AUDIENCIA DE NAVARRA: LA CASA POR LA HIPOTECA

El auto de la audiencia de Navarra sobre pago de la hipoteca entregando la casa me sugiere el siguiente comentario:
1) En España se puede pactar la exclusión de la acción personal y la garantía exclusivamente hipotecaria, y de hecho, se hace sobre todo entre particulares (o sea: se cumple entregando las llaves). A su vez en EEUU se puede pactar la garantía personal como complemento a la hipotecaria, es decir que no basta "entregar las llaves". Los sistemas occidentales se basan en la libertad de pacto, no es un problema de leyes. Lo que pasa es que en norteamerica los bancos juzgan conveniente comercializar hipotecas puras en casos de segmentos de población con pocas perspectivas de futuro (sin sanidad ni pensión).
2) Lo que dice el auto de Navarra no es lo que se habla, sino lo siguiente: que, habiando pactado la responsabilidad hipotecaria (la casa) y la personal (todos los bienes presentes y futuros), a la postre solo se responda por la hipotecaria, es decir que el juez se permite legislar sobre el tema. Parecería muy progresista si la consecuencia no fuera que nadie prestaria un euro que si no se cumple con lo pactado.
En resumen, que la presente resolución judicial se trata de un simple caso de garzonitis, vulgo afán de protagonismo.

3 PREGUNTAS SOBRE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS

3 PREGUNTAS SOBRE PERMUTA DE SOLAR POR PISOS

-1ª Pregunta: ¿Qué clases de permuta hay?
-Respuesta: Dos, la REAL y la OBLIGACIONAL. Se diferencian en lo siguiente: a) La REAL, afecta a terceros, es decir que el derecho del dueño del solar a percibir sus pisos es preferente a las hipotecas o ventas que registre después el promotor. b) La OBLIGACIONAL no afecta a terceros, es decir que el dueño del solar se ve perjudicado por las hipotecas o ventas que se registren posteriormente.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 13 del Reglamento Hipotecario.

-2ª Pregunta: ¿Cómo sé si mi permuta es real u obligacional?
-Respuesta: Conforme al art. 13 del RH la permuta solar/pisos la puedes configurar a tu voluntad como derecho real (afectando a terceros) u obligación personal. En el primer caso, la tienes que garantizar con condición resolutoria (debe aparecer esa palabra en la escritura de permuta “condición resolutoria”); en el segundo, al no haber garantía real, se suele recurrir al aval.

-3ª Pregunta ¿Ventajas e inconvenientes de la real y de la obligacional?
a) La REAL. Ventajas: El dueño del solar tiene garantía absoluta de su derecho. Inconvenientes: 1) Encarece el documento en un 2%, (1% de constitución de “resolutoria”+1% de cancelación que no está exenta como las hipotecas) 2) El promotor no puede hipotecar el solar porque al tener la resolutoria el carácter de “primera carga”, la hipoteca sería una “segunda hipoteca” y ningún banco presta en serio sobre “segunda hipoteca”.
REMEDIO para eso es “posponer”, es decir que el dueño del solar acepte que su posición pierda rango ante la hipoteca del banco (pasa a ser “segunda”), con excepción de los pisos que le deben ser entregados (en los que su posición sigue siendo “primera”).

b) La OBLIGACIONAL. Ventajas: Menor coste fiscal y fácil acceso al crédito por parte del promotor (lo que le hará más generoso con el dueño). Inconvenientes: Nula garantía del dueño del solar si las cosas vienen mal dadas.
REMEDIO para eso es el AVAL BANCARIO del cumplimiento de las obligaciones del promotor. Permuta+Aval es el sistema más utilizado.

COMO CONSTRUIR UNA CASA SOBRE MI FINCA

AUTORIZACION DE OBRAS NUEVAS EN RUSTICO.-SE RESTRINGE.-Se refiere a edificios previamente “inexistentes”.

Ley 9/2002 de 30-12, ley del Suelo:
--Art. 42.-Condiciones generales de las edificaciones en suelo rústico: 1.-Para otorgar licencia o autorizar cualquier clase de edificaciones en el suelo rústico…
--Art. 43.-Condiciones adicionales que deben reunir las edificaciones destinadas a usos residenciales vinculados a las explotaciones agrícolas o ganaderas:
c) Que la edificación tenga la condición de aislada prohibiéndose la construcción de varias edificaciones residenciales sobre una misma parcela y las edificaciones destinadas a usos residenciales colectivos o no vinculados a la explotación.
…5) Lo establecido en el art. 42 y en el presente artículo (43) no resultará de aplicación a la rehabilitación de edificaciones tradicionales.

REHABILITACION EDIFICACIONES TRADICIONALES.- SE FOMENTA.-Se refiere a edificios previamente “existentes”.

¿Qué son “edificaciones tradicionales”?

Según la ley 18/2008 de 28-12, ley de vivienda de Galicia son las ya “existentes en el medio rural y urbano”. Sobre ellas la obligación de las autoridades es la de “fomentar su renovación y rehabilitación”
(Antigüedad mínima 6 años, en que prescribe cualquier infracción)

Art. 70.-La autoridades públicas en materia de vivienda fomentarán la renovación y rehabilitación del parque de viviendas de Galicia, mediante políticas de ayudas y subvenciones y la ejecución de ayudas directas sobre dicho patrimonio.
…2)Son actuaciones de renovación y rehabilitación las constituidas por una o varias intervenciones sobre el patrimonio edificado o urbanizado al objeto de conservar, recuperar y poner en valor el parque inmobiliario residencial existente en le medio rural y urbano.
…La políticas tendrán como objetivos prioritarios:
b) Los núcleos tradicionales de costa e interior, con la finalidad de contribuir a la conservación y puesta en valor del patrimonio construido, la fijación de su población y revitalizar su entorno.

5 PREGUNTAS SOBRE DERECHOS DE LOS HIJOS Y DE LOS ESPOSOS

-1ª Pregunta ¿Qué derechos tienen los hijos sobre los bienes de los padres?-Respuesta: Depende.
-¿De qué?: De si el fallecimiento es anterior o posterior a 30/06/2006

ANTES: Los hijos tenían un derecho real a los 2/3 de la herencia.
DESPUES: No tienen derecho real a nada y son simples acreedores de dinero equivalente a la cuarta parte de valor de la herencia (entre todos). Esa deuda se les puede pagar en vida (apartación) o en muerte. Es como si los padres tuvieran una deuda con Caixa Galicia o Caixa Nova.

-2ª Pregunta ¿Puedo dejar en mi testamento heredero de todo a mi esposo/a, aunque tenga hijos? En ese caso ¿el viudo/a puede vender, hipotecar y disponer?-Respuesta: Sí a las dos preguntas.

-3ª Pregunta. Si dejo heredero de todo a mi esposo/a ¿pueden reclamarle mis hijos la deuda de ¼?-Respuesta: Depende.
-¿De qué?: Puedo disponer que los hijos no cobrarán su crédito hasta el fallecimiento del último de los padres, gravando la legítima en usufructo a favor del superviviente, lo que autoriza el artículo 241 de la Ley de Galicia.

-4ª Pregunta. En ese caso ¿Qué pueden hacer los hijos para que el viudo no los esquilme?-Respuesta: Pueden pedir al viudo que afiance la devolución.

-5ª pregunta. ¿Y si no hago testamento, que pasa?-Respuesta: Heredan los hijos a partes iguales y el viudo/a solo tiene derecho al usufructo de la cuarta parte.

7 PREGUNTAS SOBRE TESTAMENTO

-1ª Pregunta: ¿Cómo puede hacerse el testamento?-Respuesta: individual, mancomunado o por comisario. El individual, lo hace uno solo; el mancomunado, dos o más personas y el “por comisario” lo hace el viudo/a del difunto.

-2ª Pregunta: ¿Qué efectos producen las distintas clases de testamento?
-Respuesta: El individual, es secreto. El mancomunado también, pero todos los que lo firmaron tienen derecho a ser notificados si lo cambia alguno de ellos (lo que lo hace muy útil para el testamento entre esposos). En el “por comisario” el viudo/a puede hacer testamento de los bienes de su difunto esposo/a.

-3ª Pregunta: ¿Qué son las disposiciones correspectivas?-Las que son así denominadas expresamente en el testamento mancomunado, lo que implica que son irrevocables una vez fallecida la otra parte. La correspectividad no se presume y debe ser expresa.

-4ª Pregunta: ¿Se puede cambiar el testamento?-Respuesta: Siempre, tanto el individual, como el mancomunado (conjuntamente, o cada uno por su parte), como el “por comisario”.
El único caso en que no se puede cambiar un testamento es cuando se den simultaneamente las dos condiciones siguientes: a) Que en el mismo se haga constar que contiene disposiciones “correspectivas” b) Que haya muerto alguno de los que lo firmaron.

-5ª Pregunta: ¿Puedo dejar heredero “a quien me cuide”?-Respuesta: Sí, pero lo conveniente es nombrar “testamentero” que designe con nombre y apellidos, tras mi muerte, a la persona que me ha cuidado.

-6ª Pregunta: Si dejo heredero/a o legatario/a a mi esposo/a y luego nos divorciamos ¿qué pasa?-Que se queda sin nada. Basta que ya se hayan presentado los papeles o que exista separación, incluída la separación de hecho.

-7ª Pregunta: Si un solo esposo deja en su testamento un bien ganancial a alguien ¿lo deja todo o solo la mitad?
-Depende.
-¿De qué?
-Si dice que lo deja todo, es todo, y si los herederos del otro esposo lo dificultan, habrá que pagarle al beneficiado el valor de lo que le falte hasta la totalidad. Si dice que solo deja su parte o no dice nada, entonces se entiende que solo deja la mitad.

1 PREGUNTA SOBRE EDIFICIOS "FUERA DE ORDENACION" EN A CORUÑA

-Pregunta: ¿Qué SIGNIFICA QUE MI PISO SEA DECLARADO “FUERA DE ORDENACION” EN EL PLAN GENERAL DE A CORUÑA?-Respuesta: Que no le darán hipoteca o será muy baja, haciendo muy difícil su venta.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 11 del Decreto 716/2009, al excluirlo del Mercado Hipotecario. Dice así:
Artículo 11. Bienes excluidos.
1. Los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero son los siguientes:
d) Los edificios e instalaciones situadas fuera de ordenación urbana y los terrenos sobre los que se hubieren autorizado obras de carácter provisional, en los términos fijados para uno u otro supuesto en la legislación sobre el suelo o urbanística aplicable, cuando tal circunstancia conste registralmente.

5 PREGUNTAS SOBRE LA HERENCIA POR MAYORIA

En Galicia puede hacerse la escritura de herencia de una persona fallecida aunque no estén de acuerdo todos los herederos, para lo que basta presentarse ante notario. Las preguntas más corrientes son:

-1ª Pregunta: ¿Cuántos herederos tienen que estar de acuerdo para hacer la escritura de herencia y adjudicar los bienes del difunto?
-Respuesta: Al menos dos y que representen más de la mitad de la herencia. O sea, si van por partes iguales, de 3 al menos 2; de 4 y 5 al menos 3; de 6 al menos 4. etc. Ojo, si son partes desiguales, basta con que sean 2 y que les hayan dejado más de la mitad de los bienes.
Los demás (la minoría), da igual que estén de acuerdo como que no.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 295 de la Ley de Galicia.

-2ª Pregunta: ¿Cómo se enteran los demás herederos?
-Respuesta: Los promotores (la mayoría) deberán notificárselo por acta notarial a los demás (la minoría). El notario remitirá la notificación a su domicilio, si es conocido y si no lo publicará en el tablón de anuncios del ayuntamiento y en un periódico.
-¿Por qué?
-Porque lo dicen los arts. 296 y 297 de la Ley de Galicia.

-3ª Pregunta: ¿Quién hace la partija? ¿Cómo se nombra?
-La partija la hace “el partidor” que se escoge por sorteo que hace el notario entre los propuestos, ya sea por los promotores, ya sea por la minoría. El sorteo se hará el día que fije la mayoría en el acta, que deberá ser por los menos de 30 días posterior a la última notificación. El designado, si acepta, tiene obligación absoluta de hacer la partija, con responsabilidad civil y en su caso penal.
-¿Por qué?
-Porque lo dicen los arts. 298 y 299 de la Ley de Galicia.

-4ª Pregunta: ¿Cómo hace la partija el partidor?
1º) Liquida los gananciales con el viudo, si lo hay, inventariando y valorando los bienes; 2º) Entrega los legados y cumple las disposiciones del testador; 3º) Del resto, si puede hace lotes de bienes parecidos (o de partes indivisas), que se sortean ante notario teniendo en cuenta el derecho de cada uno; 4º) Si no puede, por ejemplo porque hay un solo piso, puede adjudicarlo a uno y compensar en dinero a los demás, pero en este caso el proyecto deberán aprobarlo las ¾ partes de los interesados en la herencia; 5º) Con todo eso, otorga la escritura de la partija ante notario por sí solo y sin intervención de los herederos; 6º)El notario notifica el resultado a los interesados, con lo que los herederos entran en posesión de sus bienes.
-¿Por qué?
-Porque lo dice la Ley de Galicia.

-5ª Pregunta: ¿Qué se hace con los bienes que le toquen al ausente cuyo domicilio es desconocido?
-Respuesta: se entrega al viudo/a del difunto que sea padre o madre del ausente. Si no es el caso, se puede nombrar “representante del ausente” que administre sus bienes, mediante un procedimiento notarial. Corresponderá por este orden al cónyuge, a los descendientes con preferencia del mayor o a los ascendientes, con preferencia del más joven.
-¿Por qué?
-Porque lo dice el art. 308 Ley de Galicia, y 46 al 50 (representante del ausente)