DÁNDOLE EL USUFRUCTO A PAPÁ

Giorgio di Chirico: una pintura que da que pensar

2 Preguntas publicas al Formulario de Contacto:

-¿Cómo se le da un usufructo a un padre/madre: impuestos y gastos?

-Si un apartante se ha reservado el usufructo de la mitad indivisa de un piso ¿se puede gravar esa mitad con un 2º usufructo?

Respuesta a la 1ª pregunta:

*Empezamos por las nociones generales. Los juristas, distinguen:

-EL PLENO DOMINIO: Incluye sus 3 facultades: (A): USAR, por ejemplo, utilizar un piso como despacho o vivir en él; (B): DISFRUTAR, o sea coger los frutos: sean manzanas o el alquiler del piso; y (C): DIPONER,  por ejemplo vender el piso. Si te venden o te dan el pleno dominio del piso, quiere decir que te llevas A +B+C: puedes vivir, alquilarlo o venderlo.

-El USUFRUCTO: En este caso se separan las facultades. Uno, el USUFRUCTUARIO lleva A+B: puede usar y disfrutar mientras viva; otro, el propietario desnudo o NUDO PROPIETARIO (nudo, del latín nudus quiere decir desnudo) es el titular del derecho de disponer o sea, el “C”.

También se puede desglosar solo A (usar sin disfrutar) o, incluso, más restringido, solo un uso concreto que es el “derecho de habitar”. En tales casos no puedes alquilar.

**Vamos ahora con los gastos de constitución de un usufructo. Antes que nada hay que averiguar lo QUE VALE el usufructo. Operaciones:

-1ª, valorar el piso. Para eso se toma el “valor catastral” (sale en el IBI) y se le aplica un multiplicador que depende del ayuntamiento y aparece en la página web “Oficina virtual tributaria de Galicia”. Por ejemplo, si el piso está en Sanxenxo se multiplica por 1,5. Si el catastral es 100.000, multiplicado por 1,5 da 150.000: ese es su valor. Otro ejemplo, si el piso está en A Coruña se multiplica por 2,2; en el caso anterior daría 220.000 euros ¿verdad? O sea que varía según ayuntamientos.

-2ª, valorar el usufructo. Para eso SE RESTA DE 89 LA EDAD DEL USUFRUCTUARIO. Por ejemplo, si tiene 57 años, pues 89-57=32: quiere decir que el usufructo vale el 32% de la propiedad. Dándole al maquinillo, en el caso del piso de Sanxenxo 150.000x32%=48.000 euros: el usufructo valdría 48.000 euros. En el caso del piso de A Coruña, 220.000x32%=70.400 euros: eso valdría.

-3ª, fijarse en “como” se constituye el usufructo: Posibilidades:

Una: Por testamento, la más típica. Los gallegos suelen dejar a sus viudo/as el usufructo “de totalidad” (todo es todo ¿que parte de la respuesta no ha entendido?, que diría Pedro); así el sobreviviente puede usar y disfrutar toda la herencia, pero no disponer. Podrían  dejarse el “pleno dominio” y así el viudo dispondría, pero no suelen  por si acaso el viudo se casa con otra y deja a los hijos de “la nueva” los bienes de la difunta; en Galicia no hay reservas.

En estos casos no se paga NADA, ya que en sucesiones están exentos el domicilio familiar y hasta 400.000 euros por cónyuge. Para que hubiera obligación de pagar impuestos, el piso tendría que valer 3 o 4 millones de euros y eso, en nuestra Tierra, no existe. Yo nunca los vi.

Otra: Por pacto sucesorio de mejora o “herencia en vida”, siempre a favor de descendientes (hijos, nietos, bisnietos…), a su vez con dos posibilidades:

-El padre (o abuelo, etc.) hereda en vida al hijo la “nuda propiedad” (C) del piso y se reserva el usufructo para él (A+B). Tampoco aquí se suele pagar NADA, ya que se aplican las exenciones sucesorias. En el ejemplo de Sanxenxo, 150.000 de piso (A+B+C) menos 48.000 de usufructo (A+B) nos daría una resta de 102.000 como valor de la nuda propiedad (bastante por debajo de los 400.000 que obligarían al pago).

-El padre/abuelo, etc. hereda en vida al hijo el usufructo, reservándose la “nuda propiedad”. La cuenta es fácil y tampoco se paga nada, pues quedamos que el usufructo valdría 48.000, muy por debajo del tope. 

Otra más: Por pacto sucesorio de apartación, este cabe, además de en favor de hijos o descendientes, en favor de esposos.

Lo demás es todo igual: Lo normal es no pagar NADA si no se superan los topes legales de sucesiones. Puede transmitirse la nuda propiedad y reservarse el usufructo o, transmitir el usufructo, reservándose la nuda propiedad.

Otra más: Donar (o sea dar) la nuda propiedad, reservándose el usufructo; o donar (o sea dar) el usufructo (reservándose la nuda propiedad). Aquí ya hay que pagar impuestos; pero puede hacerse sea cualquiera que sea el parentesco o, incluso, si no hay. La más económico es la escala de padres a hijos, nietos etc. o de hijos, nietos, etc. a padres o abuelos (funciona en los dos sentidos: ascendente y descendente). En tales casos el tipo es el 5% hasta 200.000 euros. Por ejemplo, en el caso del piso de Sanxenxo:

-Si lo que das es la nuda propiedad, reservándote el usufructo, 102.000x5%= 5.100 euros de impuesto.

-Si lo que das es el usufructo, reservándote la nuda propiedad, 48.000x5%=2.400 euros de impuesto.

Creo que es el caso al que te refieres, pues entiendo que se trata de una transmisión ascendente, de hijo/s a padre/s.

Otra más: Vender, sea la nuda propiedad, sea el usufructo. En tal caso el impuesto de los pisos es el 10% (En el caso de Sanxenxo 10.200 euros o 4.800 euros según que lo que se venda sea la nuda propiedad o el usufructo).

En todos los casos es preciso hacer escritura y conveniente inscribir en el Registro de la Propiedad. El gasto depende de la complejidad del caso; si la operación es sencilla y en los casos expuestos, la operación se podría encarecer hasta en unos 700/800 euros.

Respuesta a la 2ª pregunta:

Confieso que no le pillo el sentido a la pregunta, debe de ser que estoy algo espeso desde el cocido del domingo en casa Besadío. En principio suena algo así como “hijo, te doy el cuadro de Picasso de las palomitas” y vas y se lo das; luego, al cabo de un año, al mismo hijo le pretendes volver a dar el mismo cuadro que ya le diste. Si sobre la mitad del piso ya hay un usufructo ¿cómo se va a volver a adjudicar a la misma persona el mismo usufructo sobre esa misma mitad, si ya lo tiene? Voy a imaginar aquí dos posibilidades:

            -Una, que se trate de trasmitir o adjudicar el usufructo de la otra mitad del piso. Ningún problema: por cualquiera de los métodos indicados. Así el usufructuario llegará a serlo del 100% del piso y  no sólo de la mitad y, por ejemplo, podrá cobrar el 100% del alquiler y no sólo la mitad.

            -Otra, que se trate de trasmitir o adjudicar el usufructo a otra persona (distinta del usufructuario que ya lo es). Tampoco hay problema: se llama usufructo sucesivo y, cuando muera el primer usufructuario, entrará el segundo en el uso y disfrute, si le sobrevive.

            Disculpa si no es el caso por el que preguntas, pero llevo a rajatabla la norma de no mantener correspondencia sobre las consultas para no hacer competencia a abogados y otros notarios. Pregunta al tuyo de confianza: todas estas cuestiones son el pan nuestro de cada día y están muy trilladas.