Pregunta.-Adquirí la finca *** por escritura de herencia de mis padres hace tres años, con 650 m2. Ahora, al transmitirla a mi hija por pacto sucesorio ha quedado reducida a 450 m2 por ampliación de la pista; pero, a pesar de haber ajustado el pacto a datos catastrales, la registradora se niega a inscribirla. ¿Por qué?
Respuesta.-Siempre digo que sin “papeles” a la vista, no se puede hacer una consulta; lo que sigue son ideas generales, no aplicables a ningún caso concreto:
*La inscripción por doble título requiere dos instrumentos públicos separados al menos por un año (herencia, donación, compraventa, pacto de mejora…). Al primero se le llama “título público”; al segundo, “título traslativo”.
*Empezando por el 2º, el “título traslativo”, debe reproducir exactamente el catastro; el notario obtendrá informáticamente y acompañará la certificación catastral georreferenciada.
*En cuanto al 1º, el “título público” debe:
-Ser anterior en 1 año al título traslativo; ahora bien, en herencias se cuenta la fecha del fallecimiento, en tal caso las 2 escrituras notariales podrían ser simultáneas.
-Existir una “identidad” entre la descripción de la finca en el 1º título, con la que figura en el 2º título “a juicio del registrador”. Es decir que la descripción debe ser parecida en ambos títulos. Jurisprudencialmente se suele estimar que no existe tal identidad cuando la discrepancia de superficie entre uno y otro excede del 5%. Si ese es su problema, no le quedaría más remedio que considerar que su 2º título es en realidad un 1º título. A la siguiente transmisión, pasado 1 año, lo registrarán sin problemas.
-Añadir que el 1º título puede ser un Acta en que el notario constate que el título de adquisición invocado verbalmente en el 2º título es notorio y anterior en 1 año a la transmisión. ¡Ojo, este acta, por suplir título, tributa al 10% en ITP.
-Y añadir también que los títulos públicos no sólo son los notariales, sino que pueden ser judiciales.
Portada: Cañones del Sil (Ourense).
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