LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Y EL AMETRALLAMIENTO LEGISLATIVO

En las últimas semanas la confluencia de una situación objetiva de ruina económica con la proximidad electoral ha dado lugar a una especie de histeria legislativa. Las normas se suceden sin fin, con una vigencia algunas veces de solo unos días y creo que sin ninguna intención de regular la sociedad, sino de producir efectos más o menos propagandísticos. Es como un campo de batalla donde disparan por todos lados, pim-pam-pum, sin dar tiempo a jueces y operadores jurídicos a enterarse de lo nuevo legislado, ni ganas que tienen, pues saben que como mucho a las pocas semanas será superado por nuevas leyes y decretos.
Examinaremos aquí las novedades producidas en la “regularización de edificaciones” por el RD-Ley 8/2011 (Me refiero a la última “ley Zapatero” sobre hipotecas a instancia de los “indignados”). Tema importante, puesto que afecta como mínimo a la mitad de la propiedad de Galicia.
I.-COMENTARIO PREVIO
Antes que nada comentaremos otros aspectos de la ley 8/2011 como: a) “Cambiar el valor de adjudicación al Banco del bien” –del 50% al 60%-; b) “Aumentar en un 50% la cantidad inembargable al deudor en créditos hipotecarios”; c) “Disminuir la postura mínima en subastas de bienes hipotecados” –del 30% al 20%-, etc.
OPINION DE JACQUES: Todo eso está muy bien y mejor sería que se pusiese un artículo único que dijera “No hay obligación de pagar la hipoteca”. Me refiero a que todas esas hipotecas están titulizadas, es decir vendidas, y se le cambia al comprador el producto adquirido. Es como si usted compra un coche rojo y se lo dan verde. Si le da igual… Lo que pasa es que a nuestros compradores no les da igual y así lo puede ver usted en la prima de riesgo y en la calificación de Bancos y Cajas.

II.-Y ahora, a lo que importa. Las dos novedades fundamentales de la ley 8/2011, son:
PRIMERA NOVEDAD.-EN RELACION A LA CONCESIÓN POR CADUCIDAD DE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN (Como se sabe la Licencia de P. O. es necesaria para declarar la terminación de edificios y por lo tanto, venderlos por pisos o hipotecarlos):
----La Ley gallega (18/2008, de vivienda de Galicia, art. 20) dice que la Licencia puede ser concedida o bien “expresamente” o bien por “TRANSCURSO DEL PLAZO DE DOS MESES” sin resolución expresa por parte de la administración. O sea, el silencio del Ayuntamiento, transcurridos dos meses, significa concesión de la L.P.O (silencio positivo)
----La ley española (8/2011, ley de los indignados, art. 23) dice que en los actos de construcción y uso del suelo, la licencia tiene que ser siempre concedida por “acto expreso” y que el silencio implica que la petición ha sido desestimada (silencio negativo).
¿CUAL GANA, LA LEY GALLEGA O LA ESPAÑOLA? La pregunta es importante porque en Galica los ayuntamientos NUNCA responden en plazo a las peticiones y por lo tanto, según la “ley indignada” debe entenderse que NUNCA se entiende concedida la L.P.O. por lo que se habrán suprimido (esta vez del todo), las ventas, hipotecas, etc.
Jacques Millot aventurará una opinión, consciente de la fatiga de los operadores jurídicos y de que no vale mucho la pena pues en unas semanas tendremos muchas más leyes y decretos sobre el tema.
GANA LA NORMA GALLEGA (SILENCIO POSITIVO). Existiendo una norma “específica y determinada” sobre la “Licencia de Primera Ocupación”, como es el art. 20 de la ley Galicia 18/2008, debe preferirse al artículo 23 de la novísima ley España 8/2011, que habla en general de un “acto expreso de conformidad” por parte de la administración a los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo o del subsuelo, a los que aplica el SILENCIO NEGATIVO. En cualquier caso, tenga cuidado, también se podría argumentar lo contrario.

III.-SEGUNDA NOVEDAD.-EN RELACION A LA REGULARIZACION DE EDIFICACIONES ILEGALES POR TRANSCURSO DE SEIS AÑOS.Ya hemos visto en una entrada anterior (“Las edificaciones ilegalísimas”) que no había tenido mucho éxito el sistema de regularización previsto en la Ley Galicia 2/2010, que daba un plazo de dos años para acogerse a ella, pero con el requisito de registrarse como “fuera de ordenación”, lo que dificultaba su acceso al crédito hipotecario y reducía a un tercio su valor de venta.
El sistema utilizado hasta ahora era el art. 52 del RD-España 1093/97, el cual dice (¿o decía?) que podían inscribirse en el Registro de la Propiedad las edificaciones terminadas en las que se pruebe: a) Su “terminación en fecha determinada” y su descripción coincidente con el título (La prueba suele ser el certificado catastral, apartado “año”, o bien de un arquitecto); b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto para la prescripción (o sea + de seis años, en que prescriben incluso las faltas muy graves); y c) Que no esté anotado en el Registro “expediente urbanístico”.

¿CUAL ES LA NOVEDAD DE LA LEY España-8/2011?
Pues que como dice en su artículo 24.4.b, además de estos requisitos hay que acompañar al Registro “el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación”, con lo cual volveríamos a dejar fuera del comercio más de la mitad de la propiedad de Galicia.
¿EXISTE ALGUNA SALVACIÓN? Todo dependerá de lo que opinen los registradores sobre la materia; los primeros comentarios parecen inclinarse por la vía más radical.
Ahora bien, Jacques observa que existe una diferencia entre el art. 52 del RD 1093/97 (que no obliga a declararse en “fuera de ordenación”) y el art. 24 de la ley 8/2011 (que obliga a esa declaración). En el art. 52 se considera indispensable la prescripción (transcurso de más de 6 años), lo que no ocurre así en el art. 24. Una interpretación benévola para Galicia podría ser que no hay obligación de declararse en orsay si la sanción está prescrita (+ 6 años) y que si hay que declararse en orsay, si el plazo transcurrido es inferior.En cualquier caso no se preocupe, pronto habrá más leyes, muchas. Solo quiero decirle a los legisladores gallegos, que piensen en la Galicia real.