¿SON POSIBLES INTERESES DE DEMORA HIPOTECARIOS AL 2%?

Romano malvado (Museos Capitolinos, Roma)

O al 1% o al 0,5%; es decir si cabe pactarlos por debajo del 3%. La duda la ha suscitado el art. 25 de la Ley 5/2019 (de Contratos de Crédito Inmobiliario) que modifica el  párrafo 3º del art. 114 de la Ley Hipotecaria, que dice

Artículo 25. Intereses de demora.

1. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario”.

Prima facie parecería que al consumidor (persona física que hipoteca un piso o casa) se le fija un SUELO del interés de demora, no pudiendo bajar del 3%, excluyéndole del principio constitucional de la igualdad ante la ley (art. 14 C.E.) ya que no existe norma similar para empresarios, asociaciones o financieras. Y, así sería si renunciásemos al principio de interpretación legal (art. 3 C.C.), es decir teniendo en cuenta el contexto de la ley, su espíritu y finalidad y la interpretación de sus artículos los unos, por los otros.

Lo cierto es que ese tipo de interpretación  ha dado lugar a alguna que otra calificación registral que señala como “defecto subsanable” el adicionar tan solo 2 puntos por demora (conforme a la más benévola normativa anterior), ya que el art. 25 LCCI establece que el recargo “será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”. Los derechos de la entidad financiera serían irrenunciables, sin posibilidad de mejora en beneficio del consumidor.

La subsanación solicitada sería una nueva escritura agravando la situación del consumidor, por el hecho de serlo, recargándole un 1% el interés.

Pero no me resisto a traer aquí mi anécdota preferida del Derecho Romano. El prefecto del pretorio, Sejano, había caído en desgracia y el Senado ordenó su ejecución y la de toda su familia. Camino del patíbulo la pequeñita, Junilla, de once años, se quejaba como hacen a veces los niños, ignorando su falta: “Perdón”, “No lo volveré a hacer más”. La ley romana prohibía la ejecución de las vírgenes impúberes. El verdugo cumplió al pie de la letra la Norma: allí mismo, sobre el cadalso de las Gemonías, la violó inmediatamente antes de ahorcarla. Ya decía el comentarista de Tácito, Alaminos de Barrientos: “Tanto puede la razón y el alma de las leyes que no se cumple con ellas cuando solo se satisface a su letra” (tomado de Gregorio Marañón).

Y ahora, vamos con la “interpretación auténtica” que, a mi juicio, contiene la propia Ley 5/2019 sobre el tema del recargo del 3% por demora:

*El artículo 1 dice que “esta Ley tiene por objeto… normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes… de préstamos… sobre bienes inmuebles de uso residencial”. Por lo tanto una norma de protección de los Bancos no estaría incluida en el objeto de la esta Ley. Otra destinada a desproteger a los consumidores prohibiéndoles la rebaja de tipos, tampoco.

*El carácter “irrenunciable” a que se refiere el art. 25.2º es objeto de “interpretación auténtica previa” en el artículo 3 de la propia Ley (irrenunciabilidad en perjuicio del consumidor). Tras establecer que las disposiciones de esta ley tienen carácter imperativo, no siendo disponibles, aclara:

“3.2.-Serán nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor”.

Cuando una Ley aclara con un ejemplo los casos a que se refiere (art. 396CC “elementos tales como…”; art. 3LCCI “en particular”), no es a humo de pajas, sino que no está señalando un campo semántico o significante. Si el 396 CC nos señala una serie de ejemplos de elementos comunes en la Propiedad Horizontal (suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos…) no podemos incluir otros ajenos a esos significantes, como si dijésemos que también son elementos comunes los escayolados de los salones, los tresillos, las vitrocerámicas…etc. Por lo mismo, el 3 de la LCCI nos dirige con sus ejemplos a la significante de “consumidores” (deudor, fiador, garante, hipotecante no deudor), no pudiendo extenderse arbitrariamente la “irrenunciabilidad” a la defensa de los derechos de los Bancos o de los empresarios, estos sí liberados de dicho límite.

*Añádase que la Ley permite sin problema reducciones del tipo de interés (ventas vinculadas, art. 17) y, sin embargo, quedan prohibidas las limitaciones a la baja del tipo de interés, sin distinguir que sea ordinario o de demora (interdicción de "cláusulas suelo", art. 21.3).

Por ello estimo que el consumidor tiene tanto derecho como el empresario a que, en una negociación, el Banco le rebaje el interés de demora al 2%, al 1% o al 0,5%. Sin recurrir a textos grandilocuentes, como la Constitución (que también), creo que basta con una lectura integrada de la ley 5/2019.

¿Hay cosa más absurda que subsanar una escritura para agravar las condiciones del consumidor, en base a una ley destinada a protegerlo?  

   No quiero dejar de mencionar aquí, siquiera sea de soslayo, otro aspecto más ominoso. Supongamos que, el día de mañana, un Tribunal decidiera anular un recargo del 1% en los intereses de demora (motivado por una calificación) en base a que ello va en contra del consumidor...

   El resto lo dejo a la imaginación del lector.