CAMBIANDO EL TAMAÑO Y/O LA FORMA DE LAS PARCELAS

Como los “datos del CATASTRO de presumen ciertos” (Art. 3.3 LCI), es conveniente ajustarlos a la realidad, ya que en caso contrario se arriesga uno a perder parte de su finca en un pleito o a no poder venderla. Para lo que habrá que recurrir al PROCEDIMIENTO CATASTRAL (PC) que es un procedimiento de jurisdicción voluntaria muy sencillo que se tramita ante notario. Los pasos son;

PRIMER PASO.-“VER” EL CATASTRO:

Para ello pedirá usted por internet el PLANO catastral de su finca y la DESCRIPCIÓN POR ESCRITO (Tiene un nombre muy largo: “Certificación catastral descriptiva y gráfica”). Si no maneja internet, diríjase a su notario que se lo hará gratis. Ahora, a la vista de los metros que allí dice, COMPARE usted con los reales; si se maneja mejor con los ferrados, divida por los metros que tiene el ferrado en su Ayuntamiento (por ejemplo, una finca de 2331 metros en Abegondo, se dividiría por 333 –ferrado local- y daría 7 ferrados). Acto seguido, mire la finca en el plano (si confina con el río, con la pista de la Iglesia, etc.), y COMPARE con la verdad de su finca.

Si hay discrepancias de metros o de forma, le conviene acudir el procedimiento catastral.

3 Advertencias:

-En los edificios por pisos, solo se puede modificar la parcela.

-No se puede cambiar el dueño, ni de la parcela ni de las colindantes.

-No se puede cambiar el destino urbano ni el cultivo de la finca.

-Ojo, no se puede “saltar” una licencia (ejemplo, para dividir fincas)

SEGUNDO PASO.-¿QUIEN INICIA EL PROCEDIMIENTO?

-El dueño de la parcela según el catastro. Lo que pasa es que si está mal, se puede “ir empezando” el procedimiento mientras se lleva el título de propiedad al catastro y se pone allí el dueño correcto (antes de terminar).

-Uno de los copropietarios. Lo mismo que antes, uno solo puede “ir empezando”, pero antes del final deben adherirse todos.

-El propietario sin usufructo, pero antes del final debe adherirse el usufructuario.

-Los dueños de pisos, por unanimidad de todos los del edificio.

-Todos los herederos, aunque en el catastro figure todavía como titular el fallecido.

TERCER PASO.-¿DONDE SE HACE?

En el Notario más próximo. Se puede hacer aprovechando otro documento, por ejemplo una venta o una herencia, pero lo mejor será hacerlo aparte, por un ACTA independiente, porque los compradores o herederos van a preferir ver las cosas ya arregladas. Lo mismo va a preferir el Notario, porque el trámite dura unos días y de los demás documentos tiene que informar “en directo” al Estado. Es lo que se llama “documento público autorizado al efecto (catastral)”.

CUARTO PASO.-¿COMO SE HACE?

1º.-El interesado manifiesta al Notario que el catastro está mal.

2º.-El Notario saca por internet una certificación catastral (escrita y con plano) y el interesado confirma que está mal. Firma la petición para empezar el procedimiento para su arreglo.

3º.-El Notario le pide la prueba de la discrepancia: Una medición y un plano sobre la topografía catastral, certificado por un perito (Arquitecto/Técnico, Ingeniero/Técnico). El Notario comprueba la firma del perito.

4º.-Si la finca tiene linderos, fijos (carretera, río, barranco), nada más.

5º.-Preguntará si hay colindantes “afectados”. Son “afectados” si cambia la forma de la finca (porque implica cambio de la del vecino) y solo el correspondiente (es decir no son afectados los que no se altere la finca por su lado).

6º.-Si hay colindantes “afectados” los citará y le pedirá que presten el consentimiento al cambio. Si lo prestan, ya está. Si no dan su consentimiento (o no contestan), el Notario informa por internet a la Dirección del Catastro, para que resuelva quien tiene razón.

QUINTO PASO.-¿COMO TERMINA?

-El Notario informa por internet al Catastro de la rectificación en el plazo de CINCO DÍAS desde la iniciación.

-El Catastro realiza la alteración en el plazo de CINCO DÍAS desde su conocimiento.

-El Notario saca de internet el nuevo plano (ya igual a la realidad) y lo incorpora al documento.

Hay que avisar que estos plazos tan “atómicos” solo entran en vigor el 6 de marzo de 2.012. Entretanto, la cosa va con calmiña.

SEXTO PASO.-¿QUE EFECTOS TIENE?

-La descripción de la finca con la configuración y superficie que resulte del catastro, tiene presunción legal de certeza.

-La descripción de la finca con la configuración y superficie que resulte del catastro, se incorpora a los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad.