EL USUFRUCTO VIDUAL GALLEGO.-FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL VIUDO/A USUFRUCTUARIO Además de las corrientes de todo usufructuario según el Código Civil (usar y disfrutar), la Ley de Galicia (arts. 233 y 234) da al viudo/a-usufructuario de totalidad, las siguientes facultades y obligaciones:

PRIMERA: Es el ADMINISTRADOR UNICO de todos los bienes (234-2º). Por lo tanto es el único que los posee, el que decide si un piso se alquila o no y a quien, cobra el alquiler, maneja las cuentas bancarias, compra acciones, invierte en fondos, etc., “con la diligencia propia de un buen padre o madre de familia”.

SEGUNDA: Es el que tiene que PAGAR LAS DEUDAS y obligaciones del causante (233-2º), pudiendo al efecto vender animales, arbolado o mobiliario ordinario. La pregunta que se plantea es ¿tiene que PAGAR la totalidad del IMPUESTO DE SUCESIONES, incluso la parte de los hijos? La normativa no deja claro este caso (habla de los “causahabientes”) y tanto lo es el viudo/a como los hijos. Pero la respuesta ha de ser afirmativa, el VIUDO/A USUFRUCTUARIO DE TOTALIDAD (DINERO Y FONDOS INCLUSIVE), TIENE QUE PAGAR LA TOTALIDAD DEL IMPUESTO DE SUCESIONES, por los siguientes motivos: 1º.-Porque es el único que puede pagar, ya que el viudo es el que tiene la posesión del dinero y el administrador único del mismo, mientras que los hijos nada poseen y “nadie da lo que no tiene”,o, dicho en latín, “nemo dat quod non habet”. En teoría cabría la posibilidad de que los hijos pagasen con su propio dinero, pero sería un caso de “enriquecimiento injusto” del viudo, que puede consumir todo el capital (a pesar de su buena administración), además de que lo más probable es que no lo tengan. 2º.-Porque es la solución que da la propia normativa en los casos en que uno es el beneficiario del causal líquido –dinero- y otro el instituido, por ejemplo en el caso del seguro de vida, de cuyo impuesto responde el perceptor, no el heredero. Además la normativa dice que los bienes de la herencia están afectos al pago del impuesto, cualquiera que sea su poseedor.

TERCERA: Puede cobrar los créditos de la herencia y puede vender, animales, árboles –que puede talar-, productos mineros y mobiliario, de acuerdo con una buena administración (art. 233). La pregunta que es plantea es ¿al hablar de mobiliario la ley se refiere a todo el mobiliario, incluidos coches, acciones de sociedades, cuadros…? -La respuesta ha de ser afirmativa, el viudo puede vender cualquier clase de mobiliario, incluidos coches, excavadoras, acciones de sociedades (valores mobiliarios) o cuadros de Picaso, por los siguientes motivos: 1º.-Porque “donde la ley no distingue nosotros no podemos hacer distinciones” o, dicho en latín “ubi lex non dinstinguit nec nos habemus distinguere”. 2º.-Porque la única distinción que hace la ley es entre la “venta de muebles para pagar deudas”, es decir sin reposición (art. 233-2º), en cuyo caso solo se puede vender “mobiliario ordinario” como por ejemplo una mesa, y la “venta de mobiliario como acto de administración” (233-4º), como por ejemplo vender acciones del Banco de Santander, porque bajan, para comprar acciones del Banco de Bilbao, porque suben, en cuyo caso no existe ningún tipo de restricción legal. El único derecho que tendrían los hijos acreedores de legítima sería el de pedir afianzamiento de su crédito legitimario, si desconfiasen de la bondad de la administración. Lo mismo puede decirse de otra clase de bienes muebles (coches, excavadoras…): así, en los tribunales de Galicia se ha defendido con éxito el caso de una madre acusada de haber falsificado la firma de sus hijos para la venta de un automovil. El tribunal llegó a la conclusión de que no había falsedad, pues la firma falsificada era la de la propia viuda usufructuaria, única facultada para vender bienes muebles.

CUARTA: El viudo a cambio de esos privilegios ostenta una especie de “jefatura familiar” cuajada de pesadas obligaciones, como si reuniese en una las personalidades de ambos padres. Así tiene que pagar las sufragios, funerales y exequias del fallecido, pagar los gastos de los hijos o nietos que lo necesiten (“alimentos” en sentido amplio, que incluyen estudios adecuados a la posición de la familia), hacer reparaciones en los bienes, pleitear en defensa de los mismos, pagar la hipoteca del piso matrimonial (obligaciones del causante), etc.

INSTALACION DE GAS NATURAL Y COMUNIDAD DE VECINOS
Galicia se ha incorporado recientemente al servicio de gas, a diferencia de Madrid o Barcelona, donde la preinstalación se obligatoria. Espero que estas notas sirvan a las comunidades

La materia presenta una REGLA GENERAL y un CASO ESPECIAL. Además, es importante distinguir entre el voto “expreso en junta” (que puede ser SI o NO), del voto “tácito fuera de junta”, (es decir el de los no-asistentes que no se opongan en 30 días desde ser notificados), que siempre es SI, pero con distintos efectos del SI “expreso”.

LA REGLA GENERAL:Es la regla 1ª del art. 17 LPH, que dice literalmente que “el establecimiento de servicios comunes de interés general” (cualquiera) “requerirá” una mayoría de 3/5 (60%), computándose como votos positivos los de los ausentes que no se opongan en 30 días.
O sea que cuando sumados los SI expresados en Junta a los SI tácitos (ausentes que no se opongan en 30 días) se supera el 60% de las cuotas, se puede establecer cualquier servicio común de interés general, -desagües, electricidad, agua, gas… PAGANDO TODOS LOS VECINOS LA INSTALACIÓN.

EL CASO ESPECIAL
La regla 2ª (17LPH) abre la alternativa (dice “podrá”) de rebajar esa mayoría a UN TERCIO en determinados servicios comunes, como los energéticos (gas, electricidad).

Es de advertir que se rebaja la mayoría (de 3/5 a 1/3), pero no el cómputo como SIS de los votos de los ausentes que no se opongan en 30 días, por los siguiente motivos: a) Porque como es obvio los “suministros energéticos” son “servicios comunes de interés general”; b) Porque se trata de facilitar esos acuerdos; c) Porque lo dice literalmente la propia regla 2ª, párrafo 2º: Los gastos de instalación y mantenimiento solo afectarán a los que voten a favor “expresamente en la Junta”, lo que implica que existe otro voto “tácito y fuera de la Junta”, o sea el silencio positivo regulado en este artículo.
(Como se ve la regla 2ª crea tres clases de propietarios: 1) Votos negativos: no pagan mantenimiento; 2) Votos positivos, expresos, en Junta: pagan mantenimiento; 3) Votos positivos, tácitos, fuera de Junta: no pagan mantenimiento).
Dicho de otro modo, cuando la mayoría sea solo de un tercio, existen dos clases de votos “SI” y con distintos efectos:
-Votos SI expresados en la Junta: pagan la instalación.
-Votos SI tácitos (ausentes de Junta que no se opongan en plazo): No pagan

CUADRO VOTACIONES SOBRE INSTALACIÓN del GAS






PORCENTAJE DE VOTOS A FAVOR DE LA INSTALACIÓN DE GAS
MAYORIA…¿COMPUTA SILENCIO?...EFECTOS:
33,33···············SI········Pagan mantenimiento los “sis” en Junta
60%·················SI········Pagan mantenimiento todos

PORCENTAJE DE VOTOS EN CONTRA DE LA INSTALACIÓN DE GAS
66,67%···········NO········No se instala el gas
40,01%···········NO ·······Se instala pero no se paga mantenimiento
0% a 40%······ NO········Se instala y se paga mantenimiento

EL TESTAMENTO DE PADRES CON HIJOS.-DERECHOS DE UNOS Y OTROSEn Galicia existe libertad de testar desde la ley 2/2006 de 14 de Junio, aplicable a los que fallezcan a partir de entonces. O sea que se pueden dejar las cosas a quien uno quiera, ya que han desparecido los famosos 2/3 que había que dejar a los hijos a la fuerza.
Los hijos ahora ya no son herederos forzosos, pero son otra cosa: son acreedores, como si se debiera una cantidad de dinero a un banco o a una caja. Quiere esto decir que si no se les nombra herederos, no intervendrán en la herencia. Dicha deuda que es de la cuarta parte del valor de la herencia para todos ellos, o sea x euros, se les puede pagar en vida –se llama aportación, que no es obligatoria- o en muerte (si los herederos son distintos de ellos, claro, ya que en caso contrario se pagan a si mismos).
Ese tipo de deuda solo existe con hijos, no con ninguna otra clase de parientes (padres, hermanos, etc.).
Aclarado lo anterior, vamos a ver aquí las dos modalidades clásicas de este tipo de testamentificación, que era típico del derecho catalán, hasta que en el 2006 se implantó en Galicia:
1ª MODALIDAD: Esposos herederos entre sí e hijos herederos sustitutos.
2ª MODALIDAD: Esposos usufructuarios e hijos nudo-propietarios.
Después trataremos de la forma: si es mejor hacer testamento individual (una cada uno) o mancomunado (los dos el mismos).

1ª MODALIDAD.-ESPOSOS HEREDEROS:

* Los esposos “se instituyen mutua y recíprocamente herederos universales de todos sus bienes, derechos y acciones, en pleno dominio”. Quiere decir que el viudo o viuda puede vender, hipotecar, permutar etc. por si solo, a título de dueño, sin necesidad de pedir permiso a los hijos ni a nadie. Se suelen añadir dos precauciones:
-Que el viudo/a solo podrá disponer a título gratuito (donar o dejar en testamento) “a favor de hijos o descendientes comunes”. Se evita así que el viudo/a se case de nuevo y deje los bienes a otra persona o sus hijos.
-Aclarar que el viudo/a podrá disponer a título de dueño del “dinero, fondos y depósitos bancarios”, lo que ya de por sí es evidente, pero puede evitar problemas con bancos cuyas asesorías jurídicas desconozcan el derecho gallego, exigiendo molestas autorizaciones de hijos, etc.
*Se nombra a los hijos “herederos sustitutos por partes iguales”, o sea que muertos ambos esposos, los hijos heredarán el remanente.
*Se aclara lo del crédito legitimario (1/4). Caben dos posibilidades:
-Que los hijos no cobren hasta muertos los dos esposos (en cuyo caso si son herederos sustitutos ya se pagarán a si mismos), algo que autoriza el art. 241 de la ley al permitir gravar en usufructo la legítima. Hay que advertir que en este caso los hijos podrán pedir afianzamiento de ese valor de 1/4, aunque no les conviene, dado el gran poder del viudo/a.
-Que el viudo/a lo pague a los hijos en dinero hereditario o de su bolsillo.
O sea que, más o menos, la cosa queda así:
TESTAMENTO DE FULANITO Y FULANITA
“1ª.-Ambos esposos se instituyen herederos universales de todos sus bienes, derechos y acciones, en pleno dominio, pudiendo en consecuencia el superviviente realizar cualquier acto de administración o dominio y disponer de las cuentas, fondos y depósitos bancarios.
Los actos a título gratuito solo podrán hacerse a favor de hijos o descendientes comunes de ambos esposos.
2ª.-Nombran herederos sustitutos a sus hijos Zutano y Zutana, a su vez sustituidos por su descendencia.
3ª.-El crédito legitimario solo se percibirá al fallecimiento de ambos esposos, por quedar gravado en usufructo a favor del superviviente.
4ª.-Revocan anteriores testamentos”.2ª MODALIDAD.-ESPOSOS USUFRUCTUARIOS*Los esposos se dejan “el usufructo universal de todos sus bienes, derechos y acciones” es decir el derecho de “usar” (vivir en un piso) y “disfrutar” (cobrar el alquiler).
*Nombran “herederos a sus hijos Zutano y Zutana, sustituidos por su descendencia”, los cuales como es lógico no podrán usar ni disfrutar.
*Aclarar que el viudo/a podrá gastar a su voluntad y prudente arbitrio (como administrador único de los bienes usufructuados según el derecho de Galicia) del “dinero, fondos y depósitos bancarios”, lo que puede evitar problemas con bancos cuyas asesorías jurídicas desconozcan el derecho gallego, exigiendo molestas autorizaciones de hijos, etc.
O sea que más o menos la cosa queda así:
TESTAMENTO DE FULANITO Y FULANITA
“1ª.-Ambos esposos Se legan el usufructo universal de todos sus bienes, derechos y acciones, pudiendo el superviviente disponer de las cuentas, fondos y depósitos bancarios a su voluntad y prudente arbitrio.
2ª.-Nombran herederos a sus hijos Zutano y Zutana, sustituidos por su descendencia.
3ª.-Revocan anteriores testamentos”.




EFECTOS FISCALES SEGÚN LA MODALIDAD:-En la modalidad “herederos” se deduce en el Impuesto de Sucesiones el “crédito legitimario”, o sea una carta parte del valor líquido de los bienes.
-En la modalidad “usufructuarios” se obtienen más deducciones en el Impuesto de Sucesiones, ya que a los 125.000 euros del viudo/a se acumulan los 125.000 por cada hijo. Ese efecto desaparecerá pronto, pues está previsto que el Impuesto de Sucesiones desaparezca en breve.

LA FORMA ¿TESTAMENTO INDIVIDUAL O CONJUNTO?
-El testamento individual es secreto para el otro esposo. En cambio, en el conjunto, se le avisa si el otro lo cambia aunque por supuesto puede hacerlo con toda libertad.
-En el pasado hubo cierta preocupación con el conjunto porque había dudas sobre si era irrevocable. En la actualidad está perfectamente claro en la ley que cada uno conserva su plena capacidad de cambiarlo por si solo, en cuanto a su parte, claro.
-En este tipo de testamentos la gente suele preferir el testamento conjunto (llamado “mancomunado”) porque tienen cierta sustancia contractual: “yo te dejo a ti porque tú me dejas a mí”. Y muy rara sería la persona que permitiese que la otra parte hiciera cambios en un contrato sin que él se enterase.

AUDIENCIA DE NAVARRA: LA CASA POR LA HIPOTECA

El auto de la audiencia de Navarra sobre pago de la hipoteca entregando la casa me sugiere el siguiente comentario:
1) En España se puede pactar la exclusión de la acción personal y la garantía exclusivamente hipotecaria, y de hecho, se hace sobre todo entre particulares (o sea: se cumple entregando las llaves). A su vez en EEUU se puede pactar la garantía personal como complemento a la hipotecaria, es decir que no basta "entregar las llaves". Los sistemas occidentales se basan en la libertad de pacto, no es un problema de leyes. Lo que pasa es que en norteamerica los bancos juzgan conveniente comercializar hipotecas puras en casos de segmentos de población con pocas perspectivas de futuro (sin sanidad ni pensión).
2) Lo que dice el auto de Navarra no es lo que se habla, sino lo siguiente: que, habiando pactado la responsabilidad hipotecaria (la casa) y la personal (todos los bienes presentes y futuros), a la postre solo se responda por la hipotecaria, es decir que el juez se permite legislar sobre el tema. Parecería muy progresista si la consecuencia no fuera que nadie prestaria un euro que si no se cumple con lo pactado.
En resumen, que la presente resolución judicial se trata de un simple caso de garzonitis, vulgo afán de protagonismo.

3 PREGUNTAS SOBRE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS

3 PREGUNTAS SOBRE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS

-1ª Pregunta: ¿Qué clases de permuta hay?
-Respuesta: Dos, la REAL y la OBLIGACIONAL. Se diferencian en lo siguiente: a) La REAL, afecta a terceros, es decir que el derecho del dueño del solar a percibir sus pisos es preferente a las hipotecas o ventas que registre después el promotor. b) La OBLIGACIONAL no afecta a terceros, es decir que el dueño del solar se ve perjudicado por las hipotecas o ventas que se registren posteriormente.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 13 del Reglamento Hipotecario.

-2ª Pregunta: ¿Cómo sé si mi permuta es real u obligacional?
-Respuesta: Conforme al art. 13 del RH la permuta solar/pisos la puedes configurar a tu voluntad como derecho real (afectando a terceros) u obligación personal. En el primer caso, la tienes que garantizar con condición resolutoria (debe aparecer esa palabra en la escritura de permuta “condición resolutoria”); en el segundo, al no haber garantía real, se suele recurrir al aval.

-3ª Pregunta ¿Ventajas e inconvenientes de la real y de la obligacional?
a) La REAL. Ventajas: El dueño del solar tiene garantía absoluta de su derecho. Inconvenientes: 1) Encarece el documento en un 2%, (1% de constitución de “resolutoria”+1% de cancelación que no está exenta como las hipotecas) 2) El promotor no puede hipotecar el solar porque al tener la resolutoria el carácter de “primera carga”, la hipoteca sería una “segunda hipoteca” y ningún banco presta en serio sobre “segunda hipoteca”.
REMEDIO para eso es “posponer”, es decir que el dueño del solar acepte que su posición pierda rango ante la hipoteca del banco (pasa a ser “segunda”), con excepción de los pisos que le deben ser entregados (en los que su posición sigue siendo “primera”).

b) La OBLIGACIONAL. Ventajas: Menor coste fiscal y fácil acceso al crédito por parte del promotor (lo que le hará más generoso con el dueño). Inconvenientes: Nula garantía del dueño del solar si las cosas vienen mal dadas.
REMEDIO para eso es el AVAL BANCARIO del cumplimiento de las obligaciones del promotor. Permuta+Aval es el sistema más utilizado.

COMO CONSTRUIR UNA CASA SOBRE MI FINCA

AUTORIZACION DE OBRAS NUEVAS EN RUSTICO.-SE RESTRINGE.-Se refiere a edificios previamente “inexistentes”.

Ley 9/2002 de 30-12, ley del Suelo:
--Art. 42.-Condiciones generales de las edificaciones en suelo rústico: 1.-Para otorgar licencia o autorizar cualquier clase de edificaciones en el suelo rústico…
--Art. 43.-Condiciones adicionales que deben reunir las edificaciones destinadas a usos residenciales vinculados a las explotaciones agrícolas o ganaderas:
c) Que la edificación tenga la condición de aislada prohibiéndose la construcción de varias edificaciones residenciales sobre una misma parcela y las edificaciones destinadas a usos residenciales colectivos o no vinculados a la explotación.
…5) Lo establecido en el art. 42 y en el presente artículo (43) no resultará de aplicación a la rehabilitación de edificaciones tradicionales.

REHABILITACION EDIFICACIONES TRADICIONALES.- SE FOMENTA.-Se refiere a edificios previamente “existentes”.

¿Qué son “edificaciones tradicionales”?

Según la ley 18/2008 de 28-12, ley de vivienda de Galicia son las ya “existentes en el medio rural y urbano”. Sobre ellas la obligación de las autoridades es la de “fomentar su renovación y rehabilitación”
(Antigüedad mínima 6 años, en que prescribe cualquier infracción)

Art. 70.-La autoridades públicas en materia de vivienda fomentarán la renovación y rehabilitación del parque de viviendas de Galicia, mediante políticas de ayudas y subvenciones y la ejecución de ayudas directas sobre dicho patrimonio.
…2)Son actuaciones de renovación y rehabilitación las constituidas por una o varias intervenciones sobre el patrimonio edificado o urbanizado al objeto de conservar, recuperar y poner en valor el parque inmobiliario residencial existente en le medio rural y urbano.
…La políticas tendrán como objetivos prioritarios:
b) Los núcleos tradicionales de costa e interior, con la finalidad de contribuir a la conservación y puesta en valor del patrimonio construido, la fijación de su población y revitalizar su entorno.

5 PREGUNTAS SOBRE DERECHOS DE LOS HIJOS Y DE LOS ESPOSOS

-1ª Pregunta ¿Qué derechos tienen los hijos sobre los bienes de los padres?-Respuesta: Depende.
-¿De qué?: De si el fallecimiento es anterior o posterior a 30/06/2006

ANTES: Los hijos tenían un derecho real a los 2/3 de la herencia.
DESPUES: No tienen derecho real a nada y son simples acreedores de dinero equivalente a la cuarta parte de valor de la herencia (entre todos). Esa deuda se les puede pagar en vida (apartación) o en muerte. Es como si los padres tuvieran una deuda con Caixa Galicia o Caixa Nova.

-2ª Pregunta ¿Puedo dejar en mi testamento heredero de todo a mi esposo/a, aunque tenga hijos? En ese caso ¿el viudo/a puede vender, hipotecar y disponer?-Respuesta: Sí a las dos preguntas.

-3ª Pregunta. Si dejo heredero de todo a mi esposo/a ¿pueden reclamarle mis hijos la deuda de ¼?-Respuesta: Depende.
-¿De qué?: Puedo disponer que los hijos no cobrarán su crédito hasta el fallecimiento del último de los padres, gravando la legítima en usufructo a favor del superviviente, lo que autoriza el artículo 241 de la Ley de Galicia.

-4ª Pregunta. En ese caso ¿Qué pueden hacer los hijos para que el viudo no los esquilme?-Respuesta: Pueden pedir al viudo que afiance la devolución.

-5ª pregunta. ¿Y si no hago testamento, que pasa?-Respuesta: Heredan los hijos a partes iguales y el viudo/a solo tiene derecho al usufructo de la cuarta parte.