añadido “que se concretare en tales o cuales pisos una vez disuelta la comunidad”.  Pero no se hizo. En tal caso sí que se hubiera podido disponer de “los derechos hereditarios en un inmueble concreto”, el de la plaza del Mar, tal como se propone.

GERMÁNICA.-Es una comunidad indistinta sobre la totalidad de los bienes gananciales o la herencia, pero sobre ninguna de sus partes. Desgraciadamente es lo que persiste aquí (a mi juicio), al haberse condicionado la Partija a la D.H y no haberse practicado; ni tampoco haberse asignado una cuota de indivisión sobre el edificio concreto. Dicho de otra forma, sobre este tema es como si no hubiera existido Partija y cualquier negocio jurídico precisa de todos los causahabientes de don Ginés, de don Santo y de don Padriñán.

Lo que sí puede vender la estirpe de Ginés es su parte en la herencia de Rosalío, pero incluyendo indistintamente todo, no sólo los pisos en la plaza del Mar, sino también el apartamento encima de la Madama y la finca del Vicaño.

Las opciones, a mi juicio son:

--Practicar la división horizontal (poniendo sus cuotas a  los pisos) y, una vez realizada, dar por hechas las adjudicaciones de pisos concretos por virtud de la partición. Con presencia de todos los causahabientes o, en ausencia de alguno/s, por vía judicial.

--Asignar a cada heredero una cuota indivisa global (romana) sobre el total edificio en pza. del Mar, aclarando, si se desea, los pisos en que se concretaría al disolverse el proindiviso. Por vía de aclaración-subsanación otorgada por todos los causahabientes. Este sistema facilitaría la opción propuesta.

--Volver a hacer la Partija de nuevo, sea en vía voluntaria con presencia de todos, sea en vía judicial.

--Partija por mayoría (es decir, sin comparecer todos los herederos, sólo la mayoría): Mediante un perito independiente de las partes. Cabe decir que el nombramiento de perito que haga la Partija a petición de al menos el 50% de los herederos (1057CC) se solicita ahora en el Notario (antes Juzgado), que designará al que le toque por turno de una lista oficial. También cabe hacer la Partija “a la gallega” (295 y ss ley Galicia), a petición de más del 50%, por sorteo entre cinco peritos.

Salvo mejor opinión.

Ciñendo la cinta de la victoria. La vida de los antiguos griegos era pura competición: deporte, poesía, teatro, oratoria, guerra, comercio... se ventilaban en continuos concursos de los que las Olimpiadas eran solo uno más. Aun no se había inventado el stress. Interesantísima exposición en Caixa Forum "¡Agón!, la competición en la antigua Grecia.