Las construcciones sin licencia o sin autorización autonómica preceptiva constituyen un porcentaje fundamental, quizá mayoritario, del entramado habitacional de Galicia. Consciente de ello la ley de Galicia 2/2010 de 25 de marzo intentó poner algo de racionalidad en este mundo, pero fracasó porque, si bien atendió a una realidad antigua (viviendas clandestinas), se olvido de una realidad moderna (necesidad de dinero=crédito hipotecario).
Como novedad, la ley se aplica no solo a viviendas, sino también a construcciones y edificaciones en general, o sea, incluye naves.
Veamos el tema (Desarrollado en la Disposición Transitoria 3ª de la ley 2/2010, por el procedimiento PREGUNTA-RESPUESTA):
1ª PREGUNTA: ¿Qué se hace para legalizar las edificaciones sin ninguna clase de licencia ni autorización? (¡Ojo!, aquí hablamos de las “sin nada”, no de las que “tienen licencia pero se construye más”, es decir lo normal).
RESPUESTA:
a) Si está en zona verde, libre, dotacional o de equipamiento público: NO SE PUEDEN LEGALIZAR, o sea no se aplica el plazo de supervivencia de 6 años y la administración se la puede precintar y demoler aunque haya pasado más tiempo. Además, aunque su buen amigo el alcalde le de licencia, EN ESTAS ZONAS LAS LICENCIAS SON NULAS.
Obras: Solo se autorizan pequeñas reparaciones por “seguridad e higiene”, es decir para que no le caiga una teja en la cabeza al vecino, Prohibidas las de “consolidación, aumento de valor, modernización o cambio de uso”.
-¿Se puede hacer algo? Lo que se hace en la práctica es: Coger un buen abogado y tener la cosa “entretenida” en los juzgados un par de décadas, es decir toda su vida (el tiempo util que usted tiene para disfrutar su chalet en esa preciosa “reserva de la naturaleza”, si lo construyó a los 55 años).
b) Si no están en esas zonas (verdes, públicas…) y son anteriores a 1 de enero de 2003:Requisito previo: que hayan transcurrido 6 años en 21 de abril de 2010 sin que la administración “haya adoptado medidas para restaurar la legalidad” (Requisito fácil: nunca adoptan tales medidas).
SE PUEDEN LEGALIZAR de la siguiente forma:
1.-Plazo: Debe solicitarse antes del 21 de abril de 2.012.
2.-Modo: Solicitar al ayuntamiento la declaración de incursión en “Fuera de Ordenación”. La solicitud incluirá una descripción con situación y medidas de la finca y la edificación y una “CERTIFICACION TECNICA DE SOLIDEZ Y SEGURIDAD”. Se anotan en un registro.
3.-Efectos: Quedan incorporadas al patrimonio de su titular. Se puede: Registrar la propiedad/ Hacer obras de conservación/ Idem de mantenimiento del uso/ Obras de consolidación, mejora y reforma (si solo son parcialmente incompatibles con el planeamiento, requisito fácil)/ Ampliación de la superficie construida, mismo caso.
2ª PREGUNTA ¿Cuál es la fecha de terminación de una casa, a partir de la cual se cuentan los seis años?RESPUESTA :
-En teoría “se toma como fecha de efectiva terminación de las obras la que resulte de su efectiva comprobación por la administración actuante sin perjuicio de su acreditación por cualquier otro método de prueba válido en derecho” (Art. 210 Ley Suelo de Galicia).
-En la práctica: La administración actuante no comprueba nada y la prueba es siempre la “certificación catastral”, apartado “año”. Por ejemplo: Año: 1981.
3ª PREGUNTA ¿Sirve para algo todo esto?RESPUESTA; No. Los edificios “fuera de ordenación” no sirven de base para el mercado hipotecario (ver entrada en este blog: “1 pregunta sobre: Edificios fuera de Ordenación en A Coruña”, Feb/2010), es decir no te dan hipoteca por ellos, o sea nadie te los compra ni te los acepta el banco para financiar las obras. Por eso, prácticamente nadie ha solicitado la inclusión en el “Registro de Fuera de Ordenación”, a pesar de que va transcurrida una buena parte del plazo de dos años que había para hacerlo.
El método alternativo es acogerse a la legislación estatal, en concreto art. 52.a del RD 1093/97, que es lo que hace todo el mundo (ver en este blog: “5 preguntas sobre vivienda” Feb/2010). Con ese sistema se puede registrar un edificio (sin condenarlo a la maldita categoría de “Fuera de Ordenación”), siempre que no conste en el registro de la propiedad “anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación”
Como la administración es una vaga, ese requisito es facilísimo y se cumple siempre. Se suele combinar con el sistema del “eterno pleito”.
Veamos el tema (Desarrollado en la Disposición Transitoria 3ª de la ley 2/2010, por el procedimiento PREGUNTA-RESPUESTA):
1ª PREGUNTA: ¿Qué se hace para legalizar las edificaciones sin ninguna clase de licencia ni autorización? (¡Ojo!, aquí hablamos de las “sin nada”, no de las que “tienen licencia pero se construye más”, es decir lo normal).
RESPUESTA:
a) Si está en zona verde, libre, dotacional o de equipamiento público: NO SE PUEDEN LEGALIZAR, o sea no se aplica el plazo de supervivencia de 6 años y la administración se la puede precintar y demoler aunque haya pasado más tiempo. Además, aunque su buen amigo el alcalde le de licencia, EN ESTAS ZONAS LAS LICENCIAS SON NULAS.
Obras: Solo se autorizan pequeñas reparaciones por “seguridad e higiene”, es decir para que no le caiga una teja en la cabeza al vecino, Prohibidas las de “consolidación, aumento de valor, modernización o cambio de uso”.
-¿Se puede hacer algo? Lo que se hace en la práctica es: Coger un buen abogado y tener la cosa “entretenida” en los juzgados un par de décadas, es decir toda su vida (el tiempo util que usted tiene para disfrutar su chalet en esa preciosa “reserva de la naturaleza”, si lo construyó a los 55 años).
b) Si no están en esas zonas (verdes, públicas…) y son anteriores a 1 de enero de 2003:Requisito previo: que hayan transcurrido 6 años en 21 de abril de 2010 sin que la administración “haya adoptado medidas para restaurar la legalidad” (Requisito fácil: nunca adoptan tales medidas).
SE PUEDEN LEGALIZAR de la siguiente forma:
1.-Plazo: Debe solicitarse antes del 21 de abril de 2.012.
2.-Modo: Solicitar al ayuntamiento la declaración de incursión en “Fuera de Ordenación”. La solicitud incluirá una descripción con situación y medidas de la finca y la edificación y una “CERTIFICACION TECNICA DE SOLIDEZ Y SEGURIDAD”. Se anotan en un registro.
3.-Efectos: Quedan incorporadas al patrimonio de su titular. Se puede: Registrar la propiedad/ Hacer obras de conservación/ Idem de mantenimiento del uso/ Obras de consolidación, mejora y reforma (si solo son parcialmente incompatibles con el planeamiento, requisito fácil)/ Ampliación de la superficie construida, mismo caso.
2ª PREGUNTA ¿Cuál es la fecha de terminación de una casa, a partir de la cual se cuentan los seis años?RESPUESTA :
-En teoría “se toma como fecha de efectiva terminación de las obras la que resulte de su efectiva comprobación por la administración actuante sin perjuicio de su acreditación por cualquier otro método de prueba válido en derecho” (Art. 210 Ley Suelo de Galicia).
-En la práctica: La administración actuante no comprueba nada y la prueba es siempre la “certificación catastral”, apartado “año”. Por ejemplo: Año: 1981.
3ª PREGUNTA ¿Sirve para algo todo esto?RESPUESTA; No. Los edificios “fuera de ordenación” no sirven de base para el mercado hipotecario (ver entrada en este blog: “1 pregunta sobre: Edificios fuera de Ordenación en A Coruña”, Feb/2010), es decir no te dan hipoteca por ellos, o sea nadie te los compra ni te los acepta el banco para financiar las obras. Por eso, prácticamente nadie ha solicitado la inclusión en el “Registro de Fuera de Ordenación”, a pesar de que va transcurrida una buena parte del plazo de dos años que había para hacerlo.
El método alternativo es acogerse a la legislación estatal, en concreto art. 52.a del RD 1093/97, que es lo que hace todo el mundo (ver en este blog: “5 preguntas sobre vivienda” Feb/2010). Con ese sistema se puede registrar un edificio (sin condenarlo a la maldita categoría de “Fuera de Ordenación”), siempre que no conste en el registro de la propiedad “anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación”
Como la administración es una vaga, ese requisito es facilísimo y se cumple siempre. Se suele combinar con el sistema del “eterno pleito”.
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