FINANCIANDO EL 100% DEL PISO

 

Pregunta M. como estructurar una compra en que el Banco les presta el 80% y el vendedor está dispuesto a aplazar 5 años el 20% restante del precio.

 

Respuesta: Técnicamente no hay problema; la dificultad estri
ba en las seguridades de cobro/pago que quiera dar u ofrecer cada una de las partes de proceso: el banco, el vendedor y el comprador. Conviene saber las clases de títulos: 1ª)Privilegiados, como la hipoteca. Es la garantía más potente; si no se paga, se subasta la propiedad y el Banco cobra con el remate; 2ª) Ejecutivos (escrituras y judiciales): caso de impago permiten pasar directamente al embargo de bienes del deudor (sueldo, pensión, automóvil, piso) sin declaración previa del derecho; 3ª) Ordinarios, que requieren, antes de ejecutarlos, la declaración del derecho en un Juicio ordinario que a menudo dura años.

 

En principio (¡en principio!) no habría problema: en la escritura de compra aplazaríais el pago esos cinco años y el vendedor tendría su título ejecutivo contra la parte compradora; el Banco hipotecante no se vería afectado, ya que la expresión del aplazamiento no surte efecto contra él por el art. 11 de la Ley Hipotecaria, y podría satisfacerse con toda la vivienda. El vendedor debería ejecutar su derecho sobre el remanente u otros bienes (sueldo, auto, etc.).

El problema es que los Bancos asisten a la compra y a la hipoteca y sus asesorías suelen ser muy estrictas: quieren la compraventa limpia de polvo y paja. Sería un banco muy comprensivo el que aceptase la constancia de un aplazamiento del precio en la compraventa, aunque por el art. 11 no se viese afectado.  Si es así (me temo que lo será), tenéis dos alternativas para reconocer el precio aplazado: el documento privado (que sería muy malo para el vendedor, porque le obligaría a un interminable juicio declarativo para intentar cobrar) o una escritura de reconocimiento de deuda por separado (título ejecutivo). Todo ello generará una serie de ajustes, ya que en la compraventa debe constar el pago del precio, la forma y la copia de los efectos utilizados en la operación, que requerirán una conversación a fondo con el notario que vaya a autorizar la compraventa, a quien deberéis dirigiros para cualquier duda. Saludos.

Foto de portada: la robaliza de la foto, a mi juicio, ha batido el récord del mundo pues ha dado en la báscula 11,7 kg.  Según internet la marca anterior estaba en 22 lbs, 5 0z (10,12 kg), aunque tengo entendido que en red han llegado a caer ejemplares de hasta 18 kg. Esta fue capturada al curricán por la embarcación deportiva Fidos en las bocas de la ría de Arousa, entre a illa de Sálvora y la península de O Grove.

COMPRANDO PISO: LOS GRAVÁMENES

 

Pregunta S. por una serie de gravámenes fiscales que aparecen sobre la inscripción de la finca que pretende comprar. ¿Qué significan?

 

Respuesta: significan que el piso que le interesa ha sido transmitido (heredado, vendido) en los últimos cinco años. Es lo corriente y no suele paralizar las compraventas, aunque, como todos sabemos, el riesgo cero no existe.

 

Para ponerle un ejemplo, si el piso se heredó dentro de los últimos cinco años, los herederos son los responsables del pago del impuesto de Sucesiones y ya lo habrán liquidado, si no, no estaría inscrito. Pero, en tanto no prescriba por transcurso de 5 años, podría acordarse una liquidación complementaria de sucesiones y donaciones (el heredero valoró a 100.000 y Hacienda piensa que vale 120.000., por lo que solicita el complemento del impuesto por esos 20.000 de diferencia). Naturalmente el obligado al pago es el heredero, pero existiría una responsabilidad subsidiaria del propio piso. Esa responsabilidad sería muy excepcional, tenga en cuenta que el heredero le respondería con todos sus bienes presentes y futuros, su sueldo, su pensión, su coche, etc. y es raro alguien que no tenga nada, máxime habiendo heredado ¿qué hizo con el precio? Además, a día de hoy los notarios liquidan los impuestos informáticamente con vista a los valores ya comprobados, por lo que sería muy extraño que se generase esa liquidación complementaria, y que encima esta resultase impagada. Lo mismo podemos decir si la liquidación complementaria procede de una venta (ITP y AJD), es decir que escrituraron por 100.000 pero Hacienda valora en 120.000: podría venir una complementaria reclamando el 10% de esos 20.000 de la diferencia. Pero tendrían que darse muchas conjunciones astrales para que esa complementaria le acabase repercutiendo al adquirente del piso afecto a ese gravamen. El cual tendría una panoplia de acciones para resarcirse.

Esos gravámenes no son cargas, son gravámenes. Cargas son las “condiciones resolutorias” (alguien se reservó el resolver la operación, con lo que todo lo posterior se anula), las “hipotecas” (el banco puede subastar para resarcirse de su deuda), las “anotaciones de embargo” a favor del juzgado tal y cual; de hacienda; de la seguridad social; (subasta en ciernes). Además existen otros peligros, como procedencia de expropiación (puede revertirse todo), protección oficial (adquisición preferente por las autonomías a precio tasado), urbanísticas (se ordena derribar el edificio), anotaciones de demanda (repercute en la finca el resultado de tal pleito). De todo le informará su notario, no lo dude, que pedirá lo que se llama una nota de “información continuada” en la que aparece todo eso y más que no contamos ahora para no hacer esto demasiado largo. También, si es un buen notario, detectará si ese peligro difuso de los gravámenes puede, en el caso, representar una amenaza más concreta, por ejemplo, por apreciarse indicios de blanqueo.

Las fincas con gravámenes se suelen transmitir con normalidad; es más, el que no hubiera habido ninguna transmisión en años daría que pensar. Si les pone la proa a las fincas con gravámenes se excluirá del mercado, es decir, deberá esperar a que se cumplan 5 años de la última transmisión, a menudo una herencia, pues los herederos suelen vender para liquidar. O una liquidación de gananciales, pues los divorciados, idem. Con el inconveniente que a lo peor, antes de acabar el plazo, se consolida un usufructo vidual y... vuelta a empezar. Lo más seguro es que venderán la propiedad a otro con menos tiquismiquis.

 

Si sale vd. a la calle, cabe la posibilidad de que le caiga un cascote de un balcón y se quede en el sitio; ni yo ni nadie puede garantizarle que eso no ocurra. Pero ¿vale la pena quedarse encerrado en casa de por vida?

ANOTACIÓN REGISTRAL DE DEMANDAS

 

Pregunta.-El preguntante se siente molesto porque han "manchado" la inscripción de su finca en el Registro de la Propiedad con la reseña de procedimientos judiciales que a su juicio son injustos y caducos.

Respuesta: Puede pedir anotación en el Registro el que demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles siempre que se ordene por providencia judicial; pero, el que pida la anotación registral (de su presunto derecho) deberá ofrecer indemnizar los perjuicios que de la demanda puedan seguirse al demandado, pudiendo el Juez exigir caución (aval)  adecuado y pudiendo las partes instruir a sus abogados en tal sentido.

RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR SOCIAL

 

Pregunta que responsabilidades asume como apoderado o como administrador de una sociedad. Coste.

Respuesta: Habla vd. de dos cosas que no tienen nada que ver: una cosa es ser administrador de una sociedad (es un “órgano”, como la boca, las manos, o los pies de la sociedad. El administrador “es” la sociedad y no se pueden limitar sus facultades (aunque sea otro el accionista o partícipe): puede hacer de todo igual que vd. por su boca puede hablar de todo); y otra cosa es un apoderado, alguien a quien otorgan determinadas facultades para actuar en nombre de una sociedad. Tampoco tiene nada que ver la responsabilidad del apoderado, básicamente la lealtad, de la del administrador, que firma las cuentas anuales y se responsabiliza de ellas y del daño que pueda causar, frente a todo el mundo, socios, acreedores, hacienda, etc.; y, por supuesto, responde con todos sus bienes personales, presentes y futuros. Nada que ver una cosa con la otra.

Conviene dar una lectura reflexiva al art. 236 de la Ley de sociedades de Capital; ahí se verá que se puede incluso ser “administrador de hecho”, es decir actuar como tal sin serlo.

El coste de esos nombramientos suele oscilar entre los 50 y los 100 euros, aunque cobrando por folios los notarios, no le puedo garantizar que no se requiera un documento más extenso.

 

Final del formulario

Artículo 236. Presupuestos y extensión subjetiva de la responsabilidad.

1. Los administradores responderán frente a la sociedad, frente a los socios y frente a los acreedores sociales, del daño que causen por actos u omisiones contrarios a la ley o a los estatutos o por los realizados incumpliendo los deberes inherentes al desempeño del cargo, siempre y cuando haya intervenido dolo o culpa.

La culpabilidad se presumirá, salvo prueba en contrario, cuando el acto sea contrario a la ley o a los estatutos sociales.

2. En ningún caso exonerará de responsabilidad la circunstancia de que el acto o acuerdo lesivo haya sido adoptado, autorizado o ratificado por la junta general.

3. La responsabilidad de los administradores se extiende igualmente a los administradores de hecho. A tal fin, tendrá la consideración de administrador de hecho tanto la persona que en la realidad del tráfico desempeñe sin título, con un título nulo o extinguido, o con otro título, las funciones propias de administrador, como, en su caso, aquella bajo cuyas instrucciones actúen los administradores de la sociedad.

4. Cuando no exista delegación permanente de facultades del consejo en uno o varios consejeros delegados, todas las disposiciones sobre deberes y responsabilidad de los administradores serán aplicables a la persona, cualquiera que sea su denominación, que tenga atribuidas facultades de más alta dirección de la sociedad, sin perjuicio de las acciones de la sociedad basadas en su relación jurídica con ella.

5. La persona física designada para el ejercicio permanente de las funciones propias del cargo de administrador persona jurídica deberá reunir los requisitos legales establecidos para los administradores, estará sometida a los mismos deberes y responderá solidariamente con la persona jurídica administrador.

EL PODER PARA HACER TESTAMENTO

 

Pregunta.-Se trata de una persona madura pero no anciana, divorciada, afecta a una enfermedad degenerativa que hace previsible una larga fase de discapacidad en todos los sentidos, lo que requerirá una fuerte y dura implicación por parte de uno de sus tres hijos al que, como premio, se propone instituir heredero único, adjudicándole sus dos pisos y las cuentas. Los padres del consultante están sanos y capaces, pero habitan otra comunidad y no se prevé su colaboración en los cuidados.  El problema está en la ignorancia  de cual de los hijos se hará cargo de la situación y que, cuando se sepa, el causante probablemente habrá entrado en incapacidad.

 

 

Respuesta.-Aclarada la vecindad gallega la cosa no parece problemática, pues nuestras leyes admiten el poder testatorio (poder para nombrar heredero post-mortem) en el art. 204. Puede nombrar testamenteros  (en su testamento) a sus padres o el que de ellos sobreviva y esté capaz, que serán los que, el día que vd. falte, designarán heredero a aquel de sus hijos (nietos de los testamenteros) que le haya cuidado y asistido durante la situación de invalidez e incapacidad, a lo que se condicionará la institución. La ley de Galicia admite nombrar heredero a uno solo de entre varios hijos, sin perjuicio de derechos crediticios. Tampoco veo inconveniente en nombrar heredera sustituta a la Asociación Española de *, para el caso de que ninguno de los hijos haya cumplido la condición, a juicio del testamentero, siendo conveniente atribuirle también esa facultad.

SOLICITANDO UNA HIPOTECA

 Pregunta: B dice que ha solicitado una hipoteca con determinado Banco, que asumió ciertos gastos, pero que, a la hora de concretar no hacen más que marear la perdiz, sin que se puedan hacer una idea de cual es el gasto exacto que tienen.

Respuesta: prefiero no personalizar la respuesta en ningún Banco, aunque casi todos siguen prácticas similares. Debes tener en cuenta que el Banco es un negocio destinado a ganar dinero para sus accionistas y no una entidad asistencial; el arma que tienes es la fuerte competencia entre unos y otros.

Los gastos e impuestos (notaría, registro y 1,5% de AJD) de una hipoteca son de cuenta del Banco. Ahora bien: existen dos condiciones que te pueden repercutir, exigidas por el Estado para asegurar la solvencia del sistema: Una, la tasación del bien: unos bancos la asumen, otros no y otros, según. Dependiendo del valor del piso (no del préstamo) una tasación típica puede oscilar entre 200 y 500 euros.  Otra, un seguro de incendios que puedes suscribir donde te convenga y que, para un piso medio puede oscilar más o menos sobre los 200 euros al año. El Banco (cualquier Banco) insistirá en que el Seguro lo otorgues con su compañía, a cambio de rebajarte el interés; asimismo intentará que domicilies la nómina, suscribas tarjetas, planes de pensiones, etc., etc., siempre a cambio de rebajas del interés: esa negociación no sigue más reglas fijas que la de la habilidad personal; lo mismo puede decirse de los valores indicativos que antes se señalan.

En resumen, que las leyes ahora son tan favorables a los hipotecados que a ningún Banco le interesa dar una hipoteca "porque sí"; ten en cuenta que el interés a veces equivale a la inflación, es decir que es cero; que los gastos e impuestos son del Banco y que uno se puede pasarse año y pico sin pagar una sola cuota y que no le pase nada. Claro que a los accionistas de los Bancos, la mayoría jubilados que han perdido el 80% del valor de sus títulos en Bolsa, todo esto no les hace ninguna gracia. Por ello, hoy por hoy, la negociación de un préstamo hipotecario se centra en los productos que uno está dispuesto a suscribir o no: domiciliación de nómina o pensión, tarjetas, fondos, planes, seguros (amortización, auto, vida, hogar...) etc., etc.

Lo siento, a veces no queda más remedio que romperse la cabeza. Saludos.

 

Pregunta T. por la típica descripción de finca en una escritura de hace un par de décadas, cuyos datos (lindantes, superficie, localización geográfica) el tiempo ha vuelto fantasiosos. ¿Debe modificar las escrituras y el registro o puede conformarse con intentar la adaptación del catastro?

 

Respuesta: Debes asegurarte de que esté bien catastrada (el Catastro tiene presunción de veracidad legal); caso de inexactitud, deberás acudir a un perito que georreferencie la finca en condiciones y solicitar el procedimiento de rectificacíón catastral, sea en un notario, sea en el propio catastro. Si no existe oposición de colindantes lo  más probable es que culmine con éxito, otros obstáculos (costas, dominio público, etc.), son más raros. Ese es el primer paso siempre, cualquier modificación escriturario-registral debe estar precedida de la catastral. A continuación, si el exceso o defecto de lo catastrado sobre lo registrado no excede del 10%, puedes modificar la finca registral mediante un acta notarial; si excede, también, pero en este caso el registrador instruirá un nuevo expediente (199 LH) que, en esencia, como todos, consiste en comprobar si hay oposición de colindantes. Caso de discrepancias, sólo puede resolver un Juez. Añadir que no debe existir duda fundada entre la identidad de la finca “a la antigua” y la nueva georreferenciada por satélite.

Siempre hay que empezar por el catastro que es llave para cualquier otro cambio.

Fotografías: empotrados en el muro, cerca de una iglesia de Mosteiro, a media hora en bici desde Sanxenxo, existen estos ingenuos grabados románico-tardíos: el primero una Natividad cuya perspectiva sería mejorable; el otro, un Santiago Matamoros coetáneo de su época de actividad, en plena guerra de la Reconquista.