LOS CAMBIOS EN LA VIDA DE LAS HIPOTECAS

SUBROGACIÓN.-Mejora del tipo de interés, del plazo o de ambos, cambiando de Banco. Exenta de impuestos y la hipoteca mantiene el rango (preferencia para el cobro ejecutivo sobre cargas posteriores).

NOVACIÓN.-Lo mismo (mejora interés o plazo), pero sin cambiar de Banco. Mismos efectos.

RECARGA.-Es decir, que se le vuelva a entregar al prestatario el dinero que ya ha devuelto. Mismos efectos de exención fiscal y mantenimiento de rango. En los créditos hipotecarios la recarga es automática.

RECARGA EXCEDIDA.-Es decir que se le vuelva a entregar al prestatario el dinero que ya ha devuelto y algo más. El exceso no mantiene en rango y si se quiere garantizar, hay que hacer 2ª  hipoteca en cuyo caso devenga impuesto.

RECARGA DEMORADA.-Se amplia al plazo y se recarga la hipoteca. En estos casos no se mantiene el rango por la cantidad recargada ni tampoco la exención fiscal. En los créditos, si se aumenta el plazo, dicho efecto es automático, pues por naturaleza son “recargables”(salvo renuncia a la “recarga”).

AMPLIACIÓN.-Tributa y tiene el rango de su fecha. (Ojo, se diferencia de la recarga en que en esta no nos excedemos de la “responsabilidad escriturada” y en la ampliación sí).

DOBLE RANGO.-En las ampliaciones o en las recargas excedidas o demoradas se puede pactar el doble rango: La responsabilidad por el capital inicial, conserva el de su fecha; la nueva, la suya respectiva.

CANCELACIÓN PARCIAL.-En un préstamo (ejemplo 100.000) con garantía hipotecaria distribuida entre dos o más fincas (ej. dos, respondiendo de 50.000 cada), la cancelación de una de ellas está exenta de impuestos. El Banco conservaría acción ejecutiva personal, por los 100.000; pero en cuanto a la acción hipotecaria, sólo sería por los 50.000.

CONCENTRACIÓN.-En el caso anterior implicaría “concentrar” toda la responsabilidad de los 100.000 sobre la única finca subsistente. Tributa por la totalidad del préstamo inicial, es decir por los 100.000 y no como ampliación de 50.000. Ello es debido al principio de “accesoriedad” (el préstamo es accesorio de la hipoteca); el fisco considera que se está redistribuyendo el único y total préstamo inicial pues no existe un nuevo dinero fresco.

FLOTACIÓN.-La hipoteca garantiza obligaciones presentas o futuras variadas a favor del Banco hasta un máximo. La incorporación de nuevas obligaciones garantizadas dentro del género establecido no tributa y la hipoteca mantiene su rango. Una segunda hipoteca flotante puede ser útil en el supuesto de concentración reseñado para aumentar la garantía sin tributar por el total inicial.