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lunes, 23 de octubre de 2017

MACROCONSULTA

Este fin de semana se han recibido 4 consultas al formulario de contacto. Recordaré la regla de que se responderán en público salvo petición expresa de privacidad (para evitar repetir lo mismo a otro consultante) y de forma lo más anónima posible. Las respuestas van por orden de recepción.

1ª consulta a “Formulario de contacto”: ¿Cuánto tiempo permanecen los documentos en una Notaría? Solicitud de una copia antigua.

Respuesta: Veinticinco años (25 años), luego se mandan al archivo del distrito que está a cargo de un notario “archivero” al que debes dirigirse, por ejemplo, si se trata de un documento de hace cuarenta años. Los de A Coruña ciudad se archivan en el Colegio, c/Arzobispo Lago,12, tlf. 981120481. Allí  te  informarán de cuál es el  Notario archivero de tu distrito que te expedirá un ejemplar auténtico de tu escritura, siempre que acredites interés legítimo. ¡Ojo! En aquellos tiempos no había informática: cuantos más datos puedas dar de la escritura, mejor. Por ejemplo, nombre del Notario y fecha.

2ª consulta a “Formulario de contacto”: Quiero vender una plaza de parking pero la tengo escriturada junto a una vivienda que compré en su día y que ya no poseo. En el Registro de la propiedad figura como que es mía. ¿Puedo venderla en esas condiciones?

jueves, 31 de agosto de 2017

ACCESIBILIDAD EN COMUNIDADES VECINALES (VACACIONAL)


Consulta recibida: El nuevo vecino de nuestro edificio vacacional en A Toxa solicita la extensión del ascensor al octavo piso (solo llega al séptimo) por medidas de accesibilidad universal, siendo los gastos por cuenta de la comunidad. ¿Es así?

miércoles, 14 de junio de 2017

SOCIEDAD CIVIL Y PERSONALIDAD JURÍDICA

Villa romana de La Olmeda ¡a dos pasos de casa!
El de la personalidad jurídica de las sociedades “llamadas” civiles es un tema recurrente, que preocupa, sobre todo, a los empleados de Banca en relación a las pólizas. La clave está en la palabra “llamadas”, es decir las que se llaman a si mismas “sociedades civiles” (y pretenden por ello estar exentas de presentar “cuentas anuales”), pero que en el fondo persiguen el lucro o un negocio.

martes, 30 de mayo de 2017

LIQUIDACIÓN DE UNA COMUNIDAD DE BIENES

Ruta do río San Martiño (Meis, Pontevedra)

La liquidación de un proindiviso ofrece 3 clases de soluciones: 1º) Soluciones consensuadas (todos de acuerdo); 2º) Soluciones judiciales (lo que el Auto o Sentencia decida); y 3º Notariales. Jacques se centrará en estas últimas (Notariales) que se conocen como de jurisdicción voluntaria.

jueves, 6 de abril de 2017

martes, 21 de febrero de 2017

LA CUOTA DE MI PISO ES EXCESIVA

Foto Mercedes Rajoy

Las cuotas se fijan básicamente atendiendo a la superficie del piso en relación a la total del edificio. Por ejemplo, en un edificio de diez pisos de 100 metros cada uno, tocaría al 10% cada piso. Ahora supongamos que a tu piso le han puesto un 15% y, a los de arriba y abajo, un 7,5% cada uno. Tu cuota es excesiva y, por lo que sea, te han endilgado un 5% a mayores. Pasa más de lo que parece. ¿Cómo proceder en este caso?

martes, 7 de febrero de 2017

OCUPACIÓN DE LOCAL PARA INSTALACIÓN DE ASCENSOR

Foto Mercedes Rajoy
El acuerdo debe tomarse por mayoría de cuotas e indemnizando al propietario. Las preguntas son: ¿Basta esa mayoría o es necesario además el consentimiento del titular afectado?; ¿Cuánto hay que pagarle?

jueves, 2 de febrero de 2017

¿HACE FALTA LICENCIA PARA DIVIDIR O AGRUPAR PISOS?

Foto Mercedes Rajoy
No. El art. 142 (*) de la ley Galicia 2/2016 no incluye estos actos entre los que requieren Licencia Municipal, por lo tanto, están excluidos. Dicha ley, en su disposición derogatoria, deroga cualquier norma, de rango igual o inferior, que se oponga a lo dispuesto.

miércoles, 1 de febrero de 2017

JUNTA DE VECINOS CUANDO NO HAY PRESIDENTE NI LIBROS

Foto Mercedes Rajoy

Con frecuencia las comunidades vecinales están constituidas a la vaiche boa, no existiendo ni Presidente, ni Secretario ni Libro de Actas diligenciado por el Registro de la Propiedad.

lunes, 4 de julio de 2016

DESAFECTACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES

Una pregunta difícil para el Chirri


La desafectación de elementos comunes, por ejemplo un pasillo comunitario, y su cesión a propietarios individuales, plantea dos tipos de problemas:

martes, 21 de junio de 2016

TRASTEROS COMUNITARIOS: REGLAMENTO

CON DO COCODRILO (ILLA AROUSA)

REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR DE LOS TRASTEROS DEL EDIFICIO EN C/                   
                     , DE LA CIUDAD DE:

miércoles, 10 de febrero de 2016

AIRE ACONDICIONADO


He aquí un "clásico" de las comunidades. ¿Que mayoría en Junta hace falta para que un vecino pueda instalar un aparato de A.A. en su fachada? Depende:

lunes, 8 de junio de 2015

CUOTA DE COMUNIDAD SOLO DE GASTO

       
   
  Si bien la Ley de Propiedad Horizontal señala que basta la mayoría de 3/5 tanto para el cerramiento * de terrazas así como para la redistribución de cuotas posterior (se le aumenta al que se expande y se le reduce a los demás), es posible que el procedimiento de alterar todas las cuotas del edificio se vuelva lioso, ya que los discrepantes pueden solicitar arbitraje o dictamen técnico. Una solución puede ser la de establecer UNA CUOTA EXCLUSIVA DE GASTO (no de propiedad en elementos comunes) a cargo del agranda-pisos, conforme al siguiente modelo:

miércoles, 1 de abril de 2015

VA DE BALCONES

 

         PREGUNTA.-El balcón del piso tercero vierte agua por su parte inferior al piso segundo. Las normas de comunidad no dicen nada al respecto. ¿De cuenta de quien es la reparación? ¿Del vecino del tercero o de la comunidad?

miércoles, 4 de marzo de 2015

PRESIDENTE COMUNIDAD NO PROPIETARIO


SOBRE la posibilidad de que ejerza como Presidente de la Comunidad uno de los cónyuges, cuando el propietario del piso sea el otro (en régimen de Separación de Bienes) y se trate del domicilio conyugal. Y, en general, sobre la viabilidad del PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD NO PROPIETARIO.


jueves, 5 de febrero de 2015

SUBSANANDO EL TÍTULO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

PONCE (PUERTO RICO)


Consulta.-Los vecinos de los pisos 1º-izquierda y 1º-derecha de la calle del Pelícano, 3, Lugo, desean subsanar el título de propiedad horizontal, ya que sus linderos están invertidos en escrituras y registro, es decir que han puesto los linderos del izquierda al piso derecha y viceversa. Los demás vecinos de c/del Pelícano no están interesados. ¿Qué hacer?

martes, 20 de enero de 2015

DIVIDIR UN PISO


ESPADA Y GUERRERO (PEDRA FERRADURAS, SACOS)
   

    DIVISIÓN, SEGREGACIÓN Y/O AGRUPACIÓN DE PISOS Y/O LOCALES


a)     EN CUANTO A LA COMUNIDAD DE VECINOS:

—O AUTORIZACIÓN POR MAYORÍA DE 3/5 (Certificación pres.+secretario)
—O RECOGIDA EN ESTATUTOS (La facultad de dividir, agrupar, etc.)

b)    EN CUANTO A LICENCIA MUNICIPAL:

—HACE FALTA SI SE CREAN MÁS FINCAS (ej: un piso dividido en dos)

—NO HACE FALTA SI NO SE ALTERA EL Nº DE FINCAS (ej: si se segrega de un local y se agrega a otro; si se divide un piso en dos y se agrupan otros dos, etc.) 

miércoles, 7 de agosto de 2013

VECINOS EXTRANJEROS EN EDIFICIOS ESPAÑOLES

     He aquí un refrescante tema veraniego. Como se sabe, las notificaciones de las comunidades de vecinos se deben hacer a un "domicilio en España" y si no, se publican en el Tablón del Portal. Y si eres extranjero y no tienes domicilio en España, pues te jo... fastidias, y la comunidad de tu 2ª residencia puede adoptar todo tipo de acuerdos sobre tus intereses sin que te enteres. En los países europeos está instaurado el sistema del correo electrónico, pero en España nada de nada; aun menos mal que se ha superado el sistema del pregonero.
    Claro que en Levante, donde hay mucho extranjero e incluso a veces son mayoría, los administradores se cuidan muy mucho de notificarles a sus países o al e-mail: el que paga manda. Pero en Galicia se sigue el sistema de la tiranía. Oiga ¿es que no sabe usted lo que dice la ley? ¡Ande y vuélvase a su país!
   El modelo de carta que viene a continuación tiene por objeto el reconducir la cuestión a los límites de la racionalidad. Pero es incomprensible que en la reforma de la LPH de hace unas semanas no se haya tocado el tema.
Ah.... la carta. Mejor, a través de notario:


Sr. Presidente de la Comunidad de Vecinos de

Sr. Administrador de la Comunidad de Vecinos de


         Sr. Presidente; sr. Administrador:
         El motivo de la presente es reiterarle que no tengo “domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad”, es decir un lugar donde se pueda prever su efectiva recepción, ya que resido y estoy domiciliado en el extranjero, en concreto en:
—                                                   
                             
(Francia)
—correo electrónico:                 @
         Como vd. sabe la ley no prohíbe la designación de un domicilio electivo a mayor abundamiento del domicilio español, aceptando desde ahora se me carguen los mayores gastos postales que ello ocasione, conforme a la sentencia TS 20/03/1997.
         Por todo ello le ruego me envíen las comunicaciones bien a mi domicilio en Francia, bien al citado correo electrónico, con la expresa protesta de que las que no se me envíen al mismo, se entenderá probado que no han llegado a mi poder mediante simple acreditación de mi residencia en Francia (STS 05/06/2006). En particular no podrán instarse acciones ejecutivas contra mí conforme a la disposición final 23ª.10 de la ley 4/2011 (Proceso Monitorio Europeo) que exige que la comunicación se haga “prioritariamente por medios informáticos o telemáticos”.
         En relación a los acuerdos adoptados en Junta de
y toda vez que su coste de instalación excede de 3 cuotas y no vienen requeridos por la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, me declaro “disidente”, no resultando obligado al pago ni a la modificación de mi cuota (17.4 LPH), pero haciendo constar mi voluntad de adherirme a esos gastos una vez se implementen las mejoras a que se refieren.
         Le saluda:
        


         Vigo, a         de agosto de 2013.


miércoles, 17 de julio de 2013

¡OJO! COMUNIDADES DE VECINOS Y COMPRADORES: NUEVA LEY


         Los vecinos y compradores de pisos deben estar muy alerta con las modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Estas son las más importantes a juicio de Jacques:
1)     El piso responde con HIPOTECA LEGAL POR GASTOS DE COMUNIDAD de la anualidad vencida del año en curso y LOS TRES AÑOS ANTERIORES. (Antes era solo UN AÑO ANTERIOR). Quiere decir que si no los pagas, te subastan el piso. Esto es muy importante para los compradores de pisos a Bancos, Servicios Ejecutivos y Sareb, pues suelen redactar el contrato al “estilo antiguo”, diciendo que responde “de la anualidad corriente y del año anterior”. Los servicios jurídicos aun no han asimilado la novedad, pero tú, comprador solvente, deberás tenerlo en cuenta.

2)     SE ACABARON LOS ACUERDOS POR UNANIMIDAD. Ahora cada cosa tiene su “quórum”. Estas son las nuevas mayorías, según el artículo 17:


UN TERCIO DE PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN UN TERCIO DE LAS CUOTAS:
Telecomunicaciones (parabólicas, canal plus, arreglos…); energías renovables (placas solares…); instalación de nuevos suministros energéticos (preinstalación del gas); eficiencia energética o hídrica (revestimientos, desagües…), etc, etc., o sea casi todo.
     Los que no voten a favor no tienen que pagar la obra si no la usan, pero si pagar la cuota de gastos de comunidad “normal”, incluido el mantenimiento de la nueva infraestructura. El voto del ausente que no vote a favor del acuerdo no se considera favorable si no se le puede repercutir la nueva infraestructura.

MAYORIA DE PROPIETARIOS
+MAYORIA CUOTAS:
     Es de destacar por su relevancia el ESTABLECIMIENTO DEL ASCENSOR (antes hacían falta las tres quintas partes). Asimismo basta simple mayoría para la supresión de barreras arquitectónicas.
Esta norma se aplica para todos los demás acuerdos, con la salvedad que en 2ª convocatoria basta mayoría de cuotas “presentes”.

TRES/QUINTOS+TRES/QUINTOS:
     Ahora solo hace falta para poner portero, conserje, vigilante, etc., o para arrendar el tejado a una empresa de telefonía móvil.
     También se exige esta mayoría para agrupación y división de pisos. Un caso dudoso es si harán falta estos 3/5 también en el caso de que la división y agrupación esté autorizada con carácter general por las Normas de Comunidad. Jacques cree que en este caso NO hace falta, pues el título (la escritura de división horizontal) puede contener cualesquiera normas no prohibidas por la ley, en cuyo caso estamos hablando de un “Estatuto Privativo”. Hay que recordar que la ley no prohíbe dividir o agrupar pisos.

CERO VOTOS:
-Basta la simple comunicación a la Junta para obras que garanticen la accesibilidad universal a mayores de 70 años, discapacitados… (Lo de la recarga de vehículos eléctricos me parece un poco futurista, aunque también basta comunicarlo).
-Tampoco requiere acuerdo de la Junta la realización de actuaciones impuestas por las Administraciones Públicas

UNANIMIDAD:
     Se exige para otras modificaciones de la escritura de división horizontal distintas de las anteriores. En la práctica, casi nunca.



martes, 8 de mayo de 2012

COMUNIDADES DE VECINOS.-PERROS


       

                 

         Hay unos seres que quieren amar y otros que quieren ser amados; de la reunión de ambos surge la Felicidad. Existe otro género, la de los que quieren amar y ser amados a la vez: de estos es de donde nace la violencia de género, el crimen pasional, las dictaduras y la guerra: huya de ellos, porque el amor no es un tema de Justicia ni de equilibrio entre partes.
         Entre los que quieren amar (los mejores, según Platón), es frecuente el caso de que no sean capaces de encontrar a alguien que quiera ser querido. Un perrito no es la peor de las elecciones porque estos seres han sido concebidos por la naturaleza para ser “receptáculos de amor”. Como su disfrute conlleva una serie de responsabilidades (infinitamente llevaderas a la vista de la recompensa), he aquí un mix de las normas autonómicas y municipales sobre perros vigentes en Galicia.
         1ª pregunta: ¿Puedo utilizar mi perro como un GEO para que me defienda de los ladrones?
         -Respuesta: NO. Como se ha dicho, en las ciudades gallegas la tenencia de perros es cuestión de amor, no de seguridad. Por eso:
         --Entre las doce de la noche y las ocho de la mañana siguiente tienen que dormir “bajo techo”, estando prohibido que permanezcan en patios, terrazas, galerías, balcones y jardines.
         --Si de una forma evidente causan molestias a los vecinos (un perro que ladra constantemente), también debe permanecer el resto del día bajo techado.
         --Esta prohibido incitarlos a acometer a personas o a destrozar cosas (como jardines).
         2ª pregunta: ¿A dónde puedo ir con mi querido Bobby?
         -Respuesta: A  casi cualquier sitio. Ejemplos:
--Están prohibidos en piscinas, playas (en verano), espectáculos o donde se manipulen alimentos, pero pueden acceder a bares, restaurantes y hoteles, si el dueño lo autoriza. Y si no, con no volver…
         --Pueden viajar en trasporte público dentro de su trasportín.
      --Por la calle, deben andar con correa y collar; pero se les puede dejar libres en los espacios de esparcimiento que todo ayuntamiento civilizado posee.
         3ª pregunta: ¿Qué medida higiénicas hay que adoptar?
         -El número de animales por vivienda está limitado atendiendo a una cosa muy rara llamada la “biomasa”. O sea, uno o dos por piso.
         -Hay que implantarles un chip antes de los tres meses de edad o al mes de su adquisición.
     -Hay que llevarlos al veterinario para ponerles las vacunas obligatorias. Y también cuando estén malitos, claro.
         -Hay que recoger las caquitas
-Hay que comunicar su muerte, desaparición, transferencia o cambio de domicilio al ayuntamiento o al veterinario.
-Por supuesto, no se puede abandonar su cadáver en la calle; hay que encomendarlo al servicio municipal o al veterinario. Lo que se puede dejar para los buitres es el cadáver del dueño.
4ª pregunta: ¿Qué pasa si el perro se ha equivocado con su amo y éste lo ha convertido en un ser agresivo?
--El propietario o poseedor del animal agresor no se puede largar tan ricamente. Tiene la obligación de presentarse de inmediato al servicio municipal aportando el documento de identificación del perro y cuantos datos sirvan de ayuda a la persona agredida o a las autoridades sanitarias.
--Tiene que indemnizar no solo a la víctima, sino también al ayuntamiento por las molestias.
--La persona agredida tiene asimismo la obligación de dar cuenta al ayuntamiento.
--No se habla aquí de quienes maltraten a los animales, no les den de comer, no los limpien o los abandonen, porque Jacques se dirige a personas, no a animales.
5ª pregunta: ¿Qué me puede pasar si hago lo que me da la gana con mi perrito en vez de tratarle con humanidad y decencia?
--El perrito puede ser arrestado temporalmente a petición de los vecinos en el servicio correspondiente. A costa del dueño, of course. También puede ser retirado definitivamente de amos maltratadores o que desprecien las normas de convivencia con sus vecinos.
--Para las infracciones leves, como no recoger las deposiciones, no tenerlos bajo techo de 12 de la noche a 8 de la mañana o el maltrato leve, multa de 30 a 300 euros.
--Para las infracciones graves, como el maltrato lesionador, la no vacunación o la reincidencia en faltas leves, multa de 300 a 3000 euros.
--Para las infracciones muy graves, como el maltrato hasta la muerte, o las peleas-espectáculo, multa de 3000 a 15000 euros.
Además, los supuestos especialmente crueles pueden implicar un delito; o sea que el animal se va a la perrera y el dueño a la cárcel; bonito final para una relación amorosa.