ANTICIPOS PISO ¿RESPONSABLE EL BANCO?

Depende…

¿De qué depende?

PRIMER CASO

Sentencia: STS 21/12/2015.

Caso:  El promotor no entrega en plazo la vivienda al comprador, el cual ha pagado “a cuenta” 40.000 euros (*), que aquel ingresa en su cuenta Bancaria (una “normal”)

LOS CAMBIOS EN LA VIDA DE LAS HIPOTECAS

SUBROGACIÓN.-Mejora del tipo de interés, del plazo o de ambos, cambiando de Banco. Exenta de impuestos y la hipoteca mantiene el rango (preferencia para el cobro ejecutivo sobre cargas posteriores).

NOVACIÓN.-Lo mismo (mejora interés o plazo), pero sin cambiar de Banco. Mismos efectos.

RECARGA.-Es decir, que se le vuelva a entregar al prestatario el dinero que ya ha devuelto. Mismos efectos de exención fiscal y mantenimiento de rango. En los créditos hipotecarios la recarga es automática.

RETROACTIVIDAD: CLAÚSULA SUELO, MACROINTERESES

         La retroactividad alude a la cualidad de una norma de actuar “hacia atrás”. Por ejemplo, si ahora se legislase que el IRPF grava el 80% de los ingresos, la norma sería retroactiva si se aplicase a lo ya devengado en el ejercicio, e irretroactiva, si solo afectase ingresos futuros. Las leyes en principio son irretroactivas (salvo cosas del tipo de la abolición de la esclavitud:  no,no te puedes quedar con tus bellos esclavos/as). Lo que pasa es que en materia de Derecho Bancario lo que parecen leyes no son leyes; son sentencias reiteradas de Tribunales (Jurisprudencia). Sentencias, por cierto, que tienen toda la pinta de leyes: en ningún BOE está escrito que los recargos por intereses de demora no puedan “en general” superar un 2%; pero el Tribunal Supremo lo ha fallado así. Tampoco la interdicción generalizada de la “clausula suelo” fue jamás votada por las Cortes; fue el mismo supremo tribunal el que decidió eso, interpretando más o menos liberalmente las verdaderas leyes.

SUBROGACIONES HIPOTECARIAS EN PRÉSTAMOS ¿Y EN CRÉDITOS?

   
       La ley 2/94 dejó establecido un procedimiento extra-barato para cambiar la hipoteca de Banco acreedor por otro que mejorase los intereses, el plazo o las dos cosas: es la conocida como SUBROGACIÓN HIPOTECARIA. Dicha ley dejaba muy claro que el procedimiento solo era aplicable a préstamos y no a créditos, algo muy importante, sobre todo teniendo en cuenta que determinada entidad bancaria concedía por sistema créditos que en la práctica eran préstamos, pues se entregaba todo el dinero de la casa o del local de una vez, aunque te quedaba abierta la financiación para un coche o un viaje. Recapitulando, la ley 2/94 era aplicable A LOS PRÉSTAMOS Y NO A LOS CRÉDITOS. Pero he aquí que dicha ley fue modificada por otra, la 41/2007.

SUBROGACIÓN HIPOTECARIA EN SOCIEDADES

 

       La SUBROGACIÓN HIPOTECARIA consiste en el cambio de Banco acreedor por otro que nos ofrezca mejores interés o plazo,  en unas circunstancias muy favorables: No se paga impuesto de Actos Jurídicos Documentados (ahorro del 1,5%); la comisión al primer Banco es reducida (si no está pactada, pues nada; y si lo está, máximo 0,50% los cinco primeros años y 0,25% el resto del plazo); y los honorarios notariales y registrales son mínimos.

      La pregunta es ¿sólo los particulares pueden cambiar la hipoteca de Banco? ¿O pueden hacerlo también las empresas?

LA COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS

    La única comisión que los particulares tienen que pagar por anticipos en sus hipotecas de vivienda es el 0,50%, durante los cinco primeros años  o, el 0,25%, durante el resto del plazo del préstamo. Punto. Aquí se debería acabar el tema.

Lo que pasa es que la ley 41/2007 ha decidido añadir un lío en su artículo 9.2. En determinados casos y si se produce una “pérdida de capital” para el Banco la “compensación por riesgo de interés” será la pactada (2%, 3%... ¿80%?).

SI INTERÉS DE DEMORA SUPERIOR AL 2%, NO PAGAS NADA

            Anda alterada ¡alteradísima! la parroquia ante la gran novedad: El Tribunal Supremo ha declarado que si el interés de demora de tu póliza de préstamo o crédito es superior al 2% (o sea TODOS), no tienes que pagar NADA por interés de demora y solo hay que abonar el interés ordinario. Dicho de otro modo, parece que DA IGUAL RETRASARSE QUE PAGAR A TIEMPO. La Sentencia es del pleno de 22 de abril de 2015, nº 265/2015. Todo ello salvo que se pruebe que hubo negociación individual y contrapartidas para el consumidor a cambio del interés de demora. O sea, NUNCA, Jacques no conoce ningún caso.