¿ALQUILER O "VENTA DE PROPIEDAD TEMPORAL"?

         Por más que la LAU/2013 haya flexibilizado el régimen de los arrendamientos, los propietarios siguen viendo este contrato como una ruleta en la que arriesgas la posibilidad de perder tu finca casi gratis durante unos cuantos años. Por eso empiezan a ponerse de moda otros contratos como el de PROPIEDAD TEMPORAL, procedente del derecho inglés aunque en la actualidad existe también un proyecto de ley en Cataluña. A esto, lo primero que hay que decir es que no hace falta ninguna ley: los contratos en España son libres y cada uno los configura como le da la gana; aunque no tengan nombre. A menudo las leyes solo sirven para poner “pegas” a las posibilidades que da la libertad individual.

           En ocasiones, una buena alternativa al contrato de arrendamiento es el contrato de propiedad temporal. Consiste en que yo (dueño formal) cedo mi propiedad a otro (dueño material) por un plazo, por ejemplo, tres años, a cambio de un precio, pongamos treinta y seis mil euros, el cual se aplaza mensualmente, a razón de mil euros al mes. El contrato se extingue automáticamente a su vencimiento (a los tres años), sin necesidad de requerimiento alguno. Pero, mientras tanto, el dueño material es el verdadero dueño; para lo bueno (puede vender, hipotecar, regalar etc. su “propiedad temporal”) y para lo malo (es el quien paga el IVA, los gastos de comunidad, las reparaciones –salvo pacto en contrario o modalizador-, etc.). Asimismo el dueño formal conserva también su libertad negocial sobre su propio derecho, pudiendo a su vez trasmitirlo, gravarlo, etc. El respectivo derecho se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.

         Una de las ventajas del contrato de “venta de propiedad temporal” sobre el arrendamiento es que en la primera, si se deja de pagar, se habrá dejado de pagar un plazo (no un alquiler) y podrá resolverse automáticamente el contrato sin más que notificar el hecho al “propietario material”, conforme al art. 1540 del CC. A partir de ahí, si el ocupante no desaloja, podrá hacerse responsable de claúsulas penales. Advierte la diferencia con el arrendamiento, donde existe para el inquilino la posibilidad de “enervar” el desahucio, pagando de golpe todos los alquileres conforme al art. 22.4 de la LEC. Otra ventaja (pensemos en ventas temporales de edificios importantes) es la posibilidad del propietario material de negociar o hipotecar su derecho, financiándose con garantía del mismo. Entiendo que, caso de que transmita su derecho cualquiera de los titulares (formal o material), no caben retractos porque  no estamos ante un proindiviso; de todas formas no estaría demás excluirlos en el contrato ya que lo que prevalece es la libertad de contratar.

         Para acabar, como inconveniente, y gordo, Jacques destacaría que lo más probable es que la Consellería de Facenda aplique encantada el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. ¡Vete tú a contarle que es temporal!