"CAUSAS REGISTRALES" QUE PREOCUPAN A COMPRADORES

SACSAYHUAMÁN, DONDE MATARON A JUAN PIZARRO DE UNA PEDRADA

Pregunta: quiero comprar un piso; he pedido “Nota” en el Registro y me han dejado perpleja estas 3 menciones misteriosas: 1) AFECTA durante 5 años a contar del 7/01/2018 al pago de las liquidaciones que puedan girarse por Sucesiones y Donaciones, 2) SUJETA a las limitaciones del art. 28 de la Ley Hipotecaria; y 3) AFECTA al pago de los costes de urbanización.

Respuesta:

Antes que nada, debe tener en cuenta que el Registro hace fe, es decir que el tercero (o sea vd.) que de buena fe adquiere de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitir será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por virtud de causas que no consten en el Registro. Es decir que a Vd. ( adquirente) solo le pueden perjudicar las “causas” que consten en el Registro. Esa "nota" presenta 3, muy típicas todas.

*Empezando por el gravamen fiscal, quiere decir que si girasen "complementarias" del impuesto de Sucesiones a los herederos y nadie se prestase a pagarlas, el fisco podría hacerlas efectivas embargando la propiedad. Naturalmente si así fuera y Vd. fuera la compradora perjudicada, podría resarcirse contra los herederos, que son los sujetos pasivos del impuesto. Todas las propiedades que se hayan transmitido en los últimos 5 años están en el caso y la verdad es que en el 99,9% de los casos se negocian sin problema (salvo que exista una causa de preocupación especial, como una insolvencia del vendedor, etc.).

**Más peliaguda puede ser la otra "causa", el art. 28 LH. Quiere decir que una parte de esa finca se inscribió a favor de un -no heredero forzoso- (un no hijo o descendiente) y, en estos casos el Registro suspende 2 años desde el fallecimiento la garantía absoluta que presta, es decir eso de "hacer fe". La causa es que podrían perjudicarse los derechos de los herederos forzosos, allí donde existan (derecho castellano, básicamente). A título de curiosidad le diré que creo que en Galicia está causa es inaplicable, ya que aquí no se conocen a los tales “herederos forzosos”: así lo publique en este artículo en el blog Derecho de Galicia.

El problema básico de esta "causa" es que puede preocupar a los Bancos a los que se pida una hipoteca (reacciones posibles: 1ª) a veces la operación –o sea el vendedor- les ofrece confianza y conceden el préstamo igual; 2ª) otras veces, piden un avalista externo para cubrir esos dos años; 3ª otras, se cierran en banda…)

***Otra “causa” típica suele ser la “afección con carácter real a los costes de urbanización”, es decir la obligación de urbanizar que tienen los promotores, pero que si nadie se hace cargo, podría ejecutarse sobre la finca. Lo normal es que esa urbanización esté ejecutada hace muchos años y que tal "causa" no deba ser motivo de problemas.

Ninguna de esas causas debe ser motivo de interrumpir un negocio entre personas honradas. El gravamen fiscal solo quiere decir que la finca se “movió” en los últimos cinco años, algo bastante normal, a veces casi positivo. En cuanto al “28LH”, observamos que, a menudo, los propios hijos-legitimarios han suscrito la escritura en que se entrega el legado a un no-descendiente: parece que mal podrían revolverse contra éste en demanda de sus derechos forzosos (que es lo que protege el art. 28). Asesórese con el notario y, especialmente, consulte con el Banco hipotecante. En sus asesorías jurídicas ven eso todos los días y evaluarán el posible riesgo; si conceden la hipoteca es que no ven motivo de preocupación.

Ah, la fecha importante a efectos del 28LH no es la de la inscripción ni la de la escritura, sino la del fallecimiento del causante de la herencia. Pasados 2 años del óbito, la adquisición estará 100% avalada por la “fe pública”.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento de la preguntante.

Los hidalgos españoles encontraron en la conquista americana el paraíso de las novelas de caballerías: como cuando don Quijote, lanza en ristre, cargaba contra ejércitos enteros (no, no eran ovejas): en México o en Cajamarca a menudo un par de cientos de españoles derrotaban masas de varias docenas de millares. El enemigo sufría pérdidas por miles; los españoles, a menudo y no siempre, un herido. Bastaban un par de cañonazos; ellos mismos morían aplastados entre sí, arrastrados por el pánico, como en el Heysel. La luchas del ejército renacentista (artillería, infantería, caballería...) contra el neolítico sólo podían tener a un resultado; y lástima de esas carnicerías, porque la superior cultura española se hubiera impuesto por si sola: los nuestros siempre actuaron a instancia de una mayoría de indígenas frente a oligarquías de una tiranía espeluznante, como la Inca o la Azteca, que hacían gala del sacrificio humano o incluso, de la digestión de sus súbditos.

No obstante aquí, en SACSAYHUAMÁN (Cusco, Perú), el neolítico venció por un momento al renacimiento: el conquistador Juan Pizarro recibió un cantazo en el yelmo;  molestándole la abolladura, optó por quitárselo. Acto seguido una tremenda pedrada lo descalabró por completo.  

Precioso paraje lleno de reminiscencias históricas; no se comprende que los viajeros españoles pierdan el tiempo en Machu Pichu, un decorado de la Warner creado por y para guiris.