LOS VALORES DE LAS COSAS

¿Cuánto vale un piso? ¿Una finca? ¿Una tienda? Los valores de las cosas son importantes para saber cuanto hay que pagar si se mueren nuestros padres y nos las transmiten por herencia, si las compramos o vendemos, si las hipotecamos etc. etc., ya que nos cobrarán un impuesto equivalente a un porcentaje de su valor. Por ejemplo, en las compras, el 7%. Las reglas son:
-Si declaramos por ese valor, nos dejarán en paz.
-Si declaramos menos, nos reclamarán la diferencia en pocos meses.
-Si declaramos por más, entonces sí aceptarán nuestra declaración.
¿Cómo se averigua ese valor? Lo explica la orden de la Consellería Facenda de 28/07/2011, que tiene un anejo de 2600 páginas donde sin duda aparecerá su propiedad, ya que es muy detallada por tramos de calles, parroquias, etc. (excluye solares, hoteles y propiedades singulares). Lo que pasa es que eso es un rollo y lo mejor es mirar por internet en la OFICINA VIRTUAL TRIBUTARIA, donde se puede averiguar el valor del bien en un periquete. Si no maneja internet, vaya a la Notaría donde piense otorgar el documento y se lo harán gratis con mucho gusto. Lo que Jacques intentará explicar aquí son los CRITERIOS en que se basan dichas valoraciones (así sabrá si tiene que indignarse o no):

La fórmula es: Se suma el valor del suelo (S) al valor de construcción (C); el resultado se multiplica por el coeficiente de mercado (CM); luego se multiplica por el coeficiente de singularización (CS); y por último se multiplica por el número de metros (M).

Veamos como valora la Xunta cada una de esas cosas.

I.-EL VALOR DEL SUELO (S):

Los criterios son:
a) Suelo urbanístico (se refiere al suelo de ciudades, pueblos, zonas cercanas a poblaciones, a carreteras, a pistas…, con edificabilidad permitida o “realmente materializada”): La valoración se basa en el valor promedio de los valores de venta conocidos por cada zona de similar “apetencia urbanística” –valor zonal- y para cada uso (vivienda, industrial…). Los valores zonales podrán ser a actualizados mediante estudios de mercado.
b) Suelo rústico-industrial: Existe un “valor de partida” por ayuntamiento o parroquia, que tiene en cuenta su localización (cercanía a playas, a ciudades, etc.) Este valor de partida se multiplica por 3 coeficientes; 1º, según cultivo (monte, patatal…); 2º, según situación en la parroquia y 3º según vías de acceso.
c) Suelo destinado a viales, cesiones obligatorias… Se le asigna un valor simbólico o incluso nulo (Lo es que es muy importante por la donaciones forzosas de terreno para viales que exigen los ayuntamientos para dar la licencia. Si el valor es nulo, el impuesto de la donación lo será también).

II.-EL VALOR DE CONSTRUCCIÓN (C):
Se aplican los módulos de los valores catastrales, que “se actualizarán”, beneficiando a los ayuntamientos del interior sobre las capitales.
A) Sobre los módulos catastrales se aplica el coeficiente corrector, que nos darán el VALOR BÁSICO, o sea:
a) Un 50% menos para locales sin distribución.
b) Un 25% menos para locales poco equipados: oficinas, naves…
c) Un 15% más para vivienda unifamiliar (mucho tejado/unidad)
d) Un 50% más para hostelería y locales distribuidos.
B) Sobre el VALOR BÁSICO se aplica el coeficiente de antigüedad, o sea una depreciación del 2% anual, con el límite máximo del 70%. Nos da el VALOR ACTUAL.

C) Sobre el VALOR ACTUAL se aplica el coeficiente de calidad, que nos dará el VALOR ARQUITECTONICO. O sea:
a) Calidad normal, multiplicamos por 1.
b) Calidad ruinosa, por 0,25.
c) Calidad mala, por 0,50.
d) Calidad regular, por 0,75.
e) Calidad buena, por 1,25.
f) Calidad excelente, por 1,50
g) Con declaración de ruina: Valor nulo.
III.-EL COEFICIENTE DE MERCADO (CM):
Es una multiplicación del valor anterior, por:

-Por 1,4, en general.
-Por 1,2, ayuntamientos deprimidos del interior.
-Por 1, autoconstrucciones muy rurales, lejos de ciudades y playas.


IV.-EL COEFICIENTE DE SINGULARIZACION (CS): Los coeficientes de singularización son 4. Se multiplica por:

1.-Inmueble con inquilino por tiempo indefinido, por 0,7.
2.-Inmueble interior, a patio luces, etc., por 0,85.
3.-Sin ascensor: un 10% menos por cada piso que haya que subir.
4.-Por “presunción de mucho escaparate” (grava locales pequeños): -Locales entre 100 y 200 metros: ni suman ni restan.
-Locales menores de 100 metros: Un 2% más por cada 10 m. menos.
-Locales entre 200 y 500: Un 2% menos por cada 20 m. más.
-Locales de más de 500: un 2% menos por cada 100 m. más (acumulable al anterior)

V.-EL NÚMERO DE METROS (M): ¡OJO! Hay que tomar los del Catastro, no los de la escritura. Se puede acceder por Internet; si uno no está práctico en la red, que pida auxilio en su Notaría o en la oficina del Catastro.


Comentario de Jacques Millot: Parece un intento muy loable de poner justicia en un campo donde había mucha arbitrariedad. Lo que pasa en que las circunstancias actuales es muy difícil establecer un “Valor de Mercado”, cuando no existe Mercado. Piénsese en la reducción del número de hipotecas a la mitad en el mes de Junio sobre las del año anterior (que ya era mínimo). Al no haber dinero no hay negocios; y los pocos que hay son todos singulares: es frecuente ver a divorciados, arruinados, herederos, etc., que saldan sus bienes por un tercio del valor que tenían hace tres o cuatro años. En ese sentido, es cada vez más frecuente que los “valores reales” sean muy superiores a los valores en la realidad. Dicho esto, creo que todos tenemos que entender que hay que pagar a los médicos, a los maestros, etc. y que un esfuerzo como este quizás sea la única solución.