LA REGISTRACIÓN EN LOS TIEMPOS DE LA ANARQUÍA

A BAROSA WINTER

El amor en los tiempos del cólera es una novela en la que García Márquez nos cuenta los amores tropicales de Fermina y Florentino, indiferentes al huracán de destrucción que genera la epidemia del cólera allí, afuera. Así creo que seguiremos los gallegos, registrando y des-registrando fincas, ampliándolas, disminuyéndolas o mangándoselas al vecino, indiferentes el año y medio o dos de anarquía político-social que nos espera, sin posibilidad de generar nuevas leyes ni reglamentos. Extraños fulgores empiezan a observarse ya en el firmamento.

Octubre. Antes de la ley 13/2015, que entró en vigor en noviembre, la situación estaba clara: para registrar fincas no inscritas o bien a) había que tener dos títulos públicos consecutivos (yo heredo por escritura y luego vendo por escritura o en subasta judicial); o bien b) uno solo más un Acta de Notoriedad ante notario (que tributa al 10% porque suple título); o bien c) instrumentar un Expediente de Dominio en el Juzgado (que asimismo tributa el 10%). Lo habitual era recurrir al sistema del "doble título" con marcada preferencia por los gratuitos fiscalmente, como los Pactos Sucesorios y/o la Aportación a la Sociedad de Gananciales.

Noviembre. La entrada en vigor de la ley 13/2015 supuso: a) En cuanto al sistema del "doble título", la exigencia de que el primero tuviera al menos un año de antelación al segundo; b) El sistema del "Acta de Notoriedad" quedó derogado; y c) En cuanto al Expediente de Dominio, se trasladó la competencia para instruirlo de los Jueces a los Notarios. Como el procedimiento a) suspendía los efectos garantizadores de la inscripción durante dos años (vacatio), pareció en ese momento que lo más adecuado iba a ser recurrir al Expediente de Dominio que no tenía "vacación" ninguna.

Ah, me olvidaba. Tras la reforma, el "Expediente" también se requiere para ampliar o disminuir la fincas en más de un 10%, cambiarles los linderos o reanudar el tracto (la inscripción) interrumpida.

Crítica.-¡Nuestro gozo en un pozo! Tras una lectura del nuevo art. 203 LH, regulador del Expediente, se llega a la conclusión de que su trámite es una quimera, casi imposible de culminar, acentuada por cierta interpretación muy estricta que se ha hecho. Exigencia de título físico de propiedad (el juzgado no lo pedía), investigación detectivesca de titulares registrales y catastrales colindantes, de los titulares de derechos, de los poseedores, domicilios de tutti quanti, notificaciones interminables, publicaciones sin fin, anotación preventiva, posibilidad de denegación registral en múltiples fases del procedimiento, exigencia de circulación continuada y personal del notario por variados parajes de la geografía... En fin, siguiendo con G. Márquez esto es la Crónica de una muerta anunciada.

Diciembre. En estas que llega la Resolución de la DGRN de 19 de noviembre de 2015. Su materia versa sobre la legislación anterior a la ley 13/2015 pero, entrelineas, parece dar directrices para el tiempo Nuevo. En esencia:

 --Resucita la derogada "Acta de Notoriedad" mediante el expediente de considerar que la misma es en si misma un "título" y que, por tanto, en el procedimiento de inmatriculación por "doble título", es aceptable el Acta como "primer título".

--En cuanto al requisito de que el "primer título" preceda al segundo en un año, interpreta (?) que lo único exigible es, cuanto se trate de un Acta de Notoriedad, que en ella se "descubra" que la primera adquisición se remonta a más de un año. Es decir, no es necesario que el Acta esté fechada un año antes del título traslativo (puede ser posterior) sino que la fecha en que el Acta declare haber sucedido la adquisición previa, preceda en más de un año al título traslativo o "segundo" (yo también me estoy trabando la lengua).

Comentario: Con estos mimbres y mientras subsistan (los Tribunales dirán), está claro que el Expediente de Dominio ha quedado abortado en fase de nasciturus. Téngase en cuenta que, al menos en nuestra tierra, lo normal es hablar de situaciones muy consolidadas, ya publicadas sin protestas por el Catastro y basadas en partijas archi-fehacientes de perito o zurupeto. El Acta de Notoriedad (209RN) permite al Notario una gran flexibilidad ya que toda la regulación alude a lo que "el notario estime necesario"  o a lo que "el notario juzgue presumible" o "estime". En cualquier caso, aunque legalmente no sea obligatoria, Jacques juzga conveniente al menos una comunicación a los colindantes catastrales, pero no ese fárrago sádico del nuevo 203LH y sus "interpretaciones".

Diciembre. En cuanto a los excesos de cabida de más del 10%, la DGRN ha subido un nuevo peldaño de dificultad jurídica en su Resolución de 17 de diciembre de 2015, asimismo "avant la lettre", es decir versando sobre materia anterior a la ley 13/2015, pero aparentando dictaminar sobre la posterior. Según la misma, el expediente del nuevo artículo 199LH, destinado a la inscripción por parte del registrador de la representación gráfica (mapa) de la finca, parece servir también (y ahí está la interpretación) para inscribir las rectificaciones de superficie de más del 10%.

En resumen, que la competencia para los Expedientes de Exceso de Cabida (+10%) ha pasado de facto de los Notarios a los Registradores, pues nadie va a ser tan tonto de tramitar un Expediente de Dominio ante Notario (notificando personalmente a los titulares registrales, catastrales, publicando, etc.), cuando al Registrador le basta enviar una carta a los colindantes registrales y puede, a diferencia del Notario, prescindir de la oposición.

Lo dicho. como nos acercamos a una época de sequía Legislativa y Reglamentaria, será interesante ver que juego da todo esto en los Tribunales y la Jurisprudencia.


UNA MINUTA DE LA NUEVA ACTA-TÍTULO, LA ESTRELLA DE LA TEMPORADA

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ACTA DE NOTORIEDAD ACREDITATIVA DE PREVIA ADQUISICIÓN (205 LH).

Acta de trámite:

Don….

Me requiere a mí el notario para que declare acreditado por el presente título público que el transmitente por título traslativo sucesorio (que luego se reseña), había adquirido la finca al menos un año antes, todo ello a los efectos inmatriculatorios del art. 205 LH, en su interpretación por Res. DGRN de 19 de noviembre del 2015. Acepto el requerimiento por tener a mi juicio interés legítimo y tras aseverar el requirente la certeza del hecho que pretende acreditar, advertido por mí de las consecuencias de la falsedad documental. Al efecto:

            DICE:

I.-Título traslativo: Que don…. falleció el día…… bajo testamento y partición entre vivos otorgadas…., en las que adjudicaba a su hijo don…. la finca que a continuación se describe. Consta en dicho instrumento, de la que este es complemento, las certificaciones de ….

FINCA OBJETO DE ESTE CONTRATO:

(…)

…resulta de catastral….

II.-Título previo: Que el causante don…. a su vez había adquirido la finca por herencia de…. fallecido… según documento particional de fecha…. otorgado por…., fehaciente por… (liquidación fiscal, fallecimiento de alguno de los que lo firmaron, etc.). Yo, el notario, tengo a la vista dicho documento fehaciente, sin que en lo no relacionado exista nada desvirtuante de lo reseñado.

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL TÍTULO FEHACIENTE PREVIO:

III.-Publicidad: Que si bien  no consta la existencia de ningún contencioso ni presunción de perjuicio a terceros, a propuesta del requirente, el notario notificará por cédula  a los colidantes según el catastro, la tramitación del acta, para que si lo desean aleguen lo que estimen pertinente en el plazo de 20 días.

No se han pedido ni se juzga necesario el recurso a otras formas de comunicación o publicidad.

IV.-Testifical: Que, asimismo, se propone por el requirente como prueba la declaración de dos testigos, lo que se hará constar por diligencia.

ACEPTACIÓN

Yo, el notario acepto el requerimiento y advierto de la reserva de derechos correspondientes a los Tribunales de Justicia, conforme a la constitución y las leyes.

DILIGENCIA …

DILIGENCIA…

Acta de Resolución:

I.-Que por acta

II.-Que se practicaron las ss. pruebas: a) Certificación Castastral; b) Documental (el fehaciente);  c) Publicidad; d) Testigos.

III.-Que a mi juicio la prueba practicada acredita los hechos citados, es decir que don…. + UN año

Esto expuesto, yo el notario efectúo la siguiente DECLARACIÓN DE HECHOS Y DERECHO:

Yo el notario declaro acreditado que el transmitente don…. había adquirido su derecho en fecha… y por tanto bastante más de UN AÑO ANTES del título traslativo, siendo a mi juicio suficiente este acta como titulo publico previo a los efectos del art. 205 LH.

Alegoría