¿SON LEGALES LOS DOCUMENTOS PRIVADOS?

Pregunta: ¿Son “legales” los documentos privados?

Respuesta: en el ámbito civil legal es casi todo, incluso el comprar una propiedad de una forma insegura, con riesgo de quedarse sin ella. Desde luego, si la propiedad está registrada a nombre de unos antiguos dueños, estos o sus herederos podrán desposeerle de la propiedad; en tal caso, su único derecho será intentar recuperar el precio de su vendedor.

El Estado solo garantiza la propiedad registrada: es la única que es susceptible de hipoteca, de  que la paguen si la expropian, de que le garanticen linderos y superficies frente a vecinos avariciosos, o de que arrojen a cualquier ocupante mediante la mera certificación del registro. Si el precio que se paga es importante, a nadie se le ocurre omitir el registro (fíjese en la propia escritura de su vivienda o de las de familiares y amigos: estarán todas registradas, sin ninguna duda). Pero ello no es óbice para que pueda intentar una adquisición menor bajo palabra (en eso consiste el “privado”) y si da con una persona de garantía, le puede salir bien.

Lo prudente sería comprobar al menos dos parámetros: pedir la certificación catastral de la finca (verá su superficie y linderos con algo de garantías) y nota simple informativa en el Registro de la Propiedad. Si allí apareciera registrada a nombre de otro que no sea su vendedor, el riesgo de pérdida será muy intenso. Da igual que haya muerto: los herederos “continúan” la personalidad de los fallecidos.

Si no está registrada a nombre de nadie y quieren asegurar a operación, deberán constituir dos títulos: su vendedor, un Acta de Notoriedad ante notario, que acredite que es propietario hace más de un año. Y entre vendedor y comprador, la Escritura de compraventa; en ambos casos “en términos coincidentes con el catastro”. Esta operación, bien hecha y si nadie se opone, es registrable tras una publicación.

El propio documento privado se puede convertir en “publico”, bien “elevándolo” ante notario entre las partes que lo firmaron, bien compeliendo una parte a la otra a que lo eleve; si esta última se muestra contumaz, podrá el Juez suplir su consentimiento.

Los arroases son la compañía de diario de los navegantes en las Rías Baixas; a menudo, divisas también ballenas: calderones (como tres arroases juntos) o rorcuales: más grandotas, pero sin ninguna gracia.