ESTACAZO FISCAL A PARTIR 1/01/2015 PARA ADQUISICIONES ANTERIORES A 31/12/1994

         El ruge-ruge está en la calle: salvo que hagas algo, a partir de 1 de enero de 2015 muchos pisos adquiridos antes de 1995 se te pueden convertir en polvo invendible.
La reforma fiscal (aun se puede parar en el Parlamento, pero ¡como a los españoles solo nos interesa el ébola!) comporta dos medidas demoledoras: 1ª) La menos grave es que se suprimen los coeficientes de actualización (la revalorización que se aplicaba al precio de adquisición para que no hubiera tanta diferencia con el de venta, limitando la “ganancia patrimonial”). Por ejemplo, según el “programa padre”, una vivienda comprada hace 10 años tiene un coeficiente de 1,16%, o sea que si la compraste por 100 (mil) y la vendes por 300 (mil), la ganancia no son 200, sino 300-116=184. Sobre eso se aplicarían los porcentajes, que irían del 21% al 27%.  Pero eso es el chocolate del loro; 2ª) Lo gordo de verdad, lo que hará que la diferencia entre vender antes o después de las doce uvas de este año represente un buen fajo de docenas de miles de euros es “la desaparición de los coeficientes de abatimiento”. ¿Qué significa eso?

          Pues que se suprime el derecho que tenían pisos (y bajos, y locales, y casas, etc.) adquiridos antes de 31/12/1994 de rebajarse un 11,1% de "ganancia tributable" por cada año anterior a 1995 y hasta el 20 de enero del 2006. O sea que lo primero que hay que hacer en estas propiedades es EL PORCENTAJE entre ganancia hasta 20/02/06 (ganancia abatible) y posterior(ganancia imbatible), para lo que bastará una simple regla de 3 (A ver, un ejemplo fácil: piso adquirido en 1982: // 24 años hasta 2006, o sea el 75% // 8 años hasta hoy, o sea el 25%. La plusvalía “abatible” sería por tanto del 75%). Lo segundo, aplicar los coeficientes de abatimiento, es decir los sucesivos 11,1%. Como Jacques es un pésimo matemático traerá prestados aquí 3 ejemplos tomados de la red, que muestran gráficamente la diferencia entre vender antes o después de las “uvas” del 2015.

         —LIBREMERCADO.COM en “Subida de impuestos histórica”, presenta los siguientes casos:

Primer caso:

ANTES DE LAS UVAS: Vivienda comprada en 1990; el porcentaje a 2006 es facilito de hacer: 2/3 antes (16 años) y 1/3 después (8 años). Esos 2/3 serán abatibles en un 55,5%, a razón de 11,1 por año; el resto no. El tipo a aplicar (sobre esa base de 2/3 reducida en un 55,5% y de 1/3 intacta), sería de 21% los primeros 6000; 25% de 6000 a 24000 y 27% en adelante. 

DESPUÉS DE LAS UVAS: Pues ya no hay nada que abatir ni ningún porcentaje que hacer. Todo es base, aunque los tipos bajan al 20% hasta 6000; 22% hasta 50.000 y al 24% en adelante.

Como es evidente, cualquier piso comprado antes del 1/1/1986 tiene un coeficiente de abatimiento del 100% y, cuanto más antiguo sea el piso, mayor será el porcentaje abatible (digo que es evidente porque 9 años multiplicado por 11,11 por año, da 100). Ojo, el ejemplo propuesto se centra en el “abatimiento” y prescinde de la “actualización” para simplificar,

Segundo caso, ahora con cifras:

ANTES DE LAS UVAS: Vivienda comprada en Madrid en 1984 por 100.000 euros. Con “actualización” nos sale un valor de compra de 132.990 euros. Precio de venta: 632.990 euros. El porcentaje abatible es del 70% (ver antes) y el coeficiente de abatimiento del 100% (¿recuerdas? Anterior a 1/1/86). La base gravable (el 30% restante) es de 150.000 euros, que a los tipos del 21/25/27% produce una cuota a pagar de CUARENTA Y UN MIL EUROS.

DESPUÉS DE LAS UVAS: Como ya no existe actualización ni abatimiento, la base gravable es de 532.990 euros a pelo, que a los nuevos tipos del 20/22/24% da como resultado una cuota a pagar de CIENTO VEINTE MIL EUROS.

O sea que la diferencia antes o después de las uvas es de 79.000 euros. Pero como ya estás con el champán, no te enteras.

—RANKIA.COM (Amparo Sisternes) incide en el caso de finca comprada antes de 1986, en que el abatimiento es del 100% (no se paga nada) en cuanto al porcentaje correspondiente, por ejemplo del 70% en 1984, pero ¡cuidado!, siempre que se escriture antes de la sexta uva. Una uva más y el abatido serás tú.

         —CINCO DÍAS.COM en “Calcule el hachazo fiscal”, después de facilitarnos una práctica calculadora automática, nos propone el ss. caso, muy interesante porque se centra solo en “actualización” y no en “abatimiento”, como los anteriores: Piso comprado en 2002 por 275.000 euros que se vende en 300.000. El día 31 de diciembre de 2014, a las 12 menos 5, el vendedor no pagaría nada por la “actualización”, que produce plusvalía negativa; después de las uvas, el vendedor pagará 25.000 euros.

          

         LOS REMEDIOS para gastarse “el abatimiento+la actualización” antes de la gala de fin de año se trataran en una entrada siguiente, pero ya nos los estamos imaginando: Vender antes de 31/12 con una fuerte rebaja (total, la vamos a perder), con la ventaja adicional de que hará vendible el piso en medio de la crisis; morirse (con la ventaja para los gallegos de que podemos “morir y segur vivos” con los pactos sucesorios; aportar el piso a la sociedad de gananciales; aportar el piso en ampliación de capital a una sociedad no-patrimonial; dar (donación) el piso a un hijo (estos 4 últimos sistemas ponen el contador de las ganancias a cero); invertir la ganancia en una renta vitalicia si eres mayor de 65 años; reinvertir en vivienda habitual en el plazo de dos años y, por último, lo más fácil, perder dinero en la venta en vez de ganarlo (o sea vender por menos de lo que compraste). Eso, por corriente que sea hoy en día, conlleva la dificultad añadida de convencer al fisco.