¡HE HEREDADO LA CONDICIÓN DE AVALISTA!

CAÑONES DEL SIL, MEDIO KILÓMETRO DE CAÍDA

Pregunta: Mi madre, que había avalado a mi hermana, ha fallecido. Ahora el Banco me exige que me haga cargo del aval, a pesar de que mi padre tiene el usufructo.

Respuesta:

Mira, para el mundo físico somos mortales, pero en el campo del derecho somos inmortales: nuestra persona la “continúan” nuestros herederos (del latín “heres” = continuador). El que acepta la herencia de alguien le “continua”: en sus bienes, en sus deudas, en los avales prestados, en sus pleitos… Posiblemente tu madre te nombró  heredera y dejó a tu padre el usufructo.

Las herencias se pueden aceptar o renunciar, en cuyo último caso nada te afectarían las responsabilidades derivadas de tu madre, en particular, avales prestados. También se pueden aceptar “a beneficio de inventario” en cuyo caso se responde solo con los bienes heredados (no con los propios); pero este es un expediente complejo que debes consultar en tu notario para ver si te sale a cuenta.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

MOSTEIRO DE SAN ESTEVO, A PIE DE CAÑÓN

En su interior, La Moreneta, dice el fraile que más grande y más auténtica que la de Montserrat. Está en estudio un tratado internacional para devolvérsela, siempre que no nos vuelvan a llamar "charnegos".

"CAUSAS REGISTRALES" QUE PREOCUPAN A COMPRADORES

SACSAYHUAMÁN, DONDE MATARON A JUAN PIZARRO DE UNA PEDRADA

Pregunta: quiero comprar un piso; he pedido “Nota” en el Registro y me han dejado perpleja estas 3 menciones misteriosas: 1) AFECTA durante 5 años a contar del 7/01/2018 al pago de las liquidaciones que puedan girarse por Sucesiones y Donaciones, 2) SUJETA a las limitaciones del art. 28 de la Ley Hipotecaria; y 3) AFECTA al pago de los costes de urbanización.

Respuesta:

Antes que nada, debe tener en cuenta que el Registro hace fe, es decir que el tercero (o sea vd.) que de buena fe adquiere de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitir será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por virtud de causas que no consten en el Registro. Es decir que a Vd. ( adquirente) solo le pueden perjudicar las “causas” que consten en el Registro. Esa "nota" presenta 3, muy típicas todas.

*Empezando por el gravamen fiscal, quiere decir que si girasen "complementarias" del impuesto de Sucesiones a los herederos y nadie se prestase a pagarlas, el fisco podría hacerlas efectivas embargando la propiedad. Naturalmente si así fuera y Vd. fuera la compradora perjudicada, podría resarcirse contra los herederos, que son los sujetos pasivos del impuesto. Todas las propiedades que se hayan transmitido en los últimos 5 años están en el caso y la verdad es que en el 99,9% de los casos se negocian sin problema (salvo que exista una causa de preocupación especial, como una insolvencia del vendedor, etc.).

**Más peliaguda puede ser la otra "causa", el art. 28 LH. Quiere decir que una parte de esa finca se inscribió a favor de un -no heredero forzoso- (un no hijo o descendiente) y, en estos casos el Registro suspende 2 años desde el fallecimiento la garantía absoluta que presta, es decir eso de "hacer fe". La causa es que podrían perjudicarse los derechos de los herederos forzosos, allí donde existan (derecho castellano, básicamente). A título de curiosidad le diré que creo que en Galicia está causa es inaplicable, ya que aquí no se conocen a los tales “herederos forzosos”: así lo publique en este artículo en el blog Derecho de Galicia.

El problema básico de esta "causa" es que puede preocupar a los Bancos a los que se pida una hipoteca (reacciones posibles: 1ª) a veces la operación –o sea el vendedor- les ofrece confianza y conceden el préstamo igual; 2ª) otras veces, piden un avalista externo para cubrir esos dos años; 3ª otras, se cierran en banda…)

***Otra “causa” típica suele ser la “afección con carácter real a los costes de urbanización”, es decir la obligación de urbanizar que tienen los promotores, pero que si nadie se hace cargo, podría ejecutarse sobre la finca. Lo normal es que esa urbanización esté ejecutada hace muchos años y que tal "causa" no deba ser motivo de problemas.

Ninguna de esas causas debe ser motivo de interrumpir un negocio entre personas honradas. El gravamen fiscal solo quiere decir que la finca se “movió” en los últimos cinco años, algo bastante normal, a veces casi positivo. En cuanto al “28LH”, observamos que, a menudo, los propios hijos-legitimarios han suscrito la escritura en que se entrega el legado a un no-descendiente: parece que mal podrían revolverse contra éste en demanda de sus derechos forzosos (que es lo que protege el art. 28). Asesórese con el notario y, especialmente, consulte con el Banco hipotecante. En sus asesorías jurídicas ven eso todos los días y evaluarán el posible riesgo; si conceden la hipoteca es que no ven motivo de preocupación.

Ah, la fecha importante a efectos del 28LH no es la de la inscripción ni la de la escritura, sino la del fallecimiento del causante de la herencia. Pasados 2 años del óbito, la adquisición estará 100% avalada por la “fe pública”.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento de la preguntante.

Los hidalgos españoles encontraron en la conquista americana el paraíso de las novelas de caballerías: como cuando don Quijote, lanza en ristre, cargaba contra ejércitos enteros (no, no eran ovejas): en México o en Cajamarca a menudo un par de cientos de españoles derrotaban masas de varias docenas de millares. El enemigo sufría pérdidas por miles; los españoles, a menudo y no siempre, un herido. Bastaban un par de cañonazos; ellos mismos morían aplastados entre sí, arrastrados por el pánico, como en el Heysel. La luchas del ejército renacentista (artillería, infantería, caballería...) contra el neolítico sólo podían tener a un resultado; y lástima de esas carnicerías, porque la superior cultura española se hubiera impuesto por si sola: los nuestros siempre actuaron a instancia de una mayoría de indígenas frente a oligarquías de una tiranía espeluznante, como la Inca o la Azteca, que hacían gala del sacrificio humano o incluso, de la digestión de sus súbditos.

No obstante aquí, en SACSAYHUAMÁN (Cusco, Perú), el neolítico venció por un momento al renacimiento: el conquistador Juan Pizarro recibió un cantazo en el yelmo;  molestándole la abolladura, optó por quitárselo. Acto seguido una tremenda pedrada lo descalabró por completo.  

Precioso paraje lleno de reminiscencias históricas; no se comprende que los viajeros españoles pierdan el tiempo en Machu Pichu, un decorado de la Warner creado por y para guiris.

¿CUANDO HAN DESAPARECIDO EL BANCO POPULAR Y EL BANCO PASTOR?

Un viejo Pancho de mar...

La pregunta tiene su miga, pues es clave para saber si un día determinado el préstamo, la cesión de un activo o la póliza te los concedió el Pastor, el Popular, el Santander o el sursumcorda. Como todos nos estamos preguntando lo mismo, daré mi punto de vista para, en lo futuro, limitarme a escuchar otros más doctos. Los datos del problema, son:

*El 20/09/2018 desaparecieron el BANCO PASTOR S.A.U. y el POPULAR BANCA PRIVADA S.A.U., al ser absorbidos por el BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., único superviviente, a medio de escritura ante un notario de Boadilla del Monte, nº 6.070 de protocolo. La absorción se inscribió en el Registro Mercantil el día 24/09/2018.

**El día 20/09/2018, asimismo y acto seguido, desapareció el BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. (que llevaba en sus entrañas, como sabemos, al Pastor y al Popular B. Privada), al ser absorbido por el BANCO DE SANTANDER S.A., a medio de escritura ante el mismo notario, nº 6.071 de protocolo. La absorción se inscribió en el Registro Mercantil el día 28/09/2018.

Las preguntas son variadas; por poner alguna: si te vendió un piso el Banco Pastor S.A. el día 20 ¿es válida la compraventa? ¿Y si el 21? ¿Y si el 24? ¿Y si se trata de un préstamo? ¿Y si te lo concedió el Santander el día 20? Etc., etc.

Las respuestas que se ofrecen, también son variopintas:

1.-La fecha de efectos es la del Asiento de Presentación de la escritura, tal como señala el art. 55 RRM.

2.-La fecha de efectos es la de la inscripción de la absorción, conforme al art. 46 de la ley 3/2009.

3.-La fecha de efectos es la del día siguiente a la inscripción.

4.-La fecha de efectos es la de la publicación en el BORME.

            & La opinión más fundamentada nos indica que la fecha de eficacia de la absorción es la del día siguiente al de la inscripción; hablando en claro, el 24 de septiembre de 2018 el Banco Pastor estaba vivo; el 25, muerto. Por lo mismo, el Banco Popular sobrevivió hasta el 28, pero expiró el 29. La causa de ello es que, si bien es cierto que el art. 55 RRM considera que la fecha de la inscripción es la del asiento de presentación, debe prevalecer el art. 46 de la ley 3/2009, dado su carácter específico para modificaciones estructurales de sociedades mercantiles (…la eficacia de la “absorción”… se producirá con la inscripción…). Y no hace falta que me paséis el plagScam como a los masters, reconozco que esa opinión la plagié de la Resolución DGRN. de 20/09/2011.

   

          && Pero con el art. 46 solo queda resuelta la mitad del problema; persiste la duda de quien detenta la personalidad jurídica “el mismo día de la inscripción”. Por poner el caso, el día 24 ¿debe actuar el Pastor o el Popular? Y el día 28 ¿el Popular o ya el Santander? Siendo incompatibles ambas personalidades, entiendo que debe transcurrir el día de la inscripción en su totalidad, empezando los efectos a primera hora del siguiente, por analogía con lo que señala el art. 5º del CC.

            Salvo mejor opinión.

    

APORTACIÓN POR APARTACIÓN.-EL 3º TÍTULO

La obra maestra de Pepe da Pena

Super-práctica para gallegos la Resolución DGRN. de 5 de septiembre de 2.018. Según ella, es válida la inmatriculación mediante,

-Un título público previo consistente en la adjudicación de una finca por herencia, datando los fallecimientos al menos de un año antes. Los causantes, se dice, adquirieron “por justos y legítimos títulos”.

-Un título traslativo otorgado el mismo día, nº de protocolo siguiente, por el que el cónyuge heredero APORTA la finca a la sociedad de gananciales, siendo la causa la APARTACIÓN (exenta fiscalmente) como heredero forzoso del cónyuge beneficiado.

Comentario:

Parece que se nota un cambio de aires. Hasta ahora, se venía descartando como título inmatriculador la Aportación a la sociedad de gananciales por considerarse titulación “ad hoc” (sólo para inscribir), lo que podría ser cierto en el ámbito castellano, pero no en la tierra del “amiguiños sí, pero a vaquiña po-lo que vale”. Los que están al pie del cañón saben que la causa de la Aportación suele ser la construcción durante el matrimonio con fondos conyugales; y que el motivo por el que hasta ahora no había inscripción es que en Galicia “no había costumbre”; práctica que está cambiado al bancarizarse la economía. La inscripción es el objetivo secundario.

Otra interesante alegación, no desmentida por la Resolución es que la titularidad catastral no es “irrelevante” (como pretendía la calificación), pues “salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos” (3.3.TRLCI). Algo lógico pues, como poco, revelan una posesión pública, pacífica, ininterrumpida y a título de dueños, durante décadas. Por ello, para descartar esta presunción, debe indicarse la “prueba en contrario”, caso contrario prevalece la presunción legal aunque el pre-título (el título previo del título previo, o sea el del causante de la herencia)  sea una mera afirmación de que se adquirió “por justos y legítimos títulos”.

De todas formas, seguimos reinvindicando un Servicio de Resolución de Recursos gallegos, como el que ya tienen en Catalunya, siendo mayores nuestras especificidades jurídicas y consuetudinarias en el ámbito registral.

Cies disfrazada de Tahití

DECLARACION DE CASA POR ANTIGÜEDAD

Carril-bici interrumpido por "merienda de nécoras"

Pregunta.-Tengo registrada la finca, pero no la casa; el comprador me exige que la inscriba ¿qué puedo hacer?

Respuesta:

Lo que suele hacerse en su caso es declarar la edificación por prescripción de sanciones, con arreglo al art. 28.4 de la ley del Suelo: en resumidas cuentas, hay que demostrar que, desde que está construida, ha transcurrido plazo suficiente para la prescripción de cualquier sanción (o sea, seis años o más).

La ley ofrece tres posibles documentos para la prueba; con el condicionante de que en cualquiera de ellos debe figurar la georreferencia (las coordenadas, vamos):

a)      Certificación municipal.-Descartable: los ayuntamientos no suelen darlo, si lo dan no viene la georreferencia y si la ponen, siempre falta o al año de construcción o alguno de los 4 datos que se exigen: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, nº de plantas y nº de viviendas.

b)      Certificación catastral: es el que se utiliza en el 90% de los casos, ya que en ella constan con nitidez tanto la georreferencia, como el año de construcción y los 4 datos de marras. Lo único que tienes que hacer es presentarte en tu notario con la escritura de la finca, y decirle que quiere otorgar la “escritura de declaración de edificio”; el propio notario obtendrá gratuitamente la certificación vía internet.

El coste básico de este documento es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que oscila según autonomías. En Galicia, de las más caras, es del 1,5% sobre el valor de lo edificado (según unos baremos).

c)      Certificación técnica, es decir, realizada por un arquitecto que tenga conocimiento del edificio, pues debe certificar la antigüedad, la georreferencia y los 4 datos. Se suele recurrir a ella cuando falla la anterior.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

PLAZO PARA RECLAMAR LA LEGÍTIMA

Puesta de sol sobre el Sentulu, el pequeñín de las islas Ons

Pregunta: Soy huérfano. ¿Qué plazo tengo para reclamar la legítima por mi abuela 

Respuesta:

La respuesta que me pides dista de ser única, ya que lo que llamas LA LEGÍTIMA (derechos que la ley da a ciertos parientes de un fallecido) puede ser muchas cosas o nada en absoluto; los plazos para reclamarla también son muy oscilantes; y los parientes que tienen derecho a ella son distintos según los territorios. Haré un esquema muy elemental (que no pretende agotar el tema, claro):

--Territorios donde no hay legítimas: Navarra, parte de Álava, Reino Unido, U.S.A., etc. Cada uno deja heredero a quien quiere, sea hijo, cónyuge o nada de nada. Sobran los plazos de reclamación, pues no hay nada que reclamar.
En el País Vasco puedes elegir al legitimario entre tus descendientes; es decir, dejársela a uno o varios y nada a los demás.

--Territorios donde la legítima es una deuda, no parte de la herencia: Galicia. Cada uno deja heredero a quien quiere, pero los hijos o descendientes de hijos muertos, en su conjunto, son acreedores de un cuarto de valor de la herencia, aunque si el heredero es el cónyuge, se puede establecer que no exista obligación de pago mientras viva el viudo. No existe legítima de los padres o ascendientes. El plazo para reclamarla es de 15 años (si es reclamable). En Cataluña existe un régimen parecido, pero el plazo es de 10 años.

Añado de mi cosecha que lo deseable sería dejarlo en 5 años, como para el resto de los créditos.

--Territorios de raigambre castellana donde la legítima es herencia forzosa (1/3, a repartir por igual entre hijos; otro 1/3 para hijos aunque puede adjudicarse desigualmente; 1/3, libre. Si no hay hijos (o descendientes en ciertos casos), ½ a los padres o ascendientes, salvo concurriendo con viudo/a, en cuyo caso la parte forzosa de los ascendientes es de 1/3). La legítima de 2/3 es típica del derecho castellano, vigente en la mayor parte de España (Castilla, León, Andalucía, Extremadura…). Esta legítima es herencia pura y dura (el legitimario tiene derecho a participar en todos los bienes), no una deuda. El plazo para reclamarla es el de la acción de “Petición de Herencia”, o sea 30 años; siempre a contar del fallecimiento.

--Legítimas superiores: En Francia puede llegar a los ¾ la de los descendientes, aunque a día de hoy se ha suprimido la de los ascendientes.

Todo con muchos matices que no te puedo contar aquí; para eso ya hay libros muy, muy gordos.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

LOS 10 DÍAS DEL CONTADOR-PARTIDOR

EL PORTALÉN ES LA PUERTA CUYO DINTEL ES LA PIEDRA REDONDA

Mi difunta tía doña *** impuso que las partijas fueran realizadas por don *** como contador-partidor, pero éste da largas y el asunto  no avanza. ¿Qué podemos hacer los tres sobrinos y herederos?

En mi opinión: uno cualquiera de los herederos debe requerir al contador para que acepte o repudie (290 LG). Si no acepta expresamente ante notario en los 10 días hábiles siguientes a la notificación, se entiende rechazado el cargo (por lo que cuenta, veo que no lo hará).

A continuación la partija puede hacerse:

 -Por los 3 herederos de mutuo acuerdo.

-A petición de al menos 2 herederos, por un contador sorteado entre 5 peritos.

-A petición de al menos 2 herederos, por un contador extraído de una lista oficial.

-Si no hay acuerdo de al menos 2 herederos, en el juzgado.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

MENHIR " MARCO DO VENTO",  a unos pasos del PORTALÉN

 El PORTALÉN (“Porta do Alén” en gallego, o sea "la puerta del más allá"), es un dolmen o puerta neolítica, sita en la cima del monte do Seixo (Cerdedo, serra do Cando, P. de Pontevedra), que, al traspasarla, permite hablar con los muertos. Una vez pasado el umbral, debes permanecer en silencio o perderás el habla, o, incluso, algo peor: que te quedes para siempre “del otro lado”. Te dirigirás a los muertos por el pensamiento; ellos te responderán a través de murmullos de la naturaleza. Es obligatorio dejar una ofrenda, en teoría una vasija de leche, aunque a mí se me admitió un billete de cinco euros.

El lugar pone los pelos de punta, de verdad.

Un viejo que vende uvas de chup-chup en la aldea de Barcia do Seixo (falda del monte Seixo) estaba muy agradecido al PORTALÉN: Le permitió ponerse al habla con su médico, recién fallecido de un infarto, que le advirtió que estaban a punto de amputarle la pierna sana. Pidió las radiografías y, en efecto, era así. Gracias a eso, conserva la pierna buena y se apaña muy bien con la prótesis.

Los descreídos dicen que se trata un santuario neolítico que contiene también el mayor menhir de Galicia, el “Marco do Vento”; lo que es a mí no me vuelven a ver el pelo. Ah, se me olvidaba: está prohibido reproducir el contenido de las conversaciones (bajo idénticas penas: o mudez o nicho). Entiendo que el señor de las uvas tenía dispensa, dadas las circunstancias.

Las fotos las he tomado de la web “Galicia Máxica”, mucho mejores que las mías.