ADQUIRIENDO PISO GRAVADO CON USUFRUCTO

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Pregunta: ¿Se puede vender un piso gravado con un usufructo?

Respuesta: No sólo se puede, sino que se trata de algo de lo más corriente. Lo único que tienes que hacer es asegurarte de comprarlo “todo”, no sólo parte.

Me explicaré: un piso se puede repartir a medias, a tercias, etc. En tales casos, si te vende uno solo de los dueños, solo comprarás una parte: la mitad, un tercio, etc.

Cuando se constituye un usufructo sobre un piso, el dominio se fracciona en sus 3 “facultades”. A un dueño se atribuyen las de “usar” (vivir en él) y “disfrutar” (percibir los frutos, o sea los alquileres) mientras viva; a este se le llama “usufructuario”. A otro, se atribuye la de “disponer”: a este se llama “nudo propietario” (del latín nudus, que quiere decir desnudo, porque es un dueño desnudo del uso y disfrute).

Si te venden a la vez el/la usufructuaria y el/los nudos propietarios, ningún problema: habrás comprado el “pleno dominio” (“pleno” se llama al dominio con sus tres facultades). Claro que también podrían venderte tan sólo la “nuda propiedad”, en cuyo caso  no podrías usar ni disfrutar el piso hasta que se muriese el/la usufructuaria, pero eso sería  algo muy raro de lo que te avisarían en la notaría.

Al llegar la vejez y quedarse viudo uno de los cónyuges es frecuente que quieran volver al pueblo, irse a una residencia, etc., por lo que la venta conjunta del usufructo+la nuda propiedad es uno de los negocios jurídicos más habitual que existe.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.