REGISTRAR UN EDIFICIO

 

Pregunta: ¿Cómo registrar un edificio? Es que voy a venderlo y sólo tengo a mi nombre el terreno, por lo que el precio baja, porque el Banco no puede tasar lo edificado en la hipoteca que dé al comprador. 

Respuesta: se conocen dos sistemas llamados en la jerga administrativa Obra Nueva u Obra Vieja. Sirven para declarar edificios de nueva planta o la ampliación de otros preexistentes.

*La Obra Nueva sirve para declarar un edificio de nueva y reciente construcción, y requiere acreditar 3 cosas: licencia municipal vigente  +certificación de arquitecto del fin de la obra y de que lo construido se ajusta a la licencia, con georreferencias de los vértices + licencia de 1ª ocupación;

*La Obra Vieja (si has llegado aquí es que este es tu caso) se otorga simplemente acreditando que han prescrito las posibles sanciones urbanísticas. Como las infracciones pueden ser graves (prescriben a los 4 años) o muy graves (prescriben a los 6) y no se sabe ante cual estamos o si procede, hay que acreditar que la obra se terminó en fecha determinada y que han transcurrido al menos 6 años desde entonces. Los medios legales de prueba son:

--Certificación catastral completa: en este caso, si se ajusta a la realidad, no hay que hacer nada más, ya que el notario tiene acceso vía internet a la base de datos del catastro y es él el que debe encargase de sacarla. Este sistema tiene la ventaja de que consigna de mano las georreferencias de los vértices del edificio, circunstancia que es obligatorio acreditar. En la propia certificación consta, entre otros, el apartado “año de construcción”; si es, por ejemplo 1996, 2003, etc., ya nos vale, porque son más de seis años.

Sugiero que el primer intento debe ser siempre presentarse con la escritura del terreno en el notario y nada más, pues la primera posibilidad debe ser siempre lo sencillo.

--Si no se ajusta la catastral porque hay discrepancias con la realidad, debe acudirse a un arquitecto que debe certificar “por su conocimiento del edificio”: el año de terminación (antigüedad superior a 6) + las características de la edificación (superficie ocupada, total metros construidos, número de plantas y número de viviendas) + las georreferencias de los vértices. Con eso se va al notario y se declara.

El coste es difícil de determinar, puesto que la cosa va por autonomías. El tipo más corriente del impuesto aplicable (AJD) es el 1,5%, se aplica a la valoración del edificio (o de su ampliación) que haga la autonomía (suelen calcularla en las notarías): ese será el desembolso más importante. Por ejemplo, valor 100.000 euros, impuesto 1.500. Luego, hay que añadir lo que le cobren el notario y el registro; el primero cobra según el valor del edificio declarado y los folios que abarque la escritura, con lo que no es lo mismo si se declara la caseta del perro o el Nuevo Bernabeu; son habituales honorarios entre los 300 y los 600 euros, pero puede ser más o menos. Por último, el registro de la propiedad, a ojo de buen cubero, factura la mitad que la notaría. Si quiere un presupuesto ajustado, pídalo en su notario con datos concretos.