lunes, 15 de octubre de 2018

ADQUIRIENDO PISO GRAVADO CON USUFRUCTO


MIND THE OURIZOS ¡PUEDEN DESCARRILAR TU BICI!

Pregunta: ¿Se puede vender un piso gravado con un usufructo?

Respuesta: No sólo se puede, sino que se trata de algo de lo más corriente. Lo único que tienes que hacer es asegurarte de comprarlo “todo”, no sólo parte.
Me explicaré: un piso se puede repartir a medias, a tercias, etc. En tales casos, si te vende uno solo de los dueños, solo comprarás una parte: la mitad, un tercio, etc.
Cuando se constituye un usufructo sobre un piso, el dominio se fracciona en sus 3 “facultades”. A un dueño se atribuyen las de “usar” (vivir en él) y “disfrutar” (percibir los frutos, o sea los alquileres) mientras viva; a este se le llama “usufructuario”. A otro, se atribuye la de “disponer”: a este se llama “nudo propietario” (del latín nudus, que quiere decir desnudo, porque es un dueño desnudo del uso y disfrute).
Si te venden a la vez el/la usufructuaria y el/los nudos propietarios, ningún problema: habrás comprado el “pleno dominio” (“pleno” se llama al dominio con sus tres facultades). Claro que también podrían venderte tan sólo la “nuda propiedad”, en cuyo caso  no podrías usar ni disfrutar el piso hasta que se muriese el/la usufructuaria, pero eso sería  algo muy raro de lo que te avisarían en la notaría.
Al llegar la vejez y quedarse viudo uno de los cónyuges es frecuente que quieran volver al pueblo, irse a una residencia, etc., por lo que la venta conjunta del usufructo+la nuda propiedad es uno de los negocios jurídicos más habitual que existe.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

jueves, 11 de octubre de 2018

¡HE HEREDADO LA CONDICIÓN DE AVALISTA!



CAÑONES DEL SIL, MEDIO KILÓMETRO DE CAÍDA

Pregunta: Mi madre, que había avalado a mi hermana, ha fallecido. Ahora el Banco me exige que me haga cargo del aval, a pesar de que mi padre tiene el usufructo.

Respuesta:
Mira, para el mundo físico somos mortales, pero en el campo del derecho somos inmortales: nuestra persona la “continúan” nuestros herederos (del latín “heres” = continuador). El que acepta la herencia de alguien le “continua”: en sus bienes, en sus deudas, en los avales prestados, en sus pleitos… Posiblemente tu madre te nombró  heredera y dejó a tu padre el usufructo.
Las herencias se pueden aceptar o renunciar, en cuyo último caso nada te afectarían las responsabilidades derivadas de tu madre, en particular, avales prestados. También se pueden aceptar “a beneficio de inventario” en cuyo caso se responde solo con los bienes heredados (no con los propios); pero este es un expediente complejo que debes consultar en tu notario para ver si te sale a cuenta.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.

MOSTEIRO DE SAN ESTEVO, A PIE DE CAÑÓN
En su interior, La Moreneta, dice el fraile que más grande y más auténtica que la de Montserrat. Está en estudio un tratado internacional para devolvérsela, siempre que no nos vuelvan a llamar "charnegos".

viernes, 5 de octubre de 2018

"CAUSAS REGISTRALES" QUE PREOCUPAN A COMPRADORES

SACSAYHUAMÁN, DONDE MATARON A JUAN PIZARRO DE UNA PEDRADA


Pregunta: quiero comprar un piso; he pedido “Nota” en el Registro y me han dejado perpleja estas 3 menciones misteriosas: 1) AFECTA durante 5 años a contar del 7/01/2018 al pago de las liquidaciones que puedan girarse por Sucesiones y Donaciones, 2) SUJETA a las limitaciones del art. 28 de la Ley Hipotecaria; y 3) AFECTA al pago de los costes de urbanización.

Respuesta:
Antes que nada, debe tener en cuenta que el Registro hace fe, es decir que el tercero (o sea vd.) que de buena fe adquiere de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitir será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por virtud de causas que no consten en el Registro. Es decir que a Vd. ( adquirente) solo le pueden perjudicar las “causas” que consten en el Registro. Esa "nota" presenta 3, muy típicas todas.

*Empezando por el gravamen fiscal, quiere decir que si girasen "complementarias" del impuesto de Sucesiones a los herederos y nadie se prestase a pagarlas, el fisco podría hacerlas efectivas embargando la propiedad. Naturalmente si así fuera y Vd. fuera la compradora perjudicada, podría resarcirse contra los herederos, que son los sujetos pasivos del impuesto. Todas las propiedades que se hayan transmitido en los últimos 5 años están en el caso y la verdad es que en el 99,9% de los casos se negocian sin problema (salvo que exista una causa de preocupación especial, como una insolvencia del vendedor, etc.).

**Más peliaguda puede ser la otra "causa", el art. 28 LH. Quiere decir que una parte de esa finca se inscribió a favor de un -no heredero forzoso- (un no hijo o descendiente) y, en estos casos el Registro suspende 2 años desde el fallecimiento la garantía absoluta que presta, es decir eso de "hacer fe". La causa es que podrían perjudicarse los derechos de los herederos forzosos, allí donde existan (derecho castellano, básicamente). A título de curiosidad le diré que creo que en Galicia está causa es inaplicable, ya que aquí no se conocen a los tales “herederos forzosos”: así lo publique en este artículo en el blog Derecho de Galicia.
El problema básico de esta "causa" es que puede preocupar a los Bancos a los que se pida una hipoteca (reacciones posibles: 1ª) a veces la operación –o sea el vendedor- les ofrece confianza y conceden el préstamo igual; 2ª) otras veces, piden un avalista externo para cubrir esos dos años; 3ª otras, se cierran en banda…)

***Otra “causa” típica suele ser la “afección con carácter real a los costes de urbanización”, es decir la obligación de urbanizar que tienen los promotores, pero que si nadie se hace cargo, podría ejecutarse sobre la finca. Lo normal es que esa urbanización esté ejecutada hace muchos años y que tal "causa" no deba ser motivo de problemas.

Ninguna de esas causas debe ser motivo de interrumpir un negocio entre personas honradas. El gravamen fiscal solo quiere decir que la finca se “movió” en los últimos cinco años, algo bastante normal, a veces casi positivo. En cuanto al “28LH”, observamos que, a menudo, los propios hijos-legitimarios han suscrito la escritura en que se entrega el legado a un no-descendiente: parece que mal podrían revolverse contra éste en demanda de sus derechos forzosos (que es lo que protege el art. 28). Asesórese con el notario y, especialmente, consulte con el Banco hipotecante. En sus asesorías jurídicas ven eso todos los días y evaluarán el posible riesgo; si conceden la hipoteca es que no ven motivo de preocupación.

Ah, la fecha importante a efectos del 28LH no es la de la inscripción ni la de la escritura, sino la del fallecimiento del causante de la herencia. Pasados 2 años del óbito, la adquisición estará 100% avalada por la “fe pública”.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento de la preguntante.

Los hidalgos españoles encontraron en la conquista americana el paraíso de las novelas de caballerías: como cuando don Quijote, lanza en ristre, cargaba contra ejércitos enteros (no, no eran ovejas): en México o en Cajamarca a menudo un par de cientos de españoles derrotaban masas de varias docenas de millares. El enemigo sufría pérdidas por miles; los españoles, a menudo y no siempre, un herido. Bastaban un par de cañonazos; ellos mismos morían aplastados entre sí, arrastrados por el pánico, como en el Heysel. La luchas del ejército renacentista (artillería, infantería, caballería...) contra el neolítico sólo podían tener a un resultado; y lástima de esas carnicerías, porque la superior cultura española se hubiera impuesto por si sola: los nuestros siempre actuaron a instancia de una mayoría de indígenas frente a oligarquías de una tiranía espeluznante, como la Inca o la Azteca, que hacían gala del sacrificio humano o incluso, de la digestión de sus súbditos.
No obstante aquí, en SACSAYHUAMÁN (Cusco, Perú), el neolítico venció por un momento al renacimiento: el conquistador Juan Pizarro recibió un cantazo en el yelmo;  molestándole la abolladura, optó por quitárselo. Acto seguido una tremenda pedrada lo descalabró por completo.  

Precioso paraje lleno de reminiscencias históricas; no se comprende que los viajeros españoles pierdan el tiempo en Machu Pichu, un decorado de la Warner creado por y para guiris.

martes, 2 de octubre de 2018

¿CUANDO HAN DESAPARECIDO EL BANCO POPULAR Y EL BANCO PASTOR?

Un viejo Pancho de mar...

La pregunta tiene su miga, pues es clave para saber si un día determinado el préstamo, la cesión de un activo o la póliza te los concedió el Pastor, el Popular, el Santander o el sursumcorda. Como todos nos estamos preguntando lo mismo, daré mi punto de vista para, en lo futuro, limitarme a escuchar otros más doctos. Los datos del problema, son:

*El 20/09/2018 desaparecieron el BANCO PASTOR S.A.U. y el POPULAR BANCA PRIVADA S.A.U., al ser absorbidos por el BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A., único superviviente, a medio de escritura ante un notario de Boadilla del Monte, nº 6.070 de protocolo. La absorción se inscribió en el Registro Mercantil el día 24/09/2018.

**El día 20/09/2018, asimismo y acto seguido, desapareció el BANCO POPULAR ESPAÑOL S.A. (que llevaba en sus entrañas, como sabemos, al Pastor y al Popular B. Privada), al ser absorbido por el BANCO DE SANTANDER S.A., a medio de escritura ante el mismo notario, nº 6.071 de protocolo. La absorción se inscribió en el Registro Mercantil el día 28/09/2018.

Las preguntas son variadas; por poner alguna: si te vendió un piso el Banco Pastor S.A. el día 20 ¿es válida la compraventa? ¿Y si el 21? ¿Y si el 24? ¿Y si se trata de un préstamo? ¿Y si te lo concedió el Santander el día 20? Etc., etc.

Las respuestas que se ofrecen, también son variopintas:
1.-La fecha de efectos es la del Asiento de Presentación de la escritura, tal como señala el art. 55 RRM.
2.-La fecha de efectos es la de la inscripción de la absorción, conforme al art. 46 de la ley 3/2009.
3.-La fecha de efectos es la del día siguiente a la inscripción.
4.-La fecha de efectos es la de la publicación en el BORME.

            & La opinión más fundamentada nos indica que la fecha de eficacia de la absorción es la del día siguiente al de la inscripción; hablando en claro, el 24 de septiembre de 2018 el Banco Pastor estaba vivo; el 25, muerto. Por lo mismo, el Banco Popular sobrevivió hasta el 28, pero expiró el 29. La causa de ello es que, si bien es cierto que el art. 55 RRM considera que la fecha de la inscripción es la del asiento de presentación, debe prevalecer el art. 46 de la ley 3/2009, dado su carácter específico para modificaciones estructurales de sociedades mercantiles (…la eficacia de la “absorción”… se producirá con la inscripción…). Y no hace falta que me paséis el plagScam como a los masters, reconozco que esa opinión la plagié de la Resolución DGRN. de 20/09/2011.
   
          && Pero con el art. 46 solo queda resuelta la mitad del problema; persiste la duda de quien detenta la personalidad jurídica “el mismo día de la inscripción”. Por poner el caso, el día 24 ¿debe actuar el Pastor o el Popular? Y el día 28 ¿el Popular o ya el Santander? Siendo incompatibles ambas personalidades, entiendo que debe transcurrir el día de la inscripción en su totalidad, empezando los efectos a primera hora del siguiente, por analogía con lo que señala el art. 5º del CC.

            Salvo mejor opinión.