AUMENTAR O REDUCIR METROS A LA FINCA

 

Sanxenxo

Pregunta a Enrique Rajoy:

Soy titular de una finca escriturada y registrada con 1.000 metros cuadrados, pero catastrada con 1.080 m2, siendo la superficie real de 1.100 m2. ¿Puedo escriturar la venta constando ya los 1.080 metros cuadrados del catastro y que todo quede en regla?

Respuesta: Sí.

El AUMENTO Y/O DISMINUCIÓN DE LAS FINCAS está regulado por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria; si te animas a leerlo te aconsejo empezar por el final (el punto 3) y no por el principio (el 1), es decir ir de lo fácil a lo difícil.  Este artículo nos presenta una ESCALA RICHTER DE GRADOS de dificultad para la constatación (mediante escritura o acta registrables) de las diferencias de cabida en las fincas. Estos son:

GRADO UNO.-Cuando la diferencia no exceda del 5% de la cabida inscrita, se considera rectificación y no hace falta ninguna justificación. O, sea hasta +/- 50 metros en una finca de 1.000.

GRADO DOS.-Cuando la diferencia no exceda del 10% de la cabida inscrita, hay que acreditarla mediante certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada (la obtiene el notario por internet). O sea hasta +/- 100 metros en una finca de 1.000. Si la catastral certifica 1.080, no hay problema a adaptarla a eso, sea en la escritura de venta; sea en Acta anterior o posterior que otorgue el vendedor o el comprador.

GRADO TRES.-Cuando la diferencia no exceda del 10% de la cabida inscrita y no se pueda acreditar con certificación catastral, por no estar ajustada a la realidad, hay que instar en el notario el expediente de representación gráfica alternativa. El acta incorpora un plano técnico, ajustado a las coordenadas y a la cartografía catastral y exige notificar a los colindantes, para que en plazo de 20 días aleguen lo que les convenga. Si no hay oposición ni dificultades técnicas, la alteración catastral se realiza en plazo de 5 días, de modo que el notario ya incorpora en el documento público la certificación catastral rectificada, procediéndose como en el grado 2º. O sea, se pueden alcanzar hasta 1.100 metros en una finca de 1.000, con una espera que no debe ser superior a dos meses. Se acelera si consigues que los colindantes comparezcan en el notario.

GRADO CUATRO.-Cuando la diferencia exceda del 10% de la cabida inscrita existen dos expedientes de carácter garantista, basados ambos en certificaciones de Registros públicos, notificaciones a interesados –que no deberán manifestar oposición justificada- y publicaciones en Diarios oficiales. Las 2 alternativas son: O, por vía notarial (el 201.1), o por vía Registral (art. 199LH, supuesto en que quien notifica es el registrador). Ponte en los tres meses. En todo caso debe acompañarse al documento notarial la representación catastral o la “alternativa”: no se puede registrar lo no catastrado.

 GRADO CINCO.-Los grados 1º, 2º y 3º requieren que el registrador no albergue dudas sobre la modificación, considerándose problemática la reiteración de rectificaciones o la manifestación exacta de superficie con motivo de divisiones o segregaciones. De darse alguno de estos factores de duda, las rectificaciones de hasta el 10% deberán tramitarse conforme al grado 4º, es decir el expediente del 201.1 (notarial) o 199 (registral).

GRADO SEIS.-Si en cualquiera de los 5 grados anteriores se manifiesta la oposición justificada de colindantes, titulares o interesados, deberás acudir al Juicio declarativo donde el Juez, tras escuchar a las partes, decidirá lo que proceda. Ponte en años.

En resumen, en principio no hay problema para aumentar sobre la marcha la cabida de una finca de 1.000 metros cuadrados hasta los 1.080, si eso es lo catastrado (no excede del 10%). El propio notario, que tiene obligación de obtener la catastral georreferenciada vía internet, incorporará la operación a la compraventa. O, si se prefiere, también puede hacerlo el vendedor o el comprador por Acta anterior o posterior a la compraventa. Tampoco debe haber problema en llevarla hasta los 1.100 metros cuadrados reales, aun no catastrados, (no excede del 10%), instando en el notario el procedimiento “alternativo” y siempre que no se opongan los colindantes. Si el aumento o reducción de cabida que exige la realidad supera el 10% de la inscrita, puedes acudir a los expedientes de Jurisdicción Voluntaria (el notarial o el registral) o, de existir oposición, al Juicio correspondiente.